【正文】 。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本。 本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 (二)開發(fā)產品成本核算程序 開發(fā)產品成本的核算程序是指房地產開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產品成本時應遵循的步驟和順序。 (3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。并將其結轉進入“開發(fā)產品” 賬戶，即借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。 這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發(fā)成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發(fā)成本中預提。 企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。 開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。 (1)分項平行結轉法。 (2)歸類集中結轉法。 企業(yè)開發(fā)的自用建設場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經濟業(yè)務： ①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ②支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本——土地——梁園(前期工程費) 210000 貸：銀行存款 210000 ④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本——土地一—梁園(前期工程費)5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元： 借：開發(fā)成本——土地——梁園(基礎設施費)1 500000 貸：應付賬款——X施工企業(yè) 1 500000 ⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業(yè)會計核算的工作量。根據(jù)筆者在工作實踐中的體會，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉回預繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務問題，而且簡便易行。實際數(shù)與預計數(shù)在同一賬頁反映，便于預計數(shù)的轉回，實際數(shù)與預計數(shù)的對比，企業(yè)對稅費提繳情況的自查等工作。預繳的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅費統(tǒng)一登記在七欄式明細賬頁上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營業(yè)稅費、企業(yè)所得稅，藍字登記預提金額，紅字登記轉回金額。經計算９月份應交營業(yè)稅費為０．５５５萬元，二季度應在“遞延稅款”歸集的企業(yè)所得稅為０．９９萬元；銷售結算轉回營業(yè)稅費２．７７５萬元，企業(yè)所得稅２．４７５萬元。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。 （2）銷售其他土地附著物 ① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 ⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。 銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據(jù) ] 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：（1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。（1—營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。具體的交換方式也有以下兩種： ① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出（4）中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題根據(jù)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》規(guī)定：① 關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。（二）稅率：分別為7%、5%、1%。 計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額費率。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經國家征用不得轉讓。 （四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： , 取得土地使用權所支付的金額； 開發(fā)土地的成本、費用； 新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%的以內計算扣除。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。 （六）稅率： 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。五、房產稅：如果企業(yè)擁有房產產權的,需繳納房產稅。六、城鎮(zhèn)土地使用稅 如果企業(yè)擁有土地使用權的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。 七、城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費。 （二）中外合營企業(yè)土地使用費，外商投資企業(yè)土地使用費是對行政區(qū)域內使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。 應納稅額=計稅金額稅率,應納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。 九、契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。 前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當理由的 ，由契稅征收機關參照市場價格核定。 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。 ，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。 （六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。 三、關于開發(fā)產品視同銷售行為的收入確認問題 （一）下列行為應視同銷售確認收入 、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ； ； ； 、個人的非貨幣性資產。 完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本?？偪墒勖娣e 銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 （二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。 （三）借款費用。 （五）土地閑置費。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。房地產開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產品按規(guī)定轉作經營性資產，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉作本企業(yè)經營性資產和臨時出租的待售開發(fā)產品，不得在稅前扣除折舊費用。 國家稅務總局 二○○三年七月九日 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定 財政部 發(fā)文時間： 1999511 實施時間： 1999511 失效時間： 法規(guī)類型： 行業(yè)財務制度 所屬行業(yè)： 房地產業(yè) 所屬區(qū)域： 全國 閱讀人數(shù)： 310 發(fā)文內容： 國務院有關部門、直屬機構、企業(yè)單列集團，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財 政廳(局)： 近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產業(yè)得到了進一步發(fā)展。 一九九九年五月十一日 房地產開發(fā)企業(yè)財務 管理若干問題的補充規(guī)定 為了適應房地產開發(fā)經營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)財務行為， 加強房地產開發(fā)企業(yè)財務管理，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題補充規(guī)定如下： 一、房地產開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理： 1項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產品的， 主辦企業(yè)收到投資 各方開發(fā)資金作應付賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售 項目開發(fā)產品，應將預收賬款轉為營業(yè)收入，并相應結轉營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二 款規(guī)定執(zhí)行。 四、房地產開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶 登記手續(xù)。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售 過程中交納的稅費后的凈收入計入營業(yè)外收入。 八、房地產開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預售許可證后，方可上市預 售商品房。商 品房竣工驗收辦理租約的手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。代理出租期間，收取 的房屋租金作為其他應付款處理。 十三、房地產開發(fā)企業(yè)在經營初期當年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入， 但確需發(fā)生業(yè)務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發(fā)工 作量(即開發(fā)成本的當年借方發(fā)生額) 的60%預計營業(yè)收入，并在下列限額內據(jù)實列入 待攤費用： 預計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業(yè)收入的5‰；預 計全年營業(yè)收入超過1500萬元(含1500萬元)但不足5000萬元的，不超過該部分預計營 業(yè)收入的3‰；預計全年營業(yè)收入超過5000萬元(含5000萬元)但不足1億元的，不超過 該部分預計營業(yè)收入的2‰；預計全年營業(yè)收入超過1億元(含1億元) 的，不超過該部 分預計營業(yè)收入的1‰。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發(fā)企業(yè)不得有償轉讓。維修基金在移交房地產行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而 滯留在房地產開發(fā)企業(yè)期間，產生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。 十八、本補充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。房地產企業(yè)會計科目及明細賬的設置 隨著社會信息化的發(fā)展，大多數(shù)財務人員使用財務軟件進行會計核算了?？颇烤幪? 一級會計科目名稱 1 庫存現(xiàn)金2 銀行存款 種類等， 1101 按照交易性金融資產的類別和品種， 明細核算，并 設置“應收票據(jù)備查筆注銷6 應收賬款 按照開發(fā)項目及債務人進行明細核算7 預付賬款按照開發(fā)項目及供應單位、施工單位 1231 1321 務）、貸款對象，分別“成本”、“已實現(xiàn) 1403 庫)、材料的類別、品種和規(guī)格等進行 1405 按照開發(fā)項目，分別開發(fā)產品的種類 1406 細核算17 委托加工物資