淺議土地增值稅對銷售利潤率的影響-預(yù)覽頁
【正文】 數(shù)曲線 銷售定價一、土地增值稅的出臺和發(fā)展過程20世紀(jì)90年代，我國炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為一度盛行，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的過快上漲。本文通過對土地增值稅實施細(xì)則的研究，結(jié)合自身的工作經(jīng)驗，找出銷售利潤率與增值率的函數(shù)關(guān)系，并繪制兩者之間的變化曲線圖，解析了它們在房地產(chǎn)開發(fā)中的實際意義，為房地產(chǎn)企業(yè)銷售定價策略和稅收籌劃提供參考。但在實際執(zhí)行過程中，由于歷史原因以及國家政策影響，一直到2006年末，各地一般只按銷售收入的1%2%預(yù)征。因此，探索土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)利潤率的影響程度，找到其變化規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售定價策略和稅收籌劃以及政府宏觀調(diào)控政策的制定等都具有重要意義。通過認(rèn)真研究中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則”，我們認(rèn)為銷售利潤率與項目增值率（指增值額超過扣除額的比例，以下同）應(yīng)存在著函數(shù)關(guān)系。項目銷售利潤率表達(dá)式根據(jù)銷售利潤率的基本概念，我們得出其表達(dá)式為(%ABCX)/A*100%，詳見附表1所示。可見，土地增值稅和項目增值率與項目售價和開發(fā)成本直接相關(guān)，而與期間費(fèi)用無關(guān)（在計算土地增值稅時均按成本的10%計?。?。詳見附表5所示。② 當(dāng)收入、成本相同的情況下，期間費(fèi)用對銷售利潤率也具有較大負(fù)相關(guān)性，當(dāng)期間費(fèi)用C=0，即C/A=0時，各點(diǎn)銷售利潤率達(dá)到最大。在提高售價而且對項目的銷售速度影響不大時，項目的現(xiàn)金流會將得到較大改善，但當(dāng)價格達(dá)到一定程度，使增值率超過200%時，提高價格則會取得負(fù)的邊際效益，銷售利潤率反而不斷下降；同時，如果銷售速度也受到影響，也會導(dǎo)致項目現(xiàn)金流的緊張
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