【正文】 置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。 永久性頂蓋經(jīng)批準設計的結構牢固，可供永久使用的頂蓋。 大堂具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的較大的門廳。 樓（電）梯間建筑物內設置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。其中室外臺階還包括踏步與建筑物出入口連接處的平臺。 核心筒建筑物中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、服務其它建筑空間的結構體系。 天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地，主要用于房屋采光、通風。 水箱間指突出房屋屋面水箱或水池周圍有圍護結構，有頂蓋的房屋。多層房屋按各層建筑面積的總和計算建筑面積。d) 房屋內的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計算建筑面積。h) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨立柱、單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。l) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 符合GB/T 503532005中相關條款規(guī)定的建筑空間，包括：a) 坡屋頂房屋，（，以下同）的部分均計算建筑面積（GB/T ）。c) 有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 不計算建筑面積的范圍 符合GB/T ，包括:a) 、插層、技術層、地下室和半地下室；b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；c) 房屋之間無上蓋的架空通廊；d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積；g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；j) 與室內不相通的房屋間伸縮縫；k) 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積；l) 與房屋室內不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑，均不計算建筑面積； 符合GB/T 503532005中相關條款規(guī)定的建筑空間，包括：a) 無永久性頂蓋的架空走廊、用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯，不計算建筑面積（加下劃線部分 GB/T ）； 非普遍建筑空間的面積計算a) （如下圖）建筑物的墻體由內傾斜、弧形等非垂直墻體構成。e) ，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。 穿越夾層的樓梯，如果夾層不利用該樓梯作為上下通道的,其位于夾層的梯間不計算建筑面積。（如下圖） 位于建筑物以外，與建筑物沒有直接相連，因地勢高差而設計的樓梯為室外臺階，不計算建筑面積。（說明：室外樓梯應位于房屋外部，供人們日常生產(chǎn)生活中上下各樓層時使用，有圍護結構，下方形成一個建筑空間，應是永久性的房屋附屬設施，不包括爬梯。煙道外置時，取其與室內的隔墻為外墻。 一幢建筑中數(shù)層共用的通風井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計算建筑面積。 (如下圖)內走廊無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積。 連廊、架空通廊的面積計算 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋通廊叫連廊，按以下情況分別計算建筑面積：a).(如下圖)雙排柱連廊，按柱外圍水平投影，計算全部建筑面積。 門廊、雨蓬（大致分為如下幾種情況） 公共（消防）通道 穿越建筑的公共（消防）通道，若通道屬于市政道路的一部分時，該通道不計算建筑面積。 窗體未凸出于外墻的窗、或窗體上（下）方凹入部分的外側以各種類型建筑材料封閉的窗，參照計算凸窗的計算面積規(guī)定計算建筑面積。 陽臺、露臺建筑面積計算陽臺、露臺：陽臺按結構形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺和凸凹復合陽臺（以下簡稱“復合陽臺”）三種基本類型。 (如下圖) 位于二層陽臺下方，即建筑物首層的建筑空間，有圍護結構或圍護物的，按陽臺計算其建筑面積。 說明：如上左圖,為房屋立面圖中的錯開陽臺，B陽臺以A陽臺的水平投影在該陽臺的重合部分計算一半建筑面積，A陽臺以A陽臺的水平投影在該陽臺的重合部分計算一半建筑面積。 陽臺類型( 圖a) ( 圖b)( 圖c) ( 圖d)問題討論結果：1．（如下兩圖），陽臺按上蓋水平投影計算一半建筑面積。 位于建筑主體結構外側，與室內不連通的平臺式花池和空調機位不計算建筑面積。 同一樓層同一面墻既有主墻又有幕墻時，無論主墻與幕墻比例大小，均按主墻體計算外墻的墻體面積。3．（如下圖）二層中間為花園，三層是中間為架空過廊，并有上蓋，外墻畫法（如下圖）加粗線。 建筑物復式上空處的內半墻計入上空面積，外半墻按規(guī)定劃分并相應計算建筑面積。 凸窗與陽臺相鄰時，共墻部分的墻體取墻中線劃分，半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計入相應的服務空間。 位于屋面上與出屋面梯間不相連的、獨立的、造型裝飾性亭、閣、屋面上的水平投影面積的造型裝飾性架空，不計算建筑面積。 公用建筑面積處理的一般原則 公用建筑面積的分攤計算以幢為單位進行，非本幢的公有建筑面積不在本幢分攤，本幢的共用建筑面積也不分攤到其它幢去。(問題：不在本幢內，但只為本幢服務的公共建筑面積，是否要分攤給本幢？建議：按協(xié)議分攤該公共建筑面積。 應分攤公用建筑面積的劃分及優(yōu)先級 應分攤公用建筑面積的劃分及優(yōu)先級a)整幢公共面積。c)功能區(qū)公用面積。e)層內公共面積。按照應分攤公用建筑面積的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分攤優(yōu)先級高的公用建筑面積。 分攤系數(shù)的計算方法 整體分攤方法：一幢單一功能的建筑，如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：分攤系數(shù)=應公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積分攤系數(shù)．多級分攤方法：一幢建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務的公用建筑空間時，應采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行共有建筑面積的分攤計算：（1）上一級分攤——區(qū)（層）間分攤： 區(qū)間分攤系數(shù)＝區(qū)間應分攤公用建筑面積總和/各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應分攤的公用建筑面積＝各區(qū)專有建筑面積區(qū)間分攤系數(shù) （2）下一級分攤——區(qū)（層）內分攤：區(qū)內分攤系數(shù)＝(區(qū)內公用建筑面積＋區(qū)間應分攤公用建筑面積)/(功能區(qū)內的各套（單元）專有建筑面積總和)各套（單元）應分攤面積＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內分攤系數(shù) 分攤原則：在分攤計算前，首先應判斷該建筑是一幢還是多幢，依據(jù)以下四點判斷（以多塔樓的建筑物為例）：a)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設；b)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；c) 該建筑物的基礎、結構是否為一個整體；d) 該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨立的共有共用設備。 地面以上相互獨立，但地面以下互相連通，共用一個大地下室的建筑視為多幢建筑。此時，下地下室車道面積、其它專門服務于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應分攤的公用建筑面積。其面積計算方式是：a).半地下層如僅用作公共停車、公共設備用房、人防用途時，則該半地下層的層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計入地面以上建筑面積中；但當住宅等的入戶大堂位于該層時，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應作為應分攤的公用建筑面積相應扣除，并在其地面以上相應的服務范圍內分攤。 獨立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專用的、或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時，無論其作何使用，其層數(shù)均計入地面以上層數(shù)，建筑面積均計入各戶建筑面積中。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設停機或不開門的，不影響公用面積的整體分攤，其中也包括不使用該梯的地面一層或一～二層復式房。 （如下圖）從地面至二層（或以上）室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯計算面積并計為不分攤的公用建筑面積。 位于建筑結構內部（外墻以內）的專用梯為室內專用梯，位于建筑結構外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。根據(jù)誰使用誰分攤的原則，專用梯的面積計算為它所到達樓層的面積的總和。如其位于地面一層的門廳、通道為其與地面以上相關空間共用，則門廳、通道等應一起在其地面以下和以上的服務范圍內共同分攤計算。 管理用房、會所用房 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設備及其他用品的庫房、儲藏室、更衣室等。在同一幢房屋內為整幢房屋服務的值班警衛(wèi)室列為整幢應分攤的公用建筑面積；在一幢建筑之外獨立設置的值班警衛(wèi)室、為多幢建筑服務的值班警衛(wèi)室，均列為不分攤的公用建筑面積。 宗地內規(guī)劃有多幢建筑，每幢均設計有配電室，則每幢的配電室面積均列為本幢應分攤的公用面積。 一幢建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應分攤公用建筑面積。 設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積列為應分攤的公用建筑面積。（如下圖） 兩幢獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤的公用建筑面積。 屬于一個獨立產(chǎn)權人的一幢房屋，可以不取外半墻，如獨立別墅或整幢出具建筑面積的其它建筑。此時，共用的消防控制室等應視為為多幢服務的公用建筑面積，列為不分攤的公用建筑面積；為主、附樓各自服務的梯間、門廳等公用面積，應分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內進行分攤計算。44