【正文】 ............... .. .. .. .. .. .. .....................108致謝詞.................. ........................ .. .. .. .. .. .. .. ............14與多數(shù)消費(fèi)品不同，商品房的購買價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。它不僅是城市房地產(chǎn)管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可缺少的工作。房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。最后，房產(chǎn)測(cè)繪也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。7)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。10)1)2)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，其上蓋面積必須等于陽臺(tái)、挑廊面積，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。屬永久性建筑且無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。1)若架空通道、消防通道、陽臺(tái)、挑廊與其上蓋相距三個(gè)層高（標(biāo)準(zhǔn)層層高）以上，均視為無上蓋。4）頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。6）屋面上有柱且有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。8）樓梯已計(jì)算面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。1）房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按分?jǐn)倕f(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按《分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。3）房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?）有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘荨㈦娞菁跋鄳?yīng)走道）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？俊⑦B通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。6）商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售是告知買受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公用利益的前提下，應(yīng)在《規(guī)則》范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。8）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。u不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。非公共墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！粑捶忾]的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；◆電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公用門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積；◆用作公共休息、綠化等場(chǎng)所的架空層；◆通向二層以上的室外斜坡道建筑面積，暫不進(jìn)行分?jǐn)偂＃ㄆ渲校篕——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；[4]預(yù)測(cè)面積可作為開發(fā)商在前提項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。實(shí)測(cè)面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。1)準(zhǔn)備好外業(yè)測(cè)量所需的資料（商品房設(shè)計(jì)藍(lán)圖、房屋產(chǎn)籍調(diào)查表、土地使用權(quán)證）和測(cè)量工具（手持測(cè)距儀、小卷尺、鉛筆、橡皮）。u店面的測(cè)量：運(yùn)用手持測(cè)距儀，將每個(gè)店面的長(zhǎng)、寬以及兩相鄰店面有變化的地方的尺寸一一量出，并將數(shù)據(jù)記錄在設(shè)計(jì)圖紙相應(yīng)的位置上，墻厚用小卷尺量出。u屋面的測(cè)量：主要測(cè)量屋面樓梯間、配電房及電梯房。u弧形陽臺(tái)的測(cè)量：利用三點(diǎn)確定一條弧的方法測(cè)量，即確定三個(gè)點(diǎn)（兩個(gè)端點(diǎn)和最高點(diǎn)）。u進(jìn)行外業(yè)測(cè)量的同時(shí)，也應(yīng)該邊測(cè)邊檢核，進(jìn)而減少外業(yè)工作量。u外業(yè)測(cè)量結(jié)束后，打開房測(cè)之友BMF按開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖，按照軟件的使用方法先進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置；然后進(jìn)行尺寸的整理，實(shí)地與設(shè)計(jì)圖紙有變更的，應(yīng)該按實(shí)地的變化來修改圖紙。u外墻層的確定：按開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖繪制，若有些墻厚不一致的，應(yīng)分別偏移半墻。u共用層的確定：共用面積主要包括樓梯、電梯、配電房、各層通道等，確定共用層時(shí)也應(yīng)將各墻中線找出，并用共用面積線提出共用面積。3)共有面積分?jǐn)偧础扒罢咚銏D紙，后者算實(shí)體”。實(shí)測(cè)是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖和計(jì)算；所得面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測(cè)得來。讓老百姓在購房是了解，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)會(huì)有差異，并可在合同備注欄中做出詳細(xì)規(guī)定。這些情況都會(huì)造成實(shí)測(cè)時(shí)分?jǐn)偯娣e發(fā)生變化，這種共用部位的變化和預(yù)測(cè)時(shí)公示的《房屋共有共用部位明細(xì)表》有出入，將對(duì)房屋建筑面積的計(jì)算產(chǎn)生嚴(yán)重影響。商品房測(cè)繪，是房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的重點(diǎn)工作，其測(cè)繪成果是銷售商、購房者的交易依據(jù)。詹長(zhǎng)根，唐祥云，[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，.[3][5]呂永江等.本篇論文從選題到成稿，劉元旭老師作為我的指導(dǎo)老師，做了精心的指導(dǎo)。更重要的是，它提高了我查閱資料、分析解決實(shí)際問題的能力，同時(shí)也培養(yǎng)了我不驕不躁、嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作作風(fēng)。青海大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　11