九力營銷寫字樓需求研究結(jié)構(gòu)模型-預(yù)覽頁
【正文】 域的寫字樓市場由以往的“稀缺”變?yōu)榻袢盏摹斑^剩甚至嚴重過?！保_發(fā)商到底應(yīng)該如何應(yīng)對？2003年北京寫字樓市場已經(jīng)進入了“以供給增長”為特征的寫字樓市場，在此時如何更好地把握用戶地需求顯得尤其重要，本文在九力營銷顧問公司多年對寫字樓市場研究的基礎(chǔ)上，提煉出寫字樓市場需求的簡要模型，供開發(fā)商參考。 需要補充的是景氣程度應(yīng)該真正體現(xiàn)在實際的贏利水平和業(yè)務(wù)增長上，這里的行業(yè)景氣程度與某個特殊時期的個別行業(yè)的畸形發(fā)展是不同的，在前幾年IT行業(yè)大發(fā)燒錢，而表現(xiàn)出來的狂租高檔辦公物業(yè)，瘋狂燒錢，并非IT行業(yè)真正的景氣。具體來講，租金/物業(yè)購置成本如果在公司整體運營費用中的比例比較低，企業(yè)對于高檔物業(yè)的選擇能力比較強，相反則比較弱；同時，如果租金對企業(yè)日常運營費用彈性系數(shù)比較大，企業(yè)景氣指數(shù)發(fā)生變化時，企業(yè)改變辦公需求的可能性越高；這種用戶的穩(wěn)定性比較差； ：寫字樓的目標用戶絕大部分屬于服務(wù)行業(yè)，服務(wù)行業(yè)比較看重的一點就是和客戶溝通的方便程度以及溝通的成本，比如某個咨詢公司的主要客戶都在CBD辦公，那么該企業(yè)遲早會搬進CBD或者選擇周邊的物業(yè)，當然除了“方便與客戶溝通”以外，有些行業(yè)必須以來于特定的資源，而且這些資源對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，那么這些用戶會選擇離這些資源最近的物業(yè)；綜合以上兩類用戶，我們可以按照“客戶導(dǎo)向”和“資源導(dǎo)向”的側(cè)重不同，將用戶分為： →客戶導(dǎo)向型：“以客戶為中心”，關(guān)注和客戶的“溝通便利程度”和“溝通成本”； →資源導(dǎo)向型：關(guān)鍵性資源對企業(yè)的發(fā)展和業(yè)務(wù)開展起至關(guān)重要的作用； 企業(yè)的客戶分布或者資源分布一旦確定，企業(yè)對辦公物業(yè)的區(qū)位/位置的選擇基本確定。
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