【正文】 積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)盤錦鼎翔居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。2022 年 3 月，由盤錦市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴雙臺(tái)子區(qū)建設(shè)意向單位盤錦鼎翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)樓盤。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了盤錦鼎翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 4 頁 共 50 頁可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。盤錦房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，盤錦市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與遼寧省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于盤錦市遼河大橋東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔遼河大橋東路與遼河大橋風(fēng)光帶相連。為了加快招商引資力度，加快盤錦城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把盤錦建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，雙臺(tái)子區(qū)啟動(dòng)了遼河大橋東岸南段遼河風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅投資18,010 億元，增長(zhǎng) %。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。近五年，是盤錦經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。物價(jià)總水平溫和上漲。房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中商品房銷售價(jià)格上漲 %。2022 年盤錦市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬人。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，工業(yè)投入明顯加大。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 億元，增長(zhǎng)%，最近五年是盤錦投資額增加最快的五年。盤錦市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。③ 太平板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，太平雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 盤錦房地產(chǎn)投資分析從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是盤錦房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于盤錦房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地雙臺(tái)子區(qū)是盤錦市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但遼河大橋以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。公司從 1964 年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會(huì)成為盤錦鼎翔購買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購房 8001000 套。④ 四類客戶：雙臺(tái)子區(qū)公務(wù)員雙臺(tái)子區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于高家缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而盤錦鼎翔的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到高家。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)盤錦鼎翔的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。銷售計(jì)劃鑒于目前盤錦鼎翔工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。從單純的書記來看，盤錦的房屋均價(jià)低于沈陽、大連處于中等水平。經(jīng)過前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盤錦房?jī)r(jià)上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 17 頁 共 50 頁2）盤錦樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)盤錦業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，盤錦電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià) 3000 元/平方米，愉景灣均價(jià) 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，高家的云森遼河大橋風(fēng)光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林2500 元/平方米。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括盤錦日?qǐng)?bào)、盤錦晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進(jìn)行 3－4 次推廣既可。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，盤錦地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。? 活動(dòng)四：盤錦人說盤錦大型文化論壇。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。? 盤錦報(bào)紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟(13 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842 平方米） 。27′之間，東經(jīng) 121176。盤錦市自然條件優(yōu)越，屬新生代沉積盆地，溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜期 170 天，年平均降雨量 627 毫米，年日照時(shí)間在2700 小時(shí)以上。遼河油田是國內(nèi)最大的稠油、高凝油生產(chǎn)基地，地跨遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)兩省區(qū)，共開發(fā)了 33 個(gè)油氣田，投產(chǎn)油井 萬多口。石油化工是盤錦市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，包括石油煉制和石油化工兩大產(chǎn)業(yè)。盤錦已經(jīng)成為全國重要的優(yōu)質(zhì)水稻生產(chǎn)基地和特色有機(jī)食品生產(chǎn)基地。田家鎮(zhèn)地勢(shì)低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度 7 度。場(chǎng)地凍結(jié)深度 m年雷電日數(shù)平均 23 天，最多 39 天。其中，近 50 次 4 級(jí)左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點(diǎn)東強(qiáng)西弱，大于 5 級(jí)的地震有 2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場(chǎng)。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量盤錦當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 23 頁 共 50 頁. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)原則① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。③ 充分考慮盤錦的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。② 充分考慮盤錦的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。Ⅱ用水量生活用水量 Q=1440M3/D（138M3/H） ；室外消防用水量 Q=20L/S。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 28 頁 共 50 頁第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施. 設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善遼寧省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ，JCJ1342022 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。全市年極℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12 月 26 日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于 ℃的極端最低氣溫,℃。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的 SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP 亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。② 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 31 頁 共 50 頁第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防. 指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 32 頁 共 50 頁入使用。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動(dòng)噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 33 頁 共 50 頁小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。董事長(zhǎng)總經(jīng)理管理部辦公室 技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 工程部 銷售部遼河明珠居住小區(qū)一期(2 、3 號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 35 頁 共 50 頁第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度. 項(xiàng)目開發(fā)期2022 年 1 月至 2022 年 6 月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問效。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來說就意味著效益。. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一