【正文】 更登記。除出讓土地外，其他個(gè)人住宅用地可以按劃撥用地對(duì)待，在辦理過(guò)程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)： 須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)； 個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)以當(dāng)場(chǎng)簽押為準(zhǔn)；個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)未繳納年租金者須繳納地價(jià)總額1％有償使用費(fèi)后按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記。非法轉(zhuǎn)讓土地的常見(jiàn)表現(xiàn)形式　　〈1〉未經(jīng)批準(zhǔn)，非法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。非法轉(zhuǎn)讓土地的法律責(zé)任　　行政法律責(zé)任：〈1〉沒(méi)收非法轉(zhuǎn)讓土地的違法所得?！　↑h紀(jì)政紀(jì)責(zé)任：監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱暫辦法)第二條規(guī)定：視非法轉(zhuǎn)讓土地面積數(shù)額大小，給予責(zé)任人員警告、記過(guò)、記大過(guò)、降級(jí)、撤職、開(kāi)除處分?！　》欠ㄕ嫉爻Ｒ?jiàn)表現(xiàn)形式　　〈1〉未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地?！　》欠ㄕ嫉氐姆韶?zé)任　　行政法律責(zé)任：〈1〉責(zé)令退還非法占用的土地。農(nóng)村村民非法占地住房的，處罰稍有不同，只有二項(xiàng)處罰內(nèi)容：〈5〉責(zé)令退還非法占用的土地。〈2〉未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、開(kāi)礦、取土等使土地種植條件遭到破壞的。〈2〉可以并處耕地開(kāi)墾費(fèi)2倍以下罰款?！　》欠ㄅ氐谋憩F(xiàn)形式　　〈1〉無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收，使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府批準(zhǔn)單位或個(gè)人用地?！　　?〉違反法定程序批準(zhǔn)占用、征用土地。對(duì)非法批地者，不實(shí)施行政處罰，對(duì)非法批準(zhǔn)使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，拒不歸還的，對(duì)當(dāng)事人以非法占地處罰。《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》第5條、第12條對(duì)非法批地與低價(jià)出讓土地的責(zé)任人員分情況給予警告、記過(guò)、記大過(guò)、降級(jí)、撤職、開(kāi)除處分。有下列情形之一，并以被掛靠企業(yè)名義簽訂的建設(shè)工程合同無(wú)效：（1）不具有從事建筑活動(dòng)主體資格的個(gè)人、合伙組織或企業(yè)以具備從事建筑活動(dòng)資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程；（2）資質(zhì)等級(jí)低的建筑企業(yè)以資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)的名義承攬工程；如其本身具備施工能力，工程已施工完畢且經(jīng)驗(yàn)收合格的，一般不宜認(rèn)定合同無(wú)效。對(duì)承包人超越建筑資質(zhì)等級(jí)簽訂的建設(shè)工程合同，如承包人具備與建設(shè)項(xiàng)目的要求相符的等級(jí)條件，工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求并驗(yàn)收合格的，可按有效合同處理，并以合同約定的建筑資質(zhì)等級(jí)結(jié)算工程款。對(duì)必須實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，未實(shí)行招標(biāo)的，合同無(wú)效；對(duì)不是必須實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，發(fā)包人直接發(fā)包后，具備相應(yīng)資質(zhì)的承包人已開(kāi)始履行合同的，不宜以建設(shè)工程未實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)為由，認(rèn)定所簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。屬國(guó)家投資建設(shè)的重大工程，并由國(guó)家對(duì)工程款結(jié)算依法進(jìn)行管理的除外（需要進(jìn)行國(guó)家審計(jì)監(jiān)督）。從目前的法律規(guī)定來(lái)看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。這里需要明確一點(diǎn)，即只有逾期交房超過(guò)了合同約定的期限，在開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違反的條件下，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同的期限，那么開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成根本違反合同，購(gòu)房者不能解除合同，只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的義務(wù)。如果合同中有約定，超過(guò)約定的時(shí)間仍不能辦理完畢或根本就無(wú)法辦理房產(chǎn)證的，那么購(gòu)房者可以選擇退房。如果合同中沒(méi)有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)的，那么對(duì)是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件。造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：　　開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。要防止此種情形的出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。新版合同規(guī)定，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。觀點(diǎn)與思考觀點(diǎn)與思考離婚時(shí)婚前按揭房產(chǎn)歸誰(shuí)？所謂婚前按揭房產(chǎn)是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)，婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。如果能證實(shí)還貸資金來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn)或雙方另有約定的除外。此情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。因此，離婚時(shí)應(yīng)將一方婚前購(gòu)買(mǎi)的按揭房判歸買(mǎi)房者所有，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方。經(jīng)云南天禹司法鑒定中心鑒定，本市金域藍(lán)灣5幢1單元301號(hào)房屋在2008年2月22日時(shí)的價(jià)值為人民幣589750元。趙某因過(guò)錯(cuò)致使合同無(wú)效，從而導(dǎo)致肖某遭受信賴?yán)鎿p害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。因在簽訂合同時(shí)，趙某擅自處分其無(wú)權(quán)處理的該案訴爭(zhēng)房屋，負(fù)主要締約過(guò)失責(zé)任，某利豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在中介時(shí)，未能認(rèn)真審核房屋的權(quán)屬，負(fù)次要締約過(guò)失責(zé)任，肖某未盡合理注意義務(wù)，亦負(fù)一定締約過(guò)失責(zé)任。二、駁回原告肖某的其他訴訟請(qǐng)求。被上訴人在不看房屋產(chǎn)權(quán)證、不查對(duì)所有權(quán)情況下，迫不及待地與上訴人簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及支付定金，此后第二天，上訴人得知兒子王某不同意出讓房屋后，就即時(shí)告知被上訴人，同時(shí)提出愿意做出一定的補(bǔ)償同時(shí)返還所收的定金，而被上訴人給予拒絕，并于2007年10月22日在五華區(qū)法院起訴上訴人，在開(kāi)庭審理之后判決前于2008年1月4日撤訴。信賴?yán)鎿p失賠償是《合同法》42條規(guī)定的締約過(guò)失責(zé)任賠償，主要目的在于維護(hù)交易安全，填補(bǔ)了無(wú)過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降木喖s過(guò)失行為而遭受損失確因沒(méi)有法律明文規(guī)定而無(wú)法要求對(duì)方補(bǔ)償?shù)那樾巍?　　爭(zhēng)議焦點(diǎn)：上訴人趙某因其行為應(yīng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任。故原判認(rèn)定的損害賠償責(zé)任數(shù)額不當(dāng)，本院予以改判。法律智庫(kù)房屋租賃合同無(wú)效有哪幾種情形，其又是怎樣處理的？ 無(wú)效情形： 根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第116條，下列房屋租賃合同無(wú)效：①就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋所訂立的租賃合同無(wú)效（但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，有效）。 無(wú)效時(shí)的處理： ①房屋交付使用的，出租人有權(quán)對(duì)無(wú)權(quán)占有人返還房屋（請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)既可以是返還原物請(qǐng)求權(quán)，也可以是不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)）；②出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)（請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，已經(jīng)發(fā)生的占有使用不能返還，返還價(jià)額）。非法轉(zhuǎn)租會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律效果？ 非法轉(zhuǎn)租，指未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同。 ②出租人取得法定解除權(quán)。由此引申出以下兩個(gè)規(guī)則：（a）出租人解除租賃合同后，有權(quán)請(qǐng)求次承租人“向自己”返還租賃物。（b）出租人解除租賃合同后，承租人對(duì)次承租人繼續(xù)收取的租金構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。但是，最高人民法院已?008年12月廢止該規(guī)定。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支防范建筑工程“最低標(biāo)價(jià)中標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)從招標(biāo)人的角度來(lái)說(shuō)，要成功運(yùn)用好最低價(jià)中標(biāo)法，防范建筑工程最低標(biāo)價(jià)中標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)，必須把握好下面四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，即把好四個(gè)“關(guān)”：首先，要做好工程勘察設(shè)計(jì)和招標(biāo)文件編寫(xiě)工作，把好“前期關(guān)”。評(píng)委必須對(duì)各投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)所有資料認(rèn)真加以審核，以認(rèn)定其是否以低于成本價(jià)報(bào)價(jià)。在簽訂監(jiān)理合同時(shí)，應(yīng)對(duì)監(jiān)理單位及其所屬人員提出明確的工作要求。 在招標(biāo)時(shí)必須要求投標(biāo)人提供投標(biāo)保證金；在簽合同時(shí)，必須要求中標(biāo)人提供履約保函；在付工程進(jìn)度款時(shí)，業(yè)主和監(jiān)理工程師應(yīng)嚴(yán)格審查承包人的工程款使用情況，按規(guī)定支付進(jìn)度款，并應(yīng)按規(guī)定預(yù)留10%的工程尾款（含3%的工程質(zhì)保金）。③非法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效（但自出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個(gè)月出租人未提出異議的，有效）。3. 承租人的法定解除權(quán)：①因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的（《合同法》第231條）；②租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格的（《合同法》第233條；③出租人就同一房屋訂立數(shù)份有效的租賃合同，不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)解除合同（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條）；④房屋租賃合同中，因下列三種情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用的：（a）租賃房屋被依法查封的；（b）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（c）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件牽制性規(guī)定的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第8條）。但不因此影響租賃合同的效力，除非出租人與承租人約定租賃合同以非法轉(zhuǎn)租為解除條件。 ③次承租人對(duì)租賃物的占有為無(wú)權(quán)占有。④非法轉(zhuǎn)租約定的租金高于租賃合同約定的租金時(shí)，分別情況處理：（a）出租人未解除租賃合同的，不得對(duì)承租人主張高出部分之租金的不當(dāng)?shù)美?