【正文】 積將達到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。編制范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對盤錦鼎翔居住小區(qū)一期(3 號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。2022 年 3 月，由盤錦市委領導帶隊考察組一行 5 人親赴雙臺子區(qū)建設意向單位盤錦鼎翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設樓盤。公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了盤錦鼎翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強” 。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 4 頁 共 50 頁可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資[2022]15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》 。盤錦房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前，盤錦市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與遼寧省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。擬建地點本項目位于盤錦市遼河大橋東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔遼河大橋東路與遼河大橋風光帶相連。為了加快招商引資力度，加快盤錦城市基礎設施建設，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把盤錦建設成為區(qū)域性中心城市，雙臺子區(qū)啟動了遼河大橋東岸南段遼河風光帶堤路工程的建設。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資18,010 億元，增長 %。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。近五年，是盤錦經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長速度達到 %。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。物價總水平溫和上漲。房屋銷售價格上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。2022 年盤錦市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長%，最近五年是盤錦投資額增加最快的五年。盤錦市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。③ 太平板塊相對其它幾個區(qū)域而言，太平雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。 盤錦房地產(chǎn)投資分析從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是盤錦房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于盤錦房地產(chǎn)市場需求的提升。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。另外，調(diào)整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。3）土地供給將進一步緊縮。. 銷售預測項目需求分析本項目所在地雙臺子區(qū)是盤錦市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但遼河大橋以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會成為盤錦鼎翔購買主力客戶群，預計可購房 8001000 套。④ 四類客戶：雙臺子區(qū)公務員雙臺子區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于高家缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而盤錦鼎翔的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到高家。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對盤錦鼎翔的銷售也將起到很大的促進作用。銷售計劃鑒于目前盤錦鼎翔工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。從單純的書記來看，盤錦的房屋均價低于沈陽、大連處于中等水平。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，盤錦房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 17 頁 共 50 頁2）盤錦樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)盤錦業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，盤錦電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，高家的云森遼河大橋風光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林2500 元/平方米。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括盤錦日報、盤錦晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進行 3－4 次推廣既可。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，盤錦地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。? 活動四：盤錦人說盤錦大型文化論壇。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。? 盤錦報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設規(guī)模本項目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設總?cè)莘e率為 ，建設密度為 %,建設內(nèi)容為 3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積10,842 平方米） 。27′之間，東經(jīng) 121176。盤錦市自然條件優(yōu)越，屬新生代沉積盆地，溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜期 170 天，年平均降雨量 627 毫米，年日照時間在2700 小時以上。遼河油田是國內(nèi)最大的稠油、高凝油生產(chǎn)基地，地跨遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)兩省區(qū)，共開發(fā)了 33 個油氣田，投產(chǎn)油井 萬多口。石油化工是盤錦市的主導產(chǎn)業(yè)之一，包括石油煉制和石油化工兩大產(chǎn)業(yè)。盤錦已經(jīng)成為全國重要的優(yōu)質(zhì)水稻生產(chǎn)基地和特色有機食品生產(chǎn)基地。田家鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度 7 度。場地凍結深度 m年雷電日數(shù)平均 23 天，最多 39 天。其中，近 50 次 4 級左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點東強西弱，大于 5 級的地震有 2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場。在建筑設計上，以江景為導向，考量盤錦當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 23 頁 共 50 頁. 項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。③ 充分考慮盤錦的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。② 充分考慮盤錦的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。⑤ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結構設計結構的安全等級二級，設計使用年限 50 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極 S8。Ⅱ用水量生活用水量 Q=1440M3/D（138M3/H） ；室外消防用水量 Q=20L/S。③排水設計小區(qū)采用分流制排水。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 28 頁 共 50 頁第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施. 設計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善遼寧省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 ，JCJ1342022 制定的標準為依據(jù)。② 外加保溫隔熱構造。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。全市年極℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12 月 26 日),當日全市都出現(xiàn)低于 ℃的極端最低氣溫,℃。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結果，建設區(qū)域內(nèi)的 SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP 亦未超標，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標準，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。② 堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 31 頁 共 50 頁第 7 章 勞動衛(wèi)生與消防. 指導思想以科學發(fā)展觀和構建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計，同時施工，同時投入使用。④建立健全項目安全施工應急救援體系。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。⑥建設項目的職業(yè)病防護措施應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 32 頁 共 50 頁入使用。設計充分考慮了設置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設計備的可能性。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 33 頁 共 50 頁小區(qū)的四周按規(guī)范設置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。董事長總經(jīng)理管理部辦公室 技術部 財務部 工程部 銷售部遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號樓)項目可行性研究報告第 35 頁 共 50 頁第 9 章 項目實施進度. 項目開發(fā)期2022 年 1 月至 2022 年 6 月為項目主體工程建設期。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ椆芾?、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結構不夠合理，低水平重復建設過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。由于當今科學技術更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。. 工程項目招標投標因素分析招投標是作為一