【正文】 、土地成本分析以地上建筑面積約 120600 平方米計算（其中住宅面積約 110000平方米，會所面積約 3000 平方米，商業(yè)面積約 7000 平方米，非配套公建 600 平方米） ，可銷售面積為 117000 平方米，土地成本 55000000元，平均每平方米分攤地價 470 元。裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號 子目名稱1 樓地面2 天棚外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料3 墻面內(nèi)墻裝修 涂料4 隔墻、隔斷和保溫板式隔墻9 / 39隔斷 墻體保溫 保溫墻面 外輕內(nèi)保溫墻面5 門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。3 通風工程 23347 137325 17049312 / 39綜合上述通風工程內(nèi)容后單方造價為 元/平方米。六、利潤分析利潤分析說明? 本項目利潤分析是通過對北京市房地產(chǎn)同類型項目的投資調查，并參照大同地區(qū)目前住宅工程的費用水平和市政府有關管理部門的收費標準價格水平的基礎上做出的。? 產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅項目；? 規(guī)劃與建筑設計特色：戶型大、豪華、歐陸風情；? 產(chǎn)品概念：國際化豪宅概念，國際社區(qū)，居住文化先進性、生活舒適性。風險分析A、價格風險對于鳳凰國際來說，最大的風險就來自于建筑規(guī)劃成本過高導致銷售價格過高。如何控制好項目自身的競爭范圍很重要，把握先機、遇見市場競爭的可能性，前進規(guī)避風險，避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢，及時進行市場反饋及產(chǎn)品的調整，不斷創(chuàng)新，提高服務。21 / 39D、品質風險 在未來的銷售過程中，無論我們推出多么新穎的宣傳廣告，采取多么眼花繚亂的銷售手段，告訴人們我們的項目如何好，如何高檔，但如果沒有極高產(chǎn)品品質，都不足以支撐如此高的價位。 超高層豪宅產(chǎn)品無論對于開發(fā)商、建筑設計方、承建部門，還是當?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗與管理經(jīng)驗，因此在產(chǎn)品品質的塑造上有一定的風險性。八、成功執(zhí)行分析產(chǎn)品品質A、建筑風格? 仍建議采用原有建筑風格建議，采用歐陸風格的新古典主義建筑；? 減少整個樓體在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進行23 / 39部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。 （具體詳見附件《鳳凰國際戶型面積建議表》 ）D、建筑材料及設備選擇建議選擇質量優(yōu)良、價格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時注意環(huán)保建材的選擇，具體建議如下：24 / 39? 外墻1. 由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2. 注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進行部分歐式建筑藝術修飾；3. 五層以上部分使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修，同時也可縮短建設工期；4. 天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；? 門窗1. 弧型陽臺及飄窗設計，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2. 高檔鋁合金門窗，平開或推拉門，部分窗戶使用雙層玻璃；3. 三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡；4. 高級五金件；、閉門器等；? 入口大堂住宅入口及大堂的設計（住宅大堂 150 平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50 平方米休息區(qū)，設 510 人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服務兼保安之職。注：鳳凰國際按此裝修標準建設，每平方米裝修費用約為 550600元。在智能化小區(qū)中每個家庭均應配備多個信息出口，以滿足每個家庭內(nèi)部的語音、計算機26 / 39網(wǎng)絡、INTERNET 專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項功能?？梢曢T禁系統(tǒng)主要由門口可視主機、管理中收、室內(nèi)分機三部分組成，可實現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。住戶出入憑借 IC 卡可自由通過門禁。在智能小區(qū)中，設置于住戶的自動水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過接入家庭配線中心，家庭配線中心通過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、自動采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進行計費，定期與各專業(yè)公司進行數(shù)據(jù)交換結算、銀行自動劃賬。發(fā)生車輛進出后，要把有關信息記錄備案。當然購物開銷會一分不少地人用戶卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以掛失，避免損失。CATV 系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果，還可以提供各種信息傳播、電視教學、娛樂等多項服務，隨著物質生活水平的不斷提高，CATV 系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理。價格過高，超出人們心理承受力，勢必影響到項目銷售；價格過低，又會損害我們自身的經(jīng)濟利益。? 在不同的銷售情況下進行不同的價格調整原則1. 銷售情況良好價格普遍調升但不宜一時調升過高，可以通過縮短每一價格時間，頻繁調價，一方面可以促進尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定，另一方面也可以增加利潤，使開發(fā)商獲得巨大的收益。 ）? 不同樓體類型對單位價格的影響因素：影響因素 所占比例朝向 30%戶型格局 15%景觀 30%噪音 10%建筑類型 樓層差價（元/平方米）塔樓 15板樓 1033 / 39樓體類型自身也是影響因素，敝司針對本項目建議如下：建筑類型 建筑類型評分數(shù)塔樓 0 分板樓 1 分C、價格調整建議根據(jù)項目的成本核算和利潤核算，本項目的成交均價為 3121元每平方米。各階段推廣策略35 / 39? 銷售前期——市場預熱期與開盤期在這個階段，要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢，形成項目高品質、高素質的物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認同我們的產(chǎn)品品質與高于其他項目 30%的價格，認為我們的項目確實物有所值。? 銷售后期——尾房期在這個階段，銷售勢能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購買房屋不存在任何風險，通過良好的社會口碑、到位的售后服務和物業(yè)服務，客戶的購買信心是最強的。此時正處于項目前期的市場預熱期，因此，我們預計在這一階段的銷售率為 10%左右，平均售價為 2800 元；? 工程建設到地面 5 層，至項目結構封頂，整個項目外觀已初具規(guī)模，通過前期的市場預熱與大規(guī)模的宣傳推廣手段，項目的市場知名度不斷提升，客戶增多，銷售進入旺銷期，我們在這一階段的銷售目標為 25%，平均售價為 2980 元，回收投資 億，工程款到位；? 項目結構封頂至內(nèi)外裝修結束是銷售的黃金時期，客戶會對項目更加有信心，通過強勢廣告宣傳和在市場上形成的良好口碑，項目將持續(xù)旺銷直至銷售率累計達到 70%，這一階段的平均售價為 3225元，回收投資 億，累計回收投資 億；? 內(nèi)外裝修結束至房屋交付使用大約 23 個月的時間，項目已基本成為現(xiàn)房，通過前期有效的銷控手段，我們會保留部分較好的樓層和戶型，此時的售價將達到整個銷售周期的最高價格點，均價為 3431元，因為時間較短，銷售率為 510%，回收投資 億。我們對鳳凰國際的運作成功，充滿了極大的信心！