【正文】 以下將從三個方面進行闡述。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。 2. 各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備 各類驅(qū)動轉(zhuǎn)化設(shè)備包括發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵；送、排風機等。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應根據(jù)物業(yè)運行需求負載的變化，了解各類設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，做到物盡其用。單臺設(shè)施的停用不會影響到系統(tǒng)的工作， 易使運行管理人員疏忽。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運行來保證的，它在“制造”環(huán)境、提供服務的同時，又受其影響和制約。 上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。 1. 安全性 安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。 （ 2） 嚴格按章辦事。 （ 3） 定期檢測、試驗，進行預防性檢修、維護。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩基本條件。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務特點的一項目標，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性的一面的一項指標。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。經(jīng)濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。其方法三：改造設(shè)備，提高能源利用率；合理調(diào)節(jié)運行方式和運行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。 （三）物業(yè)設(shè)備運行管理要點 1. 建立和完善物業(yè)設(shè)備運行標準 由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務對象都有各自不同的特點，因此就不可能有一種統(tǒng)一的設(shè)備運行標準。隨著設(shè)備運行時間的推移，物業(yè)服務對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運行標準的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)比運行管理的全過程。 實現(xiàn)預防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺賬，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于季節(jié)性運行，在運行季節(jié)不可停機的連續(xù)運行設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運行季節(jié)到來前，應提前進行試運行。在組織措施中，人員培訓是基本保證。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應用，局部技改是彌補一些物業(yè)先天不足的重要方法。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。在現(xiàn)代管理方法中，培訓和工作是同一的，工作的過程也 是培訓的過程，培訓是工作中不可分割和缺少的一部分。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。再次是加強協(xié)調(diào)。如果沒有科學的管理，再好的 消防設(shè)備也不會發(fā)揮作用。只有通過有效的設(shè)備管理，對存在的問題及時處理，才能提高設(shè)備效率，保障消防設(shè)備的正常運行。 （三） 消防設(shè)備檔案建立 在管理服務的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，要對所有安裝使用的消防設(shè)備建立消防設(shè)備管理檔案，通過建立檔案，使消防設(shè)備始終處于監(jiān)管之中，以確保消防設(shè)備保持良好的工作運行狀態(tài)。 （ 2） 技術(shù)鑒定及技術(shù)臺賬的內(nèi)容： ① 主要設(shè)備的驗證資料； ② 主要設(shè)備技術(shù)革新成果匯總表； ③ 設(shè)備技術(shù)狀況匯總表（設(shè)備完好率和設(shè)備主要缺陷）； ④ 設(shè)備檢修狀 況匯總表（大修項目、實際完成項目、計劃外項目、計劃檢修工時、實際完成檢修工時、維修費用等）； ⑤ 設(shè)備事故匯總表（事故次數(shù)，停機時間、停查損失）； ⑥ 設(shè)備備品備件、材料消耗匯總表。 3. 建立消防設(shè)備登記卡與設(shè)備臺賬 （ 1） 消防設(shè)備登記卡：物業(yè)服務企業(yè)對所管理的消防設(shè)備應建立消防設(shè)備登記卡。 4. 保存好消防設(shè)備運行與 維修記錄 對消防設(shè)備運行與維修記錄資料要保存并建立檔案妥善管理。消防設(shè)備運行管理制度要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1. 物業(yè)服務企業(yè)必須配備消防設(shè)備管理技術(shù)人員，要求既有機電設(shè)備管理知識和經(jīng)驗，又要懂消防知識的復合型專業(yè)人員； 2. 應明確消防設(shè)備負責人，責任到人； 3. 消防監(jiān)控中心 24 小時的監(jiān)管到位； 4. 消防設(shè)備巡視、檢查、測試方面的要求； 5. 消防設(shè)備運行操作流程的編排； 6. 消防設(shè)備維護保養(yǎng)的具體方法； 7. 有關(guān)消防設(shè)備運行維護記錄的管理要求； 8. 明確巡檢周期、項目的具體要求； 9. 考慮消防設(shè)備突發(fā)故障的應急方法。 2. 消防控制中心 消防控制中心有集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器等組成。當火災使環(huán)境溫度達到一定的臨界值時，該系統(tǒng)就會噴水滅火，是一種有效的滅火系統(tǒng)。 8. 其他消防設(shè)施 其他消防設(shè)施包括室外消防道路、室外消防管網(wǎng)及消火栓井；對于高層建筑還必須設(shè)置避難層，甚至在屋頂設(shè)置可供直升機起落的救援平臺等。 2. 定期對消防供水系統(tǒng)進行試驗檢查 （ 1） 檢查消防管道閥門 是否全部處在“開”狀態(tài)，并要求在 消防閥門絲口處滴油防銹； （ 2） 檢查地下和樓頂?shù)南浪厥欠袼孔銐颍? （ 3） 每 2 個月至少點動一次消防泵，時間以觀察水壓是否上升為準； （ 4） 定期給消防泵電機軸承加注黃油，防止生銹。在吹煙、手動報警及消火 栓遠程啟泵試驗的同時，消防監(jiān)控中心主機顯示消防報警地址，防排煙風機聯(lián)動正常，樓層風閥打開，警鈴響起。 5. 發(fā)電機維護檢查 大廈自備發(fā)電機主要是具備火災事故時，市政停電情況下提供電梯、消防泵、公共通道照明、放排煙風機等緊急電源，因此對其定期 進行維護 性試運行必不可少。 6. 消防監(jiān)控主機的檢查 通常消防監(jiān)控主機都有自檢功能，每天檢查一次，搜尋系統(tǒng)故障及時排除。正確使用，精心維護是保證這個“心臟”正常工作的關(guān)鍵。對噴淋系統(tǒng)及管道閥門的維護保養(yǎng)工作與消火栓類似。這些功能試驗必須同時伴有警鈴報警聲。勞動組織的具體任務要從以下幾個方面入手開展工作： 1. 在合理分工與協(xié)作的基礎(chǔ)上，合理配置勞動力。要運行和管理好電梯，就必須對電梯設(shè)備進行全面細致了解，只有了解和熟悉電梯的功能和具體操作，才能做好電梯的管理和安全運行，確保業(yè)主及有關(guān)人員的安全使用。 5. 電梯按操作方式分為： （ 1） 乘客自己操作電梯； （ 2） 專門操作員操作電梯。機房一般設(shè)置在井道的上方，有足夠的空間，通風良好。 4. 層站 層站是指各樓層用于出入轎廂的地點，層站主要包括層樓顯示器、自動廳門開關(guān)、手動鑰匙開關(guān)、廳門呼梯鈕、到站鐘等。 3. 建立電梯技術(shù)檔案，將電梯的原始技術(shù)資料、安裝驗收資料、檢測維修資料進行分類歸檔，妥善保管。 7. 對外聯(lián)絡(luò)工作包括：政府技術(shù)監(jiān)督部門對電梯的年檢和審驗、日常與電梯維保公司的聯(lián)絡(luò)工作、獲得電梯合格證書等。 3. 制定電梯巡查制度 按時巡檢電梯的使用狀況，發(fā)現(xiàn)轎廂升降異常、控制柜有異聲時應立即處理。 （五） 電梯困人的緊急救護步驟 1. 如乘客被困在電梯內(nèi)，并有閉路電視及對講機，則須把電視機鏡頭移至困人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動情況，詳細詢問被困者有關(guān)情況及通知管理人員到電梯門外及保持聯(lián)系。 5. 必須記錄時間開始到結(jié)束的時間，詳細情形及維修人員、消防員、警員、救護人員到達和離去的時間，消防車、警車及救護車車牌號碼等。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品，不準現(xiàn)任進入，不準主任。如有油垢時，可用酒精棉花擦凈，以防磁鐵串電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動機繼續(xù)運轉(zhuǎn)。 7. 在轎廂頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。有漏水、滲水情況，一定要修好。要定期油漆，保持清潔美觀 。 15. 電梯進行維保時，要提前在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行公示通知。如在主要入口處置掛“檢修停用”，在電梯開關(guān)上懸掛“有人工作，禁止合閘”等警告牌。 6. 轎廂頂作業(yè)時，應將各廳門管好，轎廂頂工作人員不準將身 體任何部位伸出護欄。 （八） 電梯運行管理職責 1. 工程主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。 2. 周檢 物業(yè)服務企業(yè)安排專人每周應根據(jù)電梯運行的實際情況進行全面的檢查，除日檢內(nèi)容外，其內(nèi)容還包括電梯機房設(shè)備及電梯井內(nèi)的鋼絲繩使用情況進行檢查、業(yè)主對電梯的運行意見反饋、工作人員的巡檢記錄和服務質(zhì)量，以及安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。 （十） 電梯設(shè)備的運行監(jiān)控 巡視監(jiān)控包括以下內(nèi)容： （ 1） 電停工作人員每天應對電梯的主要部位至少巡視一次。 （ 2） 井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災時，電梯機電維修員應立刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。 （ 2） 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行正常后，方可投入正式運行。 3. 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻面、頂棚、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無油污、油漆完好、整潔光亮。 2. 接班 人員認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。 3. 生產(chǎn)給水系統(tǒng) 在生產(chǎn)給水系統(tǒng)中，其對水質(zhì)、水量、水壓以及安全可靠性的要求因工藝要求的不同存在一定的差異。 3. 水泵 —— 水箱聯(lián)合給水方式 當直供方式的水壓不足時，可在設(shè)于地下室的水池中用水泵 將水打入設(shè)在足夠高度的水箱中，再由水箱向下為個用戶供水。 （三） 給水設(shè)備運行管理要點 1. 建立和完善給水設(shè)備運行標準 由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務對象都有各自不同的特點。 2. 制定預防性措施 由于給水設(shè)備運行的連續(xù)性特點，各種預防性措施在運行管理中處于特別重要的地位。因此，無論給水設(shè)備現(xiàn)代水平如何，都決不可以忽視員工的思想、技術(shù)、技能技巧。這類檔案資料主要有：產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給水設(shè)備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。 3. 給水設(shè)備運行管理 給水設(shè)備運行管理的內(nèi)容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定，確保給水設(shè)備良好運行。 2. 維修組人員的工作職責 （ 1） 熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法； （ 2） 按時完成設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好有關(guān)記錄； （ 3） 保證設(shè)備與機房的整潔； （ 4） 嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故； （ 5） 發(fā)生突發(fā)情況，應迅速采取應急措施，保證設(shè)備的正常完好； （ 6） 定期對設(shè)備巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理等。可設(shè)值班室，值班室每天 24 小時全天值班，給水設(shè)備的故障情況均應通知值班室，以便值班室依照物業(yè)主管的要求合理安排人員進行搶修維護，保障給水的正常運行。 4. 按保養(yǎng)計劃要求對設(shè)備進行保養(yǎng)。 （八） 給水設(shè)備運行突發(fā)事件處置 1. 供水管爆裂 （ 1） 立即關(guān)閉其上方供水管上最近處的閥門； （ 2） 關(guān)閉閥門后仍大量泄水的，應立即關(guān)停相應水泵，并向業(yè)主發(fā)布停水緊急通知； （ 3） 立即通知維修人員進行搶修； （ 4） 修復后，恢復現(xiàn)場原狀。 2. 周檢 物業(yè)服務企業(yè)安排專人每周應根據(jù)給水設(shè)備運行的實際情況進行全面的檢查，除日檢內(nèi)容外，其內(nèi)容還包括對水泵房設(shè)備及變頻設(shè)備和電氣控制柜使用情況進行檢查、業(yè)主對給水設(shè)備的運行意見反饋、工作人員的巡檢記錄和服務質(zhì)量，以及安全隱患分析等， 并填寫周檢記錄表。 （十） 給水設(shè)備保養(yǎng) 1. 制定《給水設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》 （ 1） 每年年底，由物業(yè)主管組織水泵房管理員一起研究、制定《給水設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》并報審批。 3. 電動機維修保養(yǎng) （ 1） 用 500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 上，否則應烘干處理或修復； （ 2） 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號軸承； （ 3） 檢查電動機風葉有無碰殼 現(xiàn)象，如有則應修整處理； （ 4） 清潔電動機外科，檢查電動機是否脫漆嚴重，如是則應徹底鏟除脫落層后重新油漆。 5. 控制柜維修保養(yǎng) 水泵管理員在每年 5 月、 11 月，應對水泵房、控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。 （ 7） 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： ① 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 100MΩ，否則應烘干處理； ② 清除滅弧罩內(nèi)氧化物顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換； ③ 自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的觸頭應無卡住現(xiàn)象； ④ 檢查 觸頭表面是否有積碳和燒灼現(xiàn)象，如有則應清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 6. 潛水泵、排污泵維修保養(yǎng) （ 1） 用 500V 搖表檢測 潛水泵、排水泵、絕緣電阻是否在 以上，否則應拆開對線圈進行烘干處理； （ 2） 檢查密封墊是否老化，如是則應更換； （ 3） 檢查承軸磨損情況，如轉(zhuǎn)動有異?，F(xiàn)象則應更換。 這些供電設(shè)施組成了整個的供電系統(tǒng)，在運行中相互關(guān)聯(lián)缺一不可，這就要求物業(yè)服務企業(yè)，要注重平時的巡檢和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免因這樣或那樣的供電設(shè)施由于出現(xiàn)故障，而導致停電事故的出現(xiàn)。 4. 掌握實際安裝的線路及供電設(shè)備的數(shù)量，規(guī)格、型號、位置等情況。 2. 根據(jù)實際運行情況制定嚴格的供配電運行制度和維護保養(yǎng)制度，并建立相應的檢查監(jiān)督機制和各項規(guī) 章制度