【正文】 次起訴，又申請鑒定2008年2月22日該房屋的市場價格，此時是房價的最高峰，鑒定后產(chǎn)生了11萬多元的價差，此后房價開始回落，現(xiàn)今已回落到了簽訂合同時的價格?！卑讣芾碣M2183元減半收取，；鑒定費4000元由被告趙某承擔(dān)。因在該案中肖某未對某利豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主張權(quán)利，故原審法院只對趙某應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任數(shù)額作出認(rèn)定，以由趙某承擔(dān)損害賠償責(zé)任數(shù)額113150元的50%為宜。信賴?yán)鎿p害系指一方因信賴合同的成立和有效，但由于對方的締約過失行為致使合同不成立和無效，而造成直接財產(chǎn)的減少，包括各種費用的支出、應(yīng)增加而未增加的合理利益等。 原審法院認(rèn)為：根據(jù)庭審查明的事實，該案訴爭房確系王某所有。案例解析合同無效購房信賴?yán)鎿p害的計算　　原審認(rèn)定事實：趙某系王某母親，本市金域藍(lán)灣5幢1單元301號房屋的產(chǎn)權(quán)屬于王某，趙某在利豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司登記出售該房。目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。關(guān)于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)，則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分收益。那么，對婚前按揭房產(chǎn)在離婚時如何處理呢？是作為一方的婚前財產(chǎn)，歸其所有？還是作為夫妻共同財產(chǎn)分割？ ，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)。以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，往往會使購房者遭受損失。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”?！　?。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對值超出時，購房人有權(quán)退房?！　?。主要有開發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的，該房屋權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。如果該房屋因質(zhì)量問題不符合居住、使用的條件，那么開發(fā)商即構(gòu)成根本違反合同，購房者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者修復(fù)后仍不能達(dá)到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買房者有權(quán)退房。超過規(guī)定期限不能辦理完畢或根本辦不了房產(chǎn)證的。合同中約定的退房條件滿足，可以退房。具備法人資格的承包人的內(nèi)部分支機(jī)構(gòu)，具備一定的技術(shù)能力，對外具備一定的責(zé)任承攬能力，且在其營業(yè)執(zhí)照的范圍內(nèi)對外簽訂的建設(shè)工程合同，應(yīng)視為承包人對其行為已授權(quán)，其簽訂的合同有效，并應(yīng)以該承包人的建筑資質(zhì)等級結(jié)算工程款；無營業(yè)執(zhí)照的建筑施工隊以承包人的名義對外簽訂合同，合同無效。建設(shè)工程合同中帶資、墊資和墊款承包工程的條款應(yīng)確認(rèn)無效，對承包人已帶資、墊資和墊款承建的工程，發(fā)包人應(yīng)支付該款相應(yīng)的利息。但嚴(yán)重超越本企業(yè)建筑資質(zhì)等級訂立的建設(shè)工程合同無效。（3）不具有工程總包資格的建筑企業(yè)以具有總包資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程?！　≠r償責(zé)任。　　刑事責(zé)任?！　　?〉低價出讓土地?！　　?〉超越批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)占用土地?！　⌒淌仑?zé)任：《刑法》第342條規(guī)定了破壞農(nóng)用地罪，對毀壞耕地10畝以上或基本農(nóng)田5畝以上可以處5年以下有期徒刑或拘役?！?〉開發(fā)土地而造成土地荒漠化、鹽漬化的?！?〉限期拆除在非法的土地上新建的房屋，也就是說，對農(nóng)村村民非法占地建房的，不能罰款，不能沒收，只能拆除和退還土地?！?〉違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。是指需要申請審批方能取得土地使用權(quán)的單位或個人，沒有報經(jīng)批準(zhǔn)取得法定手續(xù)而擅自占用土地。　　刑事責(zé)任：刑法228條規(guī)定了非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地使用權(quán)罪，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役。〈2〉轉(zhuǎn)讓的土地違反土地利用總體規(guī)劃，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施?！　　?〉不符合法律規(guī)定的條件，非法轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。 三、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 下列集體土地使用權(quán)視情況可以轉(zhuǎn)讓：（一）鄉(xiāng)、村企業(yè)需經(jīng)審批可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，確需對外轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)土地主管部門審查同意并報經(jīng)政府批準(zhǔn)征為國有后，可以依法出讓（轉(zhuǎn)讓）；另抵押的集體土地，抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以依法轉(zhuǎn)讓。夫婦共同購置的房地產(chǎn)，可以設(shè)定為共有財產(chǎn)，經(jīng)申請可參照更名辦理。 分立、更名等涉及土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)提供有效的證明材料。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓；或收回國有后出讓國有土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。 填寫轉(zhuǎn)讓審批表：認(rèn)真核對原批準(zhǔn)文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。轉(zhuǎn)讓時需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見。國有和個人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程又各有不同。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的行為。2 ．因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌模瑢儆凇耙虿荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。3．《認(rèn)購協(xié)議》明確約定在一定期限內(nèi)商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，屬開發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還定金。購房人故意拖延，不按照《認(rèn)購協(xié)議》規(guī)定的日期前往簽訂商品房買賣合同的，屬購房人違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。第118條：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。3．《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條：商品房預(yù)售實行許可制度。熱點關(guān)注新國八條中最主要的調(diào)控內(nèi)容政府責(zé)任：地方政府要確定今年房價控制目標(biāo)，并于一季度公布；安居工程：2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套；稅收政策：購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征營業(yè)稅；信貸控制：二套房首付不低于60%，；土地供應(yīng)：今年商品房供地總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；限購措施：當(dāng)?shù)貞艏彝?，有一套住房的，限?套；有2套及以上的，暫停購房；約談問責(zé)：未如期公布房價控制目標(biāo)或控制不力的省，對相關(guān)負(fù)責(zé)人問責(zé)；輿論引導(dǎo)：防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。4．最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題解釋》第115條：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2．《認(rèn)購協(xié)議》明確約定購房人必須在一定期限內(nèi)與開發(fā)商商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，否則定金不退。2．由于開發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。如：《認(rèn)購協(xié)議》并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，若后來雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂《商品房買賣合同》，此時，因當(dāng)事人雙方對《商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。4．沒有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項，不管誰的原因未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須簽訂合同，受讓方還必須到土地行政主管部門申請登記。如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。 地價評估，并提供報告書：審核評估報告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買；價格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。交納有關(guān)稅費 登記編號：審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號。 備注： 如為協(xié)助法院執(zhí)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)法院提供的裁定書（判決書），協(xié)助執(zhí)行通知書及其中所載明的宗地四至面積籌辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，可以不經(jīng)被執(zhí)行人同意。有關(guān)資料采用復(fù)印件時，應(yīng)與原件核實并予注明。繳納有關(guān)費用后，繼承、分立、更名可填寫變更登記審批表直接進(jìn)行變