【正文】 要量的粗略估計(jì)；(2)固定資產(chǎn)的估計(jì)；(3)總投資費(fèi)用，由上述(二)至(十)所估計(jì)的各項(xiàng)投資費(fèi)用總計(jì)得出。；(2)簡(jiǎn)單受益率(2)利用估計(jì)的加權(quán)數(shù)和影子價(jià)格(外匯、勞力、資本)進(jìn)行大致的成本一利潤分析它的要求有：大量調(diào)查研究，以第一手資料為依據(jù)，客觀地反映和分析問題，不應(yīng)帶任何主觀觀點(diǎn)和其它意圖。多方案比較，無論是項(xiàng)目的構(gòu)思，還是市場(chǎng)戰(zhàn)略、產(chǎn)品方案、項(xiàng)目規(guī)模、技術(shù)措施、廠址的選擇、時(shí)間安排、籌資方案等，都要進(jìn)行多方案比較。定備進(jìn)選擇合理的方案。由可行性研究到設(shè)計(jì)工作的轉(zhuǎn)換，在其中要作項(xiàng)目評(píng)價(jià)和決策，批準(zhǔn)立項(xiàng)、提出設(shè)計(jì)任務(wù)書，這是項(xiàng)目生命期中最關(guān)鍵性的一步。這是按照項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)的項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的總體策劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)文件常用文字、圖表、模型來表示。不同的建筑對(duì)功能面的要求說明各不一樣，對(duì)于有專門要求的區(qū)間更是如此。它也可以用表來說明。 城市規(guī)劃部門作現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和勘察，并征求環(huán)保、消防、文物保護(hù)、土地管理等部門的意見，作出初步審查。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理在取得用地許可證后，按照有關(guān)法規(guī)，建設(shè)單位向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，再向城市規(guī)劃部門提出建設(shè)申請(qǐng)。 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。攜帶資料：上海市建設(shè)工程項(xiàng)目概況表（正表）（一式二份）　　項(xiàng)目IC卡　　上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)表（正表）（一式二份） 上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)表（副表含明細(xì)表）（一式二份）施工中標(biāo)通知書（電梯安裝工程含電梯銷售、安裝合同及上海市建設(shè)工程交易管理中心電梯分中心交易憑證原件）　監(jiān)理中標(biāo)通知書　　　建設(shè)工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表（原件一份） 　　上海市建設(shè)項(xiàng)目防雷工程檢測(cè)驗(yàn)收登記表（原件一份） 　　該工程綜合保險(xiǎn)預(yù)繳費(fèi)憑證 ( 收據(jù)聯(lián)原件及復(fù)印件各一份)注：(1)保密工程需提交施工、監(jiān)理中標(biāo)書原件(2)無需招標(biāo)的工程需提交施工合同原件、另有監(jiān)理需帶合同原件 五、辦理設(shè)計(jì)、勘查、施工、監(jiān)理等的招標(biāo) 招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、有限招標(biāo)(選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo))、議標(biāo)等，各種方式有其特點(diǎn)及適用范圍。但招標(biāo)期較長，業(yè)主有大量的管理工作，如準(zhǔn)備許多資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件。即業(yè)主直接與一個(gè)承包商進(jìn)行合同談判，由于沒有競(jìng)爭(zhēng)，承包商報(bào)價(jià)較高，工程合同價(jià)格自然很高。選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，即邀請(qǐng)招標(biāo)。攜帶資料：上述條件的審批文件勘察招標(biāo)招標(biāo)條件：(1) 建設(shè)工程已報(bào)建；(2) 用地范圍已經(jīng)土地、規(guī)劃管理部門核準(zhǔn)；(3) 具備場(chǎng)地地形地貌圖及相關(guān)地下管線、地下建（構(gòu)）筑物分布圖等資料。監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)條件：(1) 建設(shè)工程已報(bào)建；(2) 勘察、設(shè)計(jì)已發(fā)包；(3) 初步設(shè)計(jì)及概算已完成；(4) 有施工監(jiān)理招標(biāo)所需的圖紙和技術(shù)資料。動(dòng)拆遷范圍內(nèi)的上述工作完成后，方能對(duì)建設(shè)單位申請(qǐng)的工地進(jìn)行臨時(shí)用電的接電； 建設(shè)單位在用電前須與供電部門簽訂供用電合同。建設(shè)項(xiàng)目建成后用水特別大或遠(yuǎn)離市區(qū)，供水排管困難的，原則上由建設(shè)單位自建水廠或供水設(shè)備。申辦時(shí)限 建設(shè)單位在向市、區(qū)建筑業(yè)管理部門辦理報(bào)建項(xiàng)目的同時(shí)，領(lǐng)取建設(shè)工程道路管線保護(hù)告知書。市、區(qū)建筑業(yè)管理辦公室《建設(shè)工程施工許可證》。施工單位編制的由樁基工程和基礎(chǔ)工程“施工組織設(shè)計(jì)”（含“保護(hù)地下管線技術(shù)措施”及“成樁流程平面布置圖”）。六、市容環(huán)境衛(wèi)生管理施工場(chǎng)地保潔施工單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工地設(shè)置符合規(guī)定要求的封閉圍欄、臨時(shí)廁所和生活垃圾收集容器，并保持整潔、完好。建筑垃圾的運(yùn)輸和處理（1） 產(chǎn)生建筑垃圾、工程渣土和泥漿的單位，應(yīng)當(dāng)向市容環(huán)境管理部門申報(bào)產(chǎn)生量和處置方案，并取得處置法。七、拆遷申請(qǐng)（如有） 拆遷工程的組織和管理程序必須符合法律規(guī)定，一般城市房屋拆遷組織和管理程序如下： 建設(shè)單位持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)（應(yīng)提交的資料見附件），經(jīng)批準(zhǔn)領(lǐng)取拆遷許可證。第五節(jié) 實(shí)施條件準(zhǔn)備一、組織項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、安排人員及制定項(xiàng)目管理實(shí)施大綱 （一）管理機(jī)構(gòu)、人員及管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作在工程項(xiàng)目中，業(yè)主建立的或委托的項(xiàng)目管理部居于整個(gè)項(xiàng)目組織的中心位置，在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中起決定性作用。它們的組織或人員設(shè)置與所承擔(dān)的項(xiàng)目管理任務(wù)相關(guān)。對(duì)大型的，特大型的項(xiàng)目，常常必須設(shè)置一個(gè)管理集團(tuán)(如項(xiàng)目指揮部)，項(xiàng)目經(jīng)理下設(shè)各個(gè)部門，如計(jì)劃部、技術(shù)部、合同部、財(cái)務(wù)部、供應(yīng)部、辦公室等。選擇合適的成員，他們的能力和專業(yè)知識(shí)應(yīng)是互補(bǔ)的，形成一個(gè)聯(lián)合的工作群體。明確和磋商經(jīng)理部中的人員安排，宣布對(duì)成員的授權(quán)，指出職權(quán)使用的限制和注意問題。隨著項(xiàng)目目標(biāo)和工作已經(jīng)明確，成員們開始執(zhí)行分配到的任務(wù)，開始緩慢推進(jìn)工作。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)創(chuàng)造一種有利的工作環(huán)境，激勵(lì)人們朝預(yù)定的目標(biāo)共同努力，鼓勵(lì)每個(gè)人都把工作做得很出色。項(xiàng)目經(jīng)理要設(shè)計(jì)和保持一種良好組織環(huán)境，激勵(lì)員工取得成功，使所有成員作為士氣十足地投入工作，高效率地完成目標(biāo)，贏得客戶的信賴。應(yīng)按照管理工作職責(zé)確定應(yīng)做的工作內(nèi)容，所需要的才能和背景知識(shí)，以此確定對(duì)人員的教育程度、知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)等方面的要求。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段 場(chǎng)地選擇及調(diào)研； 項(xiàng)目總體策劃，制定項(xiàng)目的方針、策略和總體計(jì)劃；作項(xiàng)目系統(tǒng)定界和結(jié)構(gòu)分析；提出設(shè)計(jì)要求和編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件； 對(duì)項(xiàng)目實(shí)施作總體安排，作項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃，包括總體方案、進(jìn)度表、費(fèi)用(投資)預(yù)算、資金需求計(jì)劃等； 設(shè)計(jì)工作控制和協(xié)調(diào)； 起草項(xiàng)目手冊(cè)； 建立項(xiàng)目管理系統(tǒng)，選擇項(xiàng)目管理人員等。( 1) 施工準(zhǔn)備階段。審核承包商的實(shí)施方案和進(jìn)度計(jì)劃； 監(jiān)督項(xiàng)目參加者各方按計(jì)劃開始和完成工作； 要求承包商修改修改進(jìn)度計(jì)劃，指令暫停工程，或指令加速； 處理工期索賠要求。 建立管理信息系統(tǒng)，并保證其有效運(yùn)行；收集工程過程中的各種信息，并予以保存；起草各種文件；向承包商發(fā)布圖紙、指令：向業(yè)主、企業(yè)和其它相關(guān)各方提交各種報(bào)告。 二、定制各類合同 在項(xiàng)目的實(shí)施戰(zhàn)略確定后必須對(duì)與工程相關(guān)的合同進(jìn)行總體策劃，首先要確定帶根本性和方向性的，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目、整個(gè)合同實(shí)施有重大影響的問題。在許多企業(yè)及工程項(xiàng)目中，不同的合同由不同的職能部門(或人員)管理，例如采購合同歸材料科管，承包合同和分包合同歸經(jīng)營科管，貸款合同歸財(cái)務(wù)科管，則在管理程序上應(yīng)注意各部門之間的協(xié)調(diào)、例如提出采購條件時(shí)要符合承包合同的技術(shù)要求，供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)符合項(xiàng)目的工期安排，與財(cái)務(wù)部門一齊商討付款方式；簽訂采購合同后要報(bào)財(cái)務(wù)部門備案，安排資金，并就運(yùn)輸?shù)裙ぷ髯鞒霭才?簽訂運(yùn)輸合同)。在采取調(diào)控措施時(shí)，也要考慮到對(duì)整個(gè)合同體系中各個(gè)合同的影響。應(yīng)按具體情況選擇合同類型。資格預(yù)審、評(píng)標(biāo)、澄清會(huì)議工作量大。這會(huì)導(dǎo)致承包商經(jīng)營費(fèi)用的提高，最終導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)上工程成本的提高。一般在如下一些特殊情況下采用：(1)業(yè)主對(duì)承包商十分信任，可能是老主顧，承包商資信很好。當(dāng)業(yè)主決定上馬這個(gè)項(xiàng)目后，一般都采用全包的形式委托工程，采用議標(biāo)形式簽訂合同。采用這種招標(biāo)方式，業(yè)主的事務(wù)性管理工作較少，招標(biāo)所用的時(shí)間較短，費(fèi)用低，同時(shí)業(yè)主可以獲得一個(gè)比較合理的價(jià)格。在具體應(yīng)用時(shí)，可以按照自己的需要通過特殊條款對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的文本作修改、限定或補(bǔ)充。對(duì)一個(gè)工程，有時(shí)會(huì)有幾個(gè)同類型的合同條件供選擇，特別在國際工程中。這說明在工程中如果使用我國的施工合同，則合同雙方要比使用FIDIC合同有更高的管理水平，更快的信息反饋速度。如果雙方來自不同的國家，選用合同條件時(shí)應(yīng)更多地考慮承包商的因素，使用承包商熟悉的合同條件。業(yè)主不顧承包商的要求，堅(jiān)持用ICE合同條件，而承包商未承接過國際工程。由于工程遲遲不能交付使用，業(yè)主不得已又委托其他承包商進(jìn)場(chǎng)施工，對(duì)工程的整體效益產(chǎn)生極大的影響。(五)重要的合同條款的確定適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)、程序等。讓承包商在工程上過多地墊資，會(huì)對(duì)承包商的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、報(bào)價(jià)和履約積極性有直接影響。即將工程風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主和承包商之間合理分配。恰當(dāng)?shù)夭捎锚?jiǎng)勵(lì)措施可以鼓勵(lì)承包商縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本，提高管理積極性。(3)承包商如果能提出新的設(shè)計(jì)方案、新技術(shù)，使業(yè)主節(jié)約投資，則按一定比例分成。合同規(guī)定，如工程質(zhì)量達(dá)全優(yōu)(或優(yōu)良)，業(yè)主另外支付一筆獎(jiǎng)勵(lì)金。(2)控制過程。(3)對(duì)失控狀態(tài)或問題的處置權(quán)力，例如：材料、工藝、工程質(zhì)量不符合要求的處置權(quán)，暫停工程的權(quán)力，在極端狀態(tài)下中止合同的權(quán)力等。(2)承包商的材料和設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，則作為業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，沒有業(yè)主(或工程師)的同意不得移出現(xiàn)場(chǎng)。它主要分析：承包商的主要合同責(zé)任、工程范圍和權(quán)力；業(yè)主的主要責(zé)任和權(quán)力；合同價(jià)格、計(jì)價(jià)方法、補(bǔ)償條件；工期要求和補(bǔ)償條件；工程中的一些問題的處理方法和過程，如工程變更、付款程序、工程的驗(yàn)收方法、工程的質(zhì)量控制程序等；爭(zhēng)執(zhí)的解決；雙方的違約責(zé)任；合同履行時(shí)應(yīng)注意的問題和風(fēng)險(xiǎn)等。二、合同控制(一)“漏洞工程師”在施工現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目組中必須設(shè)專職的合同工程師，他起著“漏洞工程師”的作用。在發(fā)出一個(gè)指令，作出一個(gè)決策時(shí)要考慮是否會(huì)違反合同，是否會(huì)產(chǎn)生索賠。(二)合同實(shí)施控制的主要工作作合同實(shí)施檔案管理，記錄工作范圍變更和因此導(dǎo)致的成本、進(jìn)度計(jì)劃和任何商務(wù)及法律條款變更；記錄對(duì)合同的修訂，收集、記錄和存檔客戶的批準(zhǔn)、通知等文件，談判紀(jì)要和來往信件。及時(shí)地向各層次的管理人員提供合同實(shí)施情況的報(bào)告，并對(duì)合同的實(shí)施提出建議、意見甚至警告。在項(xiàng)目實(shí)施中合同控制要充分地運(yùn)用合同所賦予的權(quán)力和可能性。所以在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織、管理等措施中，首先要考慮到用合同措施來解決問題。而合同是在工程實(shí)施前簽訂的，合同規(guī)定的工期和價(jià)格是基于對(duì)環(huán)境狀況和工程狀況預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的，同時(shí)又假設(shè)合同各方面都能正確地履行合同所規(guī)定的責(zé)任。由于某一個(gè)承包商完不成合同責(zé)任而造成的連鎖反應(yīng)，例如由于設(shè)計(jì)單位未及時(shí)交付圖紙，造成土建、安裝工程中斷或推遲，士建和安裝承包商向業(yè)主提出索賠。這些原因都是引起索賠的干擾事件。而且，業(yè)主與承包商之間、承包商與分包商、業(yè)主與供應(yīng)商、承包商與其供應(yīng)商之間，承包商與保險(xiǎn)公司之間都可能發(fā)生索賠，肺以在現(xiàn)代工程項(xiàng)目中，各個(gè)方面都應(yīng)十分重視索賠管理。(2)在合同實(shí)施中尋找和發(fā)現(xiàn)索賠機(jī)會(huì)。通常反索賠有：(l)反駁對(duì)方(合同伙伴)不合理的索賠要求，即反駁索賠報(bào)告，推卸自己對(duì)已發(fā)生的干擾事件的責(zé)任，否定或部分否定對(duì)方的索賠要求。它一般由合同規(guī)定，如果末按合同規(guī)定的程序提出，常常會(huì)導(dǎo)致索賠無效。在現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中，人們已賦予進(jìn)度以綜合的含義，它將工程項(xiàng)目任務(wù)、工期、成本有機(jī)地結(jié)合起來，形成一個(gè)綜合的指標(biāo)，能全面反映項(xiàng)目的實(shí)施狀況。在各控制期末(如月末、季末，一個(gè)工程階段結(jié)束)將各活動(dòng)的完成程度與計(jì)劃對(duì)比，確定整個(gè)項(xiàng)目的完成程度，并結(jié)合工期、生產(chǎn)成果、勞動(dòng)效率、消耗等指標(biāo)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目進(jìn)度狀況，分析其中的問題，些要正對(duì)調(diào)整措施和新計(jì)劃作出評(píng)審，分析調(diào)整措施的效果，分析新的工期是否符合目標(biāo)要求。由于各活動(dòng)(工作包)在網(wǎng)絡(luò)中所處的位置(關(guān)鍵線路或非關(guān)鍵線路)不同，它們對(duì)整個(gè)工期拖延的影響不同；采用因果關(guān)系分析圖(表)，影響因素分析表，工程量、勞動(dòng)效率對(duì)比分析等方法，詳細(xì)分析各工程活動(dòng)(工作包)拖延的影響因素，及各因素影響量的大小。出現(xiàn)了計(jì)劃中未能考慮到的風(fēng)險(xiǎn)或狀況，未能使工程實(shí)施達(dá)到預(yù)定的效率。(二)邊界條件的變化量的變化。發(fā)生不可抗力事件，如地震、臺(tái)風(fēng)、動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)等。由于其它方面未完成項(xiàng)目計(jì)劃造成拖延。業(yè)主沒有集中資金的供應(yīng)，拖欠工程款，或業(yè)主的材料、設(shè)備供應(yīng)不及時(shí)。主要通過調(diào)整后期計(jì)劃，采取措施趕工，修改網(wǎng)絡(luò)。這是一種消極的辦法，最終結(jié)果必然損害工期目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益，如被工期罰款，由于不能及時(shí)投產(chǎn)而不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。所以應(yīng)該將它作為一個(gè)新的計(jì)劃過程來處理。(3)加劇資源供應(yīng)的困難，如有些資源沒有增加的可能性，加劇項(xiàng)目之間或工序之間對(duì)資源激烈的競(jìng)爭(zhēng)。(2)必須經(jīng)過上層管理者，如投資者、業(yè)主的批準(zhǔn)。6．將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移，如分包、委托給另外的單位，將原計(jì)劃由自己生產(chǎn)的結(jié)構(gòu)件改為外購等。8．將一些工作合并，特別是在關(guān)鍵線路上按先后順序?qū)嵤┑墓ぷ骱喜?，與實(shí)施者一齊研究，通過局部地調(diào)整實(shí)施過程和人力、物力的分配，達(dá)到縮短工期。在實(shí)際工作中，人們常常采用了許多事先認(rèn)為有效的措施，但實(shí)際效力卻很小，常常達(dá)不到預(yù)期的縮短工期的效果。例如由于外界干擾，到目前為止已造成兩周的拖延，實(shí)質(zhì)上，這些影響是有慣性的，還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。它構(gòu)成工程建筑的實(shí)體，例如常見的砂石、水泥、磚、鋼筋、木材、生產(chǎn)設(shè)備等。臨時(shí)設(shè)施，如施工用倉庫、宿舍、辦公室、工棚、廁所、現(xiàn)場(chǎng)施工用供排系統(tǒng)(水電管網(wǎng)、道路等)。即調(diào)查如何及從何處得到資源；供應(yīng)商提供資源的能力、質(zhì)量和穩(wěn)定性；確定各個(gè)資源的單價(jià)，進(jìn)而確定各種資源的費(fèi)用。對(duì)特殊的進(jìn)口資源，應(yīng)考慮資源可用性、安全性、環(huán)境影響、國際關(guān)系、政府法規(guī)等。確定各個(gè)資源的供應(yīng)方案、各個(gè)供應(yīng)環(huán)節(jié)，并確定它們的時(shí)間安排。確定項(xiàng)目的后勤保障體系，如按上述計(jì)劃確定現(xiàn)場(chǎng)的倉庫、辦公室、宿舍、工棚、汽車的數(shù)量及平面布置，確定現(xiàn)場(chǎng)的水電管網(wǎng)及布置。它包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：各種材料需求量的確定。例如我國建筑工程中常用的消耗定額，通常用每單位工作量材料消耗量表示。例如一個(gè)工程中電梯預(yù)埋件尺寸為A種則必須按市場(chǎng)定型尺寸放樣，確定采購量。材料是按時(shí)、按量、按品種規(guī)格供應(yīng)的。所以鋼筋、水泥、沙石的用量是不均衡的(2)將各工程活動(dòng)的材料耗用量按項(xiàng)目的工期求和，得到每一種材料在各時(shí)間段上的使用量計(jì)劃表。四、采購采購工作安排。供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)是工期計(jì)劃的重要保證條件。即到市場(chǎng)上直接向供應(yīng)商(如材料商店)購買，不簽訂書面合同。(2)供求雙方直接洽商，簽訂合同，并按合同供應(yīng)。為了保證供應(yīng)的質(zhì)量，常常必須先要求提供樣品認(rèn)可，并封存樣品，進(jìn)貨后對(duì)照檢驗(yàn)。一般大批量的材料、大型設(shè)備的采購、政府采購都采用這