【正文】 、土地成本分析以地上建筑面積約 120600 平方米計(jì)算（其中住宅面積約 110000平方米，會(huì)所面積約 3000 平方米，商業(yè)面積約 7000 平方米，非配套公建 600 平方米） ，可銷(xiāo)售面積為 117000 平方米，土地成本 55000000元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r(jià) 470 元。裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號(hào) 子目名稱(chēng)1 樓地面2 天棚外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料3 墻面內(nèi)墻裝修 涂料4 隔墻、隔斷和保溫板式隔墻9 / 39隔斷 墻體保溫 保溫墻面 外輕內(nèi)保溫墻面5 門(mén)窗：塑鋼及鋁合金門(mén)窗，單層及雙層玻璃。3 通風(fēng)工程 23347 137325 17049312 / 39綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價(jià)為 元/平方米。六、利潤(rùn)分析利潤(rùn)分析說(shuō)明? 本項(xiàng)目利潤(rùn)分析是通過(guò)對(duì)北京市房地產(chǎn)同類(lèi)型項(xiàng)目的投資調(diào)查，并參照大同地區(qū)目前住宅工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)管理部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格水平的基礎(chǔ)上做出的。? 產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅項(xiàng)目；? 規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特色：戶(hù)型大、豪華、歐陸風(fēng)情；? 產(chǎn)品概念：國(guó)際化豪宅概念，國(guó)際社區(qū)，居住文化先進(jìn)性、生活舒適性。風(fēng)險(xiǎn)分析A、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于鳳凰國(guó)際來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)自于建筑規(guī)劃成本過(guò)高導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高。如何控制好項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)范圍很重要，把握先機(jī)、遇見(jiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性，前進(jìn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢(shì)，及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)反饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)。21 / 39D、品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 在未來(lái)的銷(xiāo)售過(guò)程中，無(wú)論我們推出多么新穎的宣傳廣告，采取多么眼花繚亂的銷(xiāo)售手段，告訴人們我們的項(xiàng)目如何好，如何高檔，但如果沒(méi)有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都不足以支撐如此高的價(jià)位。 超高層豪宅產(chǎn)品無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)方、承建部門(mén)，還是當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門(mén)都缺乏一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)，因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。八、成功執(zhí)行分析產(chǎn)品品質(zhì)A、建筑風(fēng)格? 仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議，采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建筑；? 減少整個(gè)樓體在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進(jìn)行23 / 39部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。 （具體詳見(jiàn)附件《鳳凰國(guó)際戶(hù)型面積建議表》 ）D、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時(shí)注意環(huán)保建材的選擇，具體建議如下：24 / 39? 外墻1. 由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2. 注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進(jìn)行部分歐式建筑藝術(shù)修飾；3. 五層以上部分使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修，同時(shí)也可縮短建設(shè)工期；4. 天際線(xiàn)的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；? 門(mén)窗1. 弧型陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2. 高檔鋁合金門(mén)窗，平開(kāi)或推拉門(mén)，部分窗戶(hù)使用雙層玻璃；3. 三防或四防安全戶(hù)門(mén)，合資品牌，配門(mén)鏡；4. 高級(jí)五金件；、閉門(mén)器等；? 入口大堂住宅入口及大堂的設(shè)計(jì)（住宅大堂 150 平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開(kāi)辟50 平方米休息區(qū)，設(shè) 510 人坐椅，入口處安排門(mén)童一名為住戶(hù)服務(wù)兼保安之職。注：鳳凰國(guó)際按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費(fèi)用約為 550600元。在智能化小區(qū)中每個(gè)家庭均應(yīng)配備多個(gè)信息出口，以滿(mǎn)足每個(gè)家庭內(nèi)部的語(yǔ)音、計(jì)算機(jī)26 / 39網(wǎng)絡(luò)、INTERNET 專(zhuān)線(xiàn)以及小區(qū)物業(yè)管理等多項(xiàng)功能?？梢曢T(mén)禁系統(tǒng)主要由門(mén)口可視主機(jī)、管理中收、室內(nèi)分機(jī)三部分組成，可實(shí)現(xiàn)訪(fǎng)客、管理中心、住戶(hù)三方通話(huà)。住戶(hù)出入憑借 IC 卡可自由通過(guò)門(mén)禁。在智能小區(qū)中，設(shè)置于住戶(hù)的自動(dòng)水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過(guò)接入家庭配線(xiàn)中心，家庭配線(xiàn)中心通過(guò)垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、自動(dòng)采集小區(qū)內(nèi)各住戶(hù)家中的水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計(jì)費(fèi)，定期與各專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動(dòng)劃賬。發(fā)生車(chē)輛進(jìn)出后，要把有關(guān)信息記錄備案。當(dāng)然購(gòu)物開(kāi)銷(xiāo)會(huì)一分不少地人用戶(hù)卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以?huà)焓?，避免損失。CATV 系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果，還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、娛樂(lè)等多項(xiàng)服務(wù)，隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV 系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。滿(mǎn)足高層次人群追求高品位享受的居住心理。價(jià)格過(guò)高，超出人們心理承受力，勢(shì)必影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售；價(jià)格過(guò)低，又會(huì)損害我們自身的經(jīng)濟(jì)利益。? 在不同的銷(xiāo)售情況下進(jìn)行不同的價(jià)格調(diào)整原則1. 銷(xiāo)售情況良好價(jià)格普遍調(diào)升但不宜一時(shí)調(diào)升過(guò)高，可以通過(guò)縮短每一價(jià)格時(shí)間，頻繁調(diào)價(jià)，一方面可以促進(jìn)尚處猶豫階段的客戶(hù)迅速做出決定，另一方面也可以增加利潤(rùn)，使開(kāi)發(fā)商獲得巨大的收益。 ）? 不同樓體類(lèi)型對(duì)單位價(jià)格的影響因素：影響因素 所占比例朝向 30%戶(hù)型格局 15%景觀 30%噪音 10%建筑類(lèi)型 樓層差價(jià)（元/平方米）塔樓 15板樓 1033 / 39樓體類(lèi)型自身也是影響因素，敝司針對(duì)本項(xiàng)目建議如下：建筑類(lèi)型 建筑類(lèi)型評(píng)分?jǐn)?shù)塔樓 0 分板樓 1 分C、價(jià)格調(diào)整建議根據(jù)項(xiàng)目的成本核算和利潤(rùn)核算，本項(xiàng)目的成交均價(jià)為 3121元每平方米。各階段推廣策略35 / 39? 銷(xiāo)售前期——市場(chǎng)預(yù)熱期與開(kāi)盤(pán)期在這個(gè)階段，要通過(guò)高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)，形成項(xiàng)目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象，使客戶(hù)產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項(xiàng)目 30%的價(jià)格，認(rèn)為我們的項(xiàng)目確實(shí)物有所值。? 銷(xiāo)售后期——尾房期在這個(gè)階段，銷(xiāo)售勢(shì)能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購(gòu)買(mǎi)房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)良好的社會(huì)口碑、到位的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心是最強(qiáng)的。此時(shí)正處于項(xiàng)目前期的市場(chǎng)預(yù)熱期，因此，我們預(yù)計(jì)在這一階段的銷(xiāo)售率為 10%左右，平均售價(jià)為 2800 元；? 工程建設(shè)到地面 5 層，至項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，整個(gè)項(xiàng)目外觀已初具規(guī)模，通過(guò)前期的市場(chǎng)預(yù)熱與大規(guī)模的宣傳推廣手段，項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度不斷提升，客戶(hù)增多，銷(xiāo)售進(jìn)入旺銷(xiāo)期，我們?cè)谶@一階段的銷(xiāo)售目標(biāo)為 25%，平均售價(jià)為 2980 元，回收投資 億，工程款到位；? 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂至內(nèi)外裝修結(jié)束是銷(xiāo)售的黃金時(shí)期，客戶(hù)會(huì)對(duì)項(xiàng)目更加有信心，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳和在市場(chǎng)上形成的良好口碑，項(xiàng)目將持續(xù)旺銷(xiāo)直至銷(xiāo)售率累計(jì)達(dá)到 70%，這一階段的平均售價(jià)為 3225元，回收投資 億，累計(jì)回收投資 億；? 內(nèi)外裝修結(jié)束至房屋交付使用大約 23 個(gè)月的時(shí)間，項(xiàng)目已基本成為現(xiàn)房，通過(guò)前期有效的銷(xiāo)控手段，我們會(huì)保留部分較好的樓層和戶(hù)型，此時(shí)的售價(jià)將達(dá)到整個(gè)銷(xiāo)售周期的最高價(jià)格點(diǎn)，均價(jià)為 3431元，因?yàn)闀r(shí)間較短，銷(xiāo)售率為 510%，回收投資 億。我們對(duì)鳳凰國(guó)際的運(yùn)作成功，充滿(mǎn)了極大的信心！