蘇州工業(yè)園區(qū)別墅市場分析研究總結-預覽頁
【正文】 條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產的投資和投機性需求。在市場供應量不再增加的情況下，別墅價格有所上漲，而此時市民“買漲不買跌”的心理表現得尤為明顯。l 政策效果呈現從當前房地產形勢來看，政府的調控效應雖然有所體現，但房價上漲趨勢以及房地產行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務院更是組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果，并進行第二次全國土地市場檢查，相信今后會進一步加大政策調控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進一步的調控政策出臺可能性就比較大。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高、競爭的激烈，導致大量小型房地產商開始退出這一行業(yè)，而隨著調控深入，這一趨勢將變得更加明顯。l 面積、人口蘇州工業(yè)園區(qū)原行政轄區(qū)面積260平方公里，于06年又東擴10平方公里，現為270平方公里。商業(yè)用地居其核心，其兩邊是生活居住用地，再外圍為工業(yè)用地。地段為新式和現代化的工商業(yè)中心，為整個園區(qū)乃至蘇州市服務，擁有平衡的居住和工業(yè)用地，人口10萬；第二區(qū)：第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)?？傆玫孛娣e74．1 KM2（其中金雞湖水面7．2 KM2），規(guī)劃人口60萬。從園區(qū)第一批商品房的定價來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)的均價已在5800元/平方米左右。㎡，其中: ㎡，㎡：園區(qū)住宅用地開發(fā)分布圖216。216。216?！√攸c一：園區(qū)依然是市場的領導者06年至今蘇州全市房產銷售狀況，園區(qū)一直占有很大的比例。特點二：實力企業(yè)逐鹿園區(qū) 大型地產企業(yè)的開發(fā)項目成為市場的領導者。蘇州房地產市場將是一個王者聚集的領地?！√攸c四：城市擴張下的別墅熱銷 園區(qū)的良好規(guī)劃加上得天獨厚的景觀資源，使其成為別墅產品爭相開發(fā)的區(qū)域。06年的別墅熱銷，也帶動了07年大批別墅產品的上市和熱銷。目前園區(qū)住宅發(fā)展起點較高，并且受到了來自全國各地開發(fā)商的熱捧，未來供應量巨大，競爭較為激烈。相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。市場結構調整中，兩種產品發(fā)展趨向表現明顯。%。而獨棟別墅用地的緊急剎車，則意味著獨棟別墅的投資價值將遠遠超過其他類型的物業(yè)。所有置業(yè)者幾乎都有二、三次置業(yè)的經驗。就普通別墅而言，為爭奪更多的市場份額，不斷的完善功能與平面升級必將成為新的趨勢。根據其市場特征劃分為3個板塊,即：湖西、湖東、和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。 2003年，才有一批居住性質的用地進行招拍掛，目前大多數地塊上已形成一定規(guī)模的開發(fā)。l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊現狀特征鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊主要指唯亭板塊，其中包括青劍湖沿岸、陽澄湖南岸地區(qū)，唯亭板塊將是今后發(fā)展的重要區(qū)域。（三）、競爭個案分析高爾夫花園基礎信息容積率建筑面積29萬方開發(fā)商蘇州鴻意地產發(fā)展有限公司代理商蘇州新吉陽物業(yè)類型小高層，高層，疊加別墅類比物業(yè)類型疊加別墅總戶數1700戶類比物業(yè)戶數88戶地理位置機場路與星港街交匯處建筑風格現代簡約開盤時間200503物業(yè)公司深圳中旅（）綜合分析企業(yè)訴求雙湖板塊別墅區(qū)域產品戶型疊加別墅，223253平米，有部分地下車位，13萬元每個車庫，一樓帶花園產品價格均價在9200元/平米(疊加)星島二批6月24日直接簽合同銷售情況：一批銷售完畢中海地上三層\地下一層地下室:, 可作陽光活動室,帶地下庭院層高:,餐廳層高3米開間:庭院:地下庭院\入戶花園,景觀露臺車位配比1：1 80%以上房型含地下車庫,車庫坡道也可停車。獨棟52套（含一套900 ㎡ ），300370 ㎡, (花園80160 ㎡),主力360㎡樓層數。開盤前產品說明酒會 開盤方式：預計7月8日開盤，按卡號順序選房并交付大定金 招商依云水岸(二期)基礎信息容積率建筑面積㎡開發(fā)商招商局地產銷售商物業(yè)類型聯排、疊加總戶數221戶地理位置陽澄湖東路98號建筑風格英倫小鎮(zhèn)風格開盤時間07年6月23日物業(yè)公司㎡/月綜合分析產品戶型175320㎡，主力面積230㎡250㎡(不含地下面積)產品價格樓盤均價9500元/平米營銷綜述從07年4月22日發(fā)放VIP卡(), 價格及房號不確定,樣板房也續(xù)用一期的. 競爭個案小結 產品形態(tài)：區(qū)域內聯排別墅及獨棟別墅為主，面積大多在240平米以上，200平米是區(qū)域的一個面積空白。推案量: 都采取分批小量的策略,包括中海御湖熙岸和星島仁恒也都采取較謹慎的態(tài)度, 推案量總體占比都不大。上海寶名房地產咨詢有限公司南山項目組200762634 / 34
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