雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)90302819-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 水源特征和水資源*地理――地表與地層狀況*植物――主要的植被、森林以及農(nóng)業(yè)*野生動(dòng)物*氣象――風(fēng)、溫度、濕度、降雨以及日射角*生態(tài)及環(huán)境因素――視野、聲音或其他特殊條件*公用設(shè)施――能源、給水、灌溉、以及通訊設(shè)施*動(dòng)線及其他有關(guān)的下部結(jié)構(gòu)――公路與道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)或航道、橋梁與小壩*歷史文化保護(hù)物與獨(dú)特地表*目前的土地使用狀況，及未來(lái)計(jì)劃中的變更或開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)程序與資格的限制――適用于該計(jì)劃的土地使用分區(qū)管制、建筑法規(guī)與建筑限制3. 開(kāi)發(fā)概念之設(shè)計(jì)此一評(píng)估工作的內(nèi)容大致如下：*概念圖標(biāo)（Conceptual diagrams）*理想的功能關(guān)系圖*有關(guān)基地的功能示意圖*初步的土地使用圖*可供開(kāi)發(fā)的總面積，以及必須予以保留的地區(qū)*不同土地使用方案的適用性研究*不同密度與產(chǎn)值評(píng)估*其他用來(lái)顯示該計(jì)劃獨(dú)特之處或重要性的圖解和透視圖*每個(gè)計(jì)劃階段的初步計(jì)劃4. 財(cái)務(wù)上的分析若要成功地執(zhí)行度假區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，一定要有幾項(xiàng)重要的分析內(nèi)容：評(píng)估預(yù)定計(jì)劃的財(cái)務(wù)可行性；協(xié)助修正開(kāi)發(fā)的階段和內(nèi)容，使之達(dá)到資金回收的開(kāi)發(fā)目標(biāo)；提供計(jì)劃執(zhí)行階段所需的基本資料，以及管理和維護(hù)財(cái)務(wù)控制的適當(dāng)手段。此一過(guò)程對(duì)開(kāi)發(fā)商非常重要，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)核準(zhǔn)的否決，都可能扼殺或拖延開(kāi)發(fā)計(jì)劃，造成財(cái)務(wù)上的莫大損失。一般所謂的直接銷售，不過(guò)是整個(gè)度假區(qū)交易計(jì)劃的一小部分而已。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，理性開(kāi)發(fā)。這樣，旅游者的保健消費(fèi)、文化消費(fèi)、教育消費(fèi)和置產(chǎn)消費(fèi)都將是我們?cè)谝?guī)劃時(shí)可以重點(diǎn)考慮的因素。此外，我們還必須考慮旅游項(xiàng)目對(duì)城市形象的提升作用，黃山市之地名因黃山而來(lái)，然而，在成熟旅游者印象中，黃山市與黃山尚有一段不小的地理距離，因此必須創(chuàng)造一個(gè)能夠代表黃山城市旅游新形象的標(biāo)志性項(xiàng)目。所謂錯(cuò)位，即是錯(cuò)開(kāi)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定位，結(jié)合客源市場(chǎng)需求，尋找并突出自身的差異性，以獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，找出與周邊旅游產(chǎn)品的不同之處，形成互補(bǔ)共生態(tài)勢(shì)。所謂互動(dòng)，即是以“泛旅游”的概念作為本項(xiàng)目旅游開(kāi)發(fā)的方法論基點(diǎn)。具體而言，第一，通過(guò)對(duì)區(qū)域旅游業(yè)、城市與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、地塊性質(zhì)和資源的初步分析，本地塊不適于發(fā)展純粹的旅游“行業(yè)”項(xiàng)目，而是要把握旅游的關(guān)聯(lián)性、聚集性和輻射性，以旅游為最終的功能訴求點(diǎn)，成為復(fù)合型的項(xiàng)目，不能只為了旅游而做旅游。只有這樣，無(wú)論是地塊，還是項(xiàng)目本身，在一個(gè)更大的區(qū)域環(huán)境中才能有最大的價(jià)值和潛力。無(wú)論如何，未來(lái)的本地塊都將是一個(gè)整合型的有機(jī)體，具有鮮明的個(gè)性，并產(chǎn)生持久的吸引力，創(chuàng)造最佳效益。度假區(qū)一般位于交通發(fā)達(dá)的區(qū)域，主要客源圈會(huì)延伸至距離度假區(qū)4個(gè)小時(shí)車程的范圍。當(dāng)然，我國(guó)的“一南一北”（南即海南亞龍灣，北即東北的亞布力滑雪中心）在開(kāi)發(fā)建設(shè)上，面向國(guó)際游客市場(chǎng)，也是必要可行的。世界著名的6個(gè)旅游度假區(qū)：印尼的巴厘島（中型海濱型）、韓國(guó)慶州波門(mén)湖（中型內(nèi)陸湖濱型）、墨西哥坎昆（大型海濱型）、多米尼加波多普拉（中型海濱型）、土耳其南安塔利亞（大型海濱型）和西班牙加那利藍(lán)島，都有至少一個(gè)的高爾夫球場(chǎng)，大都有會(huì)議或培訓(xùn)中心。2收入型模式不過(guò)分追求客流量，但刺激游客高消費(fèi)。3 BOT模式國(guó)際上廣泛采用的投資方式，即承建者對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，并在協(xié)議期內(nèi)擁有該項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。BOT模式。采用BOT模式，可以從國(guó)際、國(guó)內(nèi)乃至民間多渠道融資，投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資本在短時(shí)間內(nèi)能夠迅速放大，而且通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，項(xiàng)目管理水平、技術(shù)水平都會(huì)有較明顯的提高?！边@種導(dǎo)入旅游全新現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理觀念的模式好就好在它的核心——國(guó)家所有，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有效投資即景區(qū)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的有效分離，運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)管理手段經(jīng)營(yíng)旅游品牌。4準(zhǔn)BOT模式此種模式是完全BOT模式的變形，其特點(diǎn)是項(xiàng)目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分資金如國(guó)債，是項(xiàng)目公司的股東之一。6托管運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)于BOT及TOT兩種方式，委托運(yùn)營(yíng)方式具有以下特點(diǎn)：對(duì)于政府來(lái)講，無(wú)法通過(guò)此種方式收回投資，籌集建設(shè)資金，只能通過(guò)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制有效降低運(yùn)營(yíng)成本。與其他旅游扶貧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比，白褲瑤新村采用了全新的參與式旅游開(kāi)發(fā)模式，即項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)者、投資者、實(shí)施者、經(jīng)營(yíng)者、員工等參與整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程。8其他――金龍模式即大都市近郊的針對(duì)普通市民而建的開(kāi)放式山水生態(tài)休閑中心。于是，走出城市，享受生態(tài)的旅游休閑方式成為21世紀(jì)最為流行推崇的時(shí)尚，又由于普遍市民的經(jīng)濟(jì)和時(shí)間限制，決定了這樣的場(chǎng)所必須是離城不遠(yuǎn)、消費(fèi)不高、青山綠水式的，金龍湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部恰恰符合上述所有條件，堪稱這類旅游模式定名為金龍模式。四、運(yùn)作設(shè)計(jì)1．項(xiàng)目控股公司若最終取得10平方公里的黃山旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，雨潤(rùn)集團(tuán)有必要成立隸屬于集團(tuán)的獨(dú)立的項(xiàng)目控股公司，如“黃山雨潤(rùn)旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司”。另有一層考慮是：雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)項(xiàng)目規(guī)模龐大，投資數(shù)額巨大，“黃山旅游股份”是可以考慮資本運(yùn)作的渠道。第三篇 雨潤(rùn)黃山項(xiàng)目：重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)物的初步建議根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃書(shū)中對(duì)“雨潤(rùn)黃山旅游度假區(qū)”的初步分析研究，提出按照高爾夫及休閑運(yùn)動(dòng)板塊、健康療養(yǎng)板塊、文化娛樂(lè)板塊、商業(yè)教育板塊和旅游房地產(chǎn)板塊等五大功能區(qū)域來(lái)開(kāi)發(fā)本旅游度假區(qū)。極品球場(chǎng)：黃山高爾夫球場(chǎng)屬于山地丘陵型球場(chǎng)，即使再建設(shè)的球場(chǎng)，類型也是確定而不能突破的。由于整個(gè)“雨潤(rùn)旅游度假區(qū)”規(guī)模龐大，不可能只立足于高端度假市場(chǎng)。高端的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，最吸引人的是什么呢？是對(duì)稀缺資源的擁有。對(duì)于頂尖的成功人士而言，擁有國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的私家園林，是何等的豪氣與快意。3. 雨潤(rùn)黃山旅游學(xué)院中國(guó)的民辦高等教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)。上述種種，為旅游高等專業(yè)教育的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)了商機(jī)。我們?cè)谧鲰?xiàng)目策劃研究時(shí)，已經(jīng)與國(guó)家旅游局、中國(guó)旅游學(xué)院、南開(kāi)大學(xué)等相關(guān)單位和業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了初步的探討，他們都一致看好這個(gè)項(xiàng)目。有兩個(gè)重要的契機(jī)。對(duì)于分時(shí)度假的購(gòu)買(mǎi)者而言，交換功能是他們最為看重的。其他的項(xiàng)目，業(yè)已在策劃方案中做了簡(jiǎn)要說(shuō)明
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