【正文】 是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進(jìn)步。但我們既要看到人口老齡化所帶來的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費(fèi)市場。如今，“養(yǎng)兒防老”的觀念已在中國的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來越多的父母不指望孩子以后能承擔(dān)養(yǎng)老的責(zé)任。中國人口老齡化的迅速地、大規(guī)模地到來，尤其是高齡人口迅速增長，是前所未有的。三、湖北省及某市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀湖北省最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人口城鎮(zhèn)化率顯著提高的同時(shí)，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀?，%。從這次調(diào)查的結(jié)果來看，某城區(qū)老年人與子女共住一處的占絕大多數(shù)，%，但是老年人獨(dú)住的家庭也不少。許多家庭，由于房子面積太小，子女結(jié)婚、生小孩后無法再擠住一處而不得不分離出去。在接受調(diào)查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望獨(dú)立生活。這些年輕人認(rèn)為，分開居住不但不“分離”更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。城市老年人絕大多數(shù)有離退休金，在1894位接受調(diào)查的老年人中，靠子女供養(yǎng)的僅占4．48%。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但實(shí)際上，由于工業(yè)化和現(xiàn)代化的沖擊，家庭規(guī)模日益縮小，生活節(jié)奏不斷加快，有些老年人已經(jīng)“對上一代仍具有較重的孝養(yǎng)責(zé)任，而對下一代則不一定有同等的孝養(yǎng)要求”。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵北京和上海一直是中國房地產(chǎn)市場的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而全市社會福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。環(huán)境質(zhì)量有待提升某市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。某僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。地勢北高南低。某農(nóng)場人杰地靈?，F(xiàn)有市區(qū)級保護(hù)文物13處，著名的有**古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。交通——農(nóng)場已建成以張（張公堤）柏（**）公路為主軸線的覆蓋全場的公路網(wǎng)絡(luò)。2001年，**農(nóng)場投資2000萬元，興建二級公路20公里，場僅5分鐘車程，距漢口火車站8公里，距某港25公里，距舵落口港12公里，距楚天第一路——金山大道4公里，距場內(nèi)路網(wǎng)形成，交通四通八達(dá)。三、項(xiàng)目建設(shè)條件分析項(xiàng)目所選地區(qū)氣候適宜,交通便利,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),人民物質(zhì)文化生活水平較高,休閑娛樂市場很受歡迎,其通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。（2）垂釣場：興建2畝左右的垂釣魚塘。（6）門房：鋼制電動大門，20平方米轉(zhuǎn)混門房。（10）裝修：客房按3星級標(biāo)準(zhǔn)裝修，其他普通裝修?？傮w來說，應(yīng)當(dāng)按下列觀點(diǎn)來選擇和確定思路。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。在不斷創(chuàng)造機(jī)會加強(qiáng)社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。規(guī)劃設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個(gè)：（1）穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；（2）不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。由于現(xiàn)在大多數(shù)住宅內(nèi)的設(shè)施不能滿足老年人的特殊需要，他們要求增加各種方便老年人行動和健康的設(shè)施，如取消房間之間的階梯，樓梯降低臺階，增加適合老年人使用的廚房、衛(wèi)生間和浴室，走廊設(shè)置扶手等。老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。應(yīng)使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應(yīng)和其他材料保使用樓梯時(shí)，應(yīng)特別注意使用防滑材料，并在臺階邊同時(shí)由于老年人視力的下住宅內(nèi)的臺階，尤其是設(shè)在起居室和臥室之間的臺階會給老年人帶來很多不便，因?yàn)槠鹁邮液团P室是需要經(jīng)常通過的地方，多次的上下臺階會給老年人造成不必要的身體損耗。陽臺是日常晾曬衣服、被褥的地方，同時(shí)也是能夠享受戶外生活的地方。（2）廚、衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時(shí)到1小時(shí)，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使川的廚房以保證老櫥柜及臺面應(yīng)選用易于清潔的材質(zhì)。老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時(shí)發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地350450mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標(biāo)識，以免老年人操作不當(dāng)而燙傷。 在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時(shí)使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以400mm以下為標(biāo)準(zhǔn)。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上做出標(biāo)記，以便需要時(shí)可以隨時(shí)安裝。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙稀０咽种行木嗟匾藶?001000mm。（5）電氣設(shè)計(jì)老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對他們來講有難度，同時(shí)電氣操作的安全性也是進(jìn)行，電氣設(shè)計(jì)的首要內(nèi)容。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。同時(shí)應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為3∶1以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在1∶2以下。（7）色彩設(shè)計(jì)老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計(jì)時(shí)必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和對比度，提高可識別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點(diǎn)。在保全、保潔方面，要提高服務(wù)的質(zhì)量，增加保潔的次數(shù)，出來要防止外來對老年人的侵害，也要防止老年人不慎而發(fā)生的意外。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個(gè)人衛(wèi)生服務(wù)。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。（4）定期探望:也可以稱作組織起來的鄰居線。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。如果確認(rèn)的時(shí)間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認(rèn)服務(wù)的志愿者。“生活在線”服務(wù)的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。司機(jī)把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。（9）法律服務(wù):老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。（10）再就業(yè)服務(wù):社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。在對社區(qū)服務(wù)的管理上，對于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。二、項(xiàng)目污染的防治措施從總體上看，本項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的污染在區(qū)域上是局部的，在時(shí)間上是有限的，對環(huán)境的影響是可逆的，為了將這些影響降低到最小的程度，將采取以下措施：對項(xiàng)目區(qū)域的地形進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的堪察，減少土方的挖掘量和運(yùn)輸量，對于外運(yùn)的塵土，采用遮蓋、加水等措施，有效地防止塵土的飛揚(yáng)； 嚴(yán)格禁止在居民休息時(shí)施工，必要時(shí)，在施工機(jī)械上和現(xiàn)場使用消音和隔音裝置，盡量的使用商品砼，減少現(xiàn)場噪音；加強(qiáng)廢物和垃圾管理，施工期間建立臨時(shí)垃圾放置點(diǎn)，集中處理施工垃圾。第二年：興建C、D公寓樓，并完成所有附屬設(shè)施及裝修工程建設(shè)。設(shè)計(jì)施工方面的工作，應(yīng)在滿足技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案，工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實(shí)科學(xué)的技術(shù)措施，縮短工期，提高工作效率。 （1）規(guī)劃工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及工程建設(shè)、管理等工作； （2）市場部：負(fù)責(zé)制定公司項(xiàng)目策劃、廣告宣傳、為入住用戶各項(xiàng)手續(xù)等工作。（6）培訓(xùn)部：負(fù)責(zé)員工素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。人員招聘培訓(xùn)由辦公室及培訓(xùn)部歸口管理，并負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)制度與計(jì)劃，其它各部門負(fù)責(zé)人有組織和督促公司人員參加培訓(xùn)的義務(wù)?？偡课萁ㄖ锩娣e20200平方米。價(jià)格參照某市場價(jià)格確定。（4）家用電器、醫(yī)療設(shè)備、交通工具等按現(xiàn)行市價(jià)估算，詳見下表。財(cái)政部《企業(yè)會計(jì)制度》。10000 ＝（萬元）第二年收入＝480200080％12247。（1）特級護(hù)理收入按客房收入的5％估算，則：第一年收入＝5％ ＝（萬元）第二年收入＝5％ ＝（萬元）第三年收入＝5％ ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝5％ ＝（萬元）（2）一般護(hù)理收入按客房收入的3％計(jì)算，則：第一年收入＝3％ ＝（萬元）第二年收入＝3％ ＝（萬元）第三年收入＝3％ ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝3％ ＝（萬元）（3）鐘點(diǎn)護(hù)理收入按客房收入的2％計(jì)算，則：第一年收入＝2％ ＝（萬元）第二年收入＝2％ ＝（萬元）第三年收入＝2％ ＝（萬元）第四年及以后年度收入＝2％ ＝（萬元）其他收入其他收入包括招待所收入、餐飲收入、醫(yī)療收入、鐘點(diǎn)服務(wù)收入及其他收入。10000 ＝（萬元）第三年收入＝2010090％52247。10000 ＝（萬元）第三年收入＝48050％90％5052247。10000 ＝（萬元）第三年收入＝48090％1000247。估算期內(nèi)經(jīng)營收入?yún)R總 經(jīng)營收入?yún)R總表單位:萬元項(xiàng)目第一年第二年第三年　第四年第五年第六年第七年　第八年第九年第十年　常住客房收入 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 護(hù)理收入 特級護(hù)理收入 一般護(hù)理收入 鐘點(diǎn)護(hù)理收入 其他收入 招待所客房收入 餐飲收入 醫(yī)療收入 鐘點(diǎn)服務(wù)收入 其他收入 合 計(jì)　1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, （二）總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目總成本費(fèi)用包括經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、以及應(yīng)計(jì)入經(jīng)營費(fèi)用中的固定資產(chǎn)折