【正文】 路線 ? 充分考量本案疊加別墅體量龐大 、 銷售周期較長(zhǎng)的銷售實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 思考立基點(diǎn) 營(yíng)銷策劃 案名思考 －－濃濃的紫金山情結(jié) －－文化營(yíng)銷的氣場(chǎng) －－大氣而溫文爾雅 －－蘊(yùn)涵一種魅人的山居格調(diào) －－兼具國(guó)粹底蘊(yùn)和時(shí)代特質(zhì) ? 紐約的長(zhǎng)島 ? 洛杉磯的比華利山 ? 巴黎的十六區(qū) ? 日本的東京灣 ? 香港的淺水灣 ? 上海的佘山 ? 南京的紫金山 曾經(jīng)，在世界的豪宅區(qū)的名單中，我們看到了 現(xiàn)在，在這一長(zhǎng)串名單中我們希望增加 …… 營(yíng)銷策劃 比 附 營(yíng)銷策劃 比 附 這是： 一座自然的山，一座人文的山； 一座城市的山，一座歷史的山； 一座皇族權(quán)貴的山，一座市井百姓的山； 一座品鑒休閑的山，一座追古撫今的山； 一座千百年來(lái)伴隨著城市興衰榮辱，伴隨著你一生一世的你的山； 這里： 有著 ； 有著皇家貴胄一脈千年的氣魄； 見(jiàn)證了歷史傳承演進(jìn)的百年滄桑； 展現(xiàn)著城市新貴的尊榮生活畫(huà)卷 …… “山” 是無(wú)可排解的居住情懷 “夫仁者何以樂(lè)山也 ?” 日：“夫山蘢提篆靠，萬(wàn)民之所觀仰，草木生焉，眾物立焉，飛禽萃焉，走獸休焉，寶藏殖焉，奇夫息焉，育群物而不倦焉，四方并取而不限焉，出云風(fēng)通氣于天地之間，國(guó)家以成：是仁者所以樂(lè)山也。 ?山是中國(guó)政治統(tǒng)治的圖騰 自夏商時(shí)代始 ,歷代帝王為了要昭告天下自己是江山的真主，都有登山封禪和祭祀山神的傳統(tǒng) .筑土祭天謂“封” ,凈土祭地謂之“禪”。 我們還有好多東西沒(méi)有看 ， 還有好多事情沒(méi)有做呢 ！ …… 最重要的是 ， 在這里 ， 我們覺(jué)得 悠然自得 ， 如魚(yú)得水 。 《 易傳 山 鐘山（又名紫金山、龍山）是也。 和 歲月 年月日子、時(shí)間、光陰。 ——穆罕穆德如是說(shuō) 營(yíng)銷策劃 備選案名 【 參山墅 】 【 一墅參山 】 【 紫廬 】 【 山圖騰 】 【 抱山美墅 】 【 紫金國(guó)風(fēng) 】 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 營(yíng)銷策劃 VI表現(xiàn) 對(duì)本項(xiàng)目的操作思考： 樹(shù)立項(xiàng)目品牌和公司品牌 以天泓山莊為標(biāo)桿 1 營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷目標(biāo)思考 需最大限度實(shí)現(xiàn)本案利潤(rùn)最大化 現(xiàn)金牛價(jià)值基礎(chǔ) 2 如何在營(yíng)銷過(guò)程中協(xié)助華海置業(yè)實(shí)現(xiàn)這兩大目標(biāo) ， 將是我們思考營(yíng)銷戰(zhàn)略 、 制定營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)的重要基礎(chǔ) 。 營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷推廣總思路 產(chǎn)品做亮、服務(wù)做優(yōu)、銷售做好、品牌做響 做華海置業(yè)的招牌 做南京市場(chǎng)的招牌 精耕產(chǎn)品、借勢(shì)營(yíng)銷 產(chǎn)品做亮 ? 營(yíng)銷中心個(gè)性化 、 樣板示范尊榮化 、 導(dǎo)示系統(tǒng)精細(xì)化 服務(wù)做優(yōu) ? 貫穿于整個(gè)銷售過(guò)程 ， 量身打造貴賓化 、 專業(yè)化銷售服務(wù) 銷售做好 ? 圓滿完成銷售任務(wù)和資金回籠并成為市場(chǎng)標(biāo)桿 品牌做響 ? 建立專屬品牌內(nèi)核 ， 奠定后續(xù)發(fā)展基礎(chǔ) ， 提升行業(yè)影響力 營(yíng)銷策劃 行銷策略 工程進(jìn)度 項(xiàng)目動(dòng)工 07年 10月 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工程節(jié)點(diǎn) 出正負(fù)零 08年春節(jié) 封頂 08年 4月 樣板房 、 樣板景觀段落成 08年 5月 小區(qū)交付 08年 12月 工程進(jìn)度 項(xiàng)目 I期疊加洋房 動(dòng)工 07年 10月 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工程節(jié)點(diǎn) 出正負(fù)零 08年春節(jié) 封頂 08年 4月 樣板房 、 樣板景觀段落成 08年 5月 II 期疊加洋房公寓交付 09年 12月 I期疊加洋房交付 ，II期動(dòng)工 08年 12月 ?考慮到疊加別墅的正常銷售速度 ， 秉承項(xiàng)目現(xiàn)金流循環(huán)利用 、 最大限度減少資本積壓的思路 ， 垠坤建議項(xiàng)目應(yīng)分兩期開(kāi)發(fā)： ?原開(kāi)發(fā)周期 營(yíng)銷策劃 行銷策略 分期 推盤(pán)節(jié)點(diǎn) 產(chǎn)品名稱 建筑面積 （㎡ ） 第一波次 08年 5月（開(kāi)盤(pán)） 疊加別墅 10085 第二波次 08年 10月 花園洋房 20226 疊加別墅 10085 第三波次 09年 5月 花園洋房 20226 第四波次 09年 10月 花園洋房 20226 疊加別墅 10085 第五波次 10年 5月 公寓 20496 清盤(pán) 10年 12月 總計(jì) 111100 銷售推盤(pán)節(jié)奏模擬 ?分期開(kāi)發(fā)假設(shè)下的銷售模擬 營(yíng)銷策劃 行銷策略 整體價(jià)格推盤(pán)策略 分階段推盤(pán)，遞進(jìn)式漲價(jià)，平開(kāi)高走 價(jià)格思考： ? 分階段推盤(pán)：不僅根據(jù)工程進(jìn)度分 3期完成整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作 ， 在每一個(gè)大銷售期中還將劃分出一定數(shù)量的小組團(tuán) ， 根據(jù)蓄水進(jìn)度分波次上市 ， 以便有效擠壓消費(fèi)需求 ， 形成供不應(yīng)求的熱銷局面 。 營(yíng)銷策劃 媒介策略 本案媒體組合策略 戶外大牌 、 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 、 樓宇傳媒 對(duì)位事件營(yíng)銷 ， 迅速擴(kuò)大人際傳播口碑 主 次 輔 + 電視 、 電臺(tái) 、 雜志作為補(bǔ)充媒體 補(bǔ)充 + 營(yíng)銷策劃 媒介策略 本案媒體組合策略 營(yíng)銷推廣階段 媒體組合 導(dǎo)入期 軟文、活動(dòng)營(yíng)銷等 蓄水期 報(bào)紙硬廣 +軟文、雜志、售樓處周圍道旗路牌等地面導(dǎo)視系統(tǒng)、戶外大牌、機(jī)場(chǎng)高炮、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)營(yíng)銷等 開(kāi)盤(pán)前強(qiáng)勢(shì)期及開(kāi)盤(pán) 報(bào)紙硬廣 +軟文、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視、活動(dòng)營(yíng)銷等 強(qiáng)銷期 報(bào)紙硬廣 +軟文、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視、 DM、轉(zhuǎn)客戶介紹等 持續(xù)銷售期 報(bào)紙硬廣、戶外大牌、 DM、轉(zhuǎn)客戶介紹、活動(dòng)營(yíng)銷等 營(yíng)銷策劃 媒介策略 本案 I期媒體策略和組合方案 ? 戶外大牌搶占市場(chǎng)高點(diǎn) 主要地段大牌看板和高炮并進(jìn)，大氣勢(shì)、大手筆長(zhǎng)效推廣項(xiàng)目高檔形象 ? 網(wǎng)絡(luò)傳播滲透人群 迅捷網(wǎng)絡(luò)的時(shí)尚傳播性，制造新聞話題， 24 7零時(shí)差傳遞項(xiàng)目資訊，樹(shù)立項(xiàng)目階層形象 ? 報(bào)紙、電臺(tái)宣傳跟進(jìn) 承接大牌、網(wǎng)絡(luò)形成的第一輪宣傳攻勢(shì)，鞏固市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知度和關(guān)注度，配合銷售推進(jìn) ? SP/PR活動(dòng)營(yíng)銷貫穿始終 針對(duì)客群小眾化、低調(diào)私密的特點(diǎn)，對(duì)位事件營(yíng)銷，強(qiáng)化圈層人際傳播效果，塑造良好口碑效應(yīng) 營(yíng)銷策劃 媒介策略 本案 I期媒體策略和組合方案 媒介渠道 投放建議 戶外大牌 機(jī)場(chǎng)高炮、滬寧高速高炮、新街口 /鼓樓等核心區(qū)域大牌看板等 網(wǎng)絡(luò) 主題 blog群、項(xiàng)目官方網(wǎng)站、南京主要門(mén)戶網(wǎng)站廣告等 報(bào)紙 報(bào)紙硬廣 +軟文 廣電 電視實(shí)景拍攝宣傳、廣播專欄、套播廣告等 SP/PR活動(dòng) 聯(lián)合信用卡、名車、奢侈品等物化形象，設(shè)計(jì)階層對(duì)位營(yíng)銷活動(dòng)， 做好集團(tuán)客戶推廣 營(yíng)銷策劃 媒介策略 SP活動(dòng)示例 SP活動(dòng)一 瑞士名表賞析展 類型：文化營(yíng)銷 目的：借助奢侈品的物質(zhì)形象傳遞項(xiàng)目的階層形象 目標(biāo)客戶：廣大意向客戶 [ 活動(dòng)說(shuō)明 ] 瑞士名表對(duì)于表與里完美如一的追求 ， 正反映著城市新貴們對(duì)于事業(yè)和生活的追求 ，也體現(xiàn)著參山墅臻品長(zhǎng)青的品質(zhì)定位 。 營(yíng)銷策劃 媒介策略 SP活動(dòng)示例 [ 活動(dòng)說(shuō)明 ] 選擇在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的某個(gè)時(shí)間段內(nèi) ， 推出CHIVAS臻品品鑒的活動(dòng) ， 以吸引媒體關(guān)注和客戶的參與 ， 為項(xiàng)目入市制造足夠爆棚的人氣 ， 為媒體制造話題 ， 為項(xiàng)目入市造勢(shì) 。 ?資源稀缺性 －－ 本項(xiàng)目位于城東板塊紫金山腳下，目前本區(qū)域的土地儲(chǔ)存量已大幅減小，紫金山資源的稀缺性更加明顯，本項(xiàng)目上市后將能有力的吸引購(gòu)買者的眼球。 ?劣勢(shì) 返回 ?地理位置 －－ 本項(xiàng)目位于紫金山東側(cè)，高端人群對(duì)本區(qū)域有特殊的熱衷度，這為項(xiàng)目后期推廣及與周邊區(qū)域類似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)增加了砝碼。柳營(yíng)項(xiàng)目：10棟6F電梯多層 玄武區(qū) 韋陀巷地塊 一類居住及配套設(shè)施用地129000 中冶置業(yè)南京公司年底上市：獨(dú)立、雙拼為主 玄武區(qū)南京市玄武區(qū)鐵匠營(yíng)地塊 旅游商業(yè)配套設(shè)施15400 15400江蘇中住房地產(chǎn)君臨紫金:商業(yè)、聯(lián)排別墅酒店式公寓土地編號(hào) 區(qū)屬 坐落 容積率實(shí)際出讓面積用地性質(zhì)樓面地價(jià)( 元 / ㎡ )競(jìng)得公司 備注國(guó)浩柳營(yíng)項(xiàng)目：10棟6F電梯多層 玄武區(qū) 韋陀巷地塊 一類居住及配套設(shè)施用地129000 中冶置業(yè)南京公司年底上市：獨(dú)立、雙拼為主 玄武區(qū)南京市玄武區(qū)鐵匠營(yíng)地塊 旅游商業(yè)配套設(shè)施15400 15400江蘇中住房地產(chǎn)君臨紫金:商業(yè)、聯(lián)排別墅酒店式公寓土地編號(hào) 區(qū)屬 坐落 容積率實(shí)際出讓面積用地性質(zhì)樓面地價(jià)( 元 / ㎡ )競(jìng)得公司 備注國(guó)浩柳營(yíng)項(xiàng)目：1 0 棟6 F 電梯多層土地編號(hào) 坐落 容積率 用地性質(zhì)樓面地價(jià)（元 / ㎡）競(jìng)得公司 備注實(shí)際出讓 成交價(jià)格面積 （萬(wàn)元） 韋陀巷 一類居住及配套設(shè)施用地129000 中冶置業(yè)南京公司年底上市：獨(dú)立、雙拼為主土地編號(hào) 坐落 容積率 用地性質(zhì)樓面地價(jià)（元 / ㎡）競(jìng)得公司 備注實(shí)際出讓 成交價(jià)格面積 （萬(wàn)元） 鐵匠營(yíng) 旅游商業(yè)配套設(shè)施15400 15400江蘇中住房地產(chǎn)君臨紫金:商業(yè)、聯(lián)排別墅酒店式公寓土地編號(hào) 坐落 容積率 用地性質(zhì)樓面地價(jià)（元 / ㎡）競(jìng)得公司 備注?紫金山的地層，主要為三疊紀(jì)和侏羅紀(jì)中生代地層，以及少量的白堊紀(jì)地層。有些大臣認(rèn)為是吉相。秦始皇就問(wèn)他有什么辦法破解。 ?早在東漢末年，已被諸葛亮、孫權(quán)等政治家視為“龍?bào)础敝?。豈料此話被從彌留之際醒來(lái)的孫中山聽(tīng)到了，他急切地連聲說(shuō)：“不，不，我要紫金山。他在南京清涼山側(cè)筑“石頭城”，將政治中心由武昌遷到南京，推行一系列軍事、外交措施，國(guó)力日益強(qiáng)盛起來(lái)。東毗中山陵 ,南臨梅花山 ,是南京最大的帝王陵墓 ,也是中國(guó)古代最大的帝王陵寢之一 .2022年入選世界文化遺產(chǎn)。墓址正前方橫臥著孫陵崗，左右提出遷徙孫權(quán)墓。正因?yàn)樾⒘晏N(yùn)含著如此深邃的文化內(nèi)涵和哲學(xué)思想，前年聯(lián)合國(guó)教科文組織才把其列入 《 世界遺產(chǎn)名錄 》 。 返回