金陽新城雅苑可行性報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 升值潛力顯然。二、平面規(guī)劃：規(guī)劃指導(dǎo)思想：在金陽縣城總體規(guī)劃規(guī)劃的指導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)服務(wù)于金陽縣總體發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合擬建場址的地域情況來策劃項(xiàng)目的功能設(shè)置，結(jié)合擬建場址的地塊情況，對相關(guān)的幾大功能板塊進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到既節(jié)省土地資源，又能圓滿是實(shí)現(xiàn)各自功能。五、工程建設(shè)情況：四川省昇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已取得” 新城雅苑”商住樓項(xiàng)目國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及縣發(fā)改委備案登記通知書等文件。項(xiàng)目總投資費(fèi)用包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用等，經(jīng)測算。①建安工程費(fèi)（按建筑面積計(jì)）包括主體土建費(fèi)700元/㎡，裝飾工程費(fèi)30元/㎡，給排水50元/㎡等；②附屬工程費(fèi)用（按建筑面積計(jì)）10元/㎡；③室外工程費(fèi)用（按占用土地面積計(jì)）60元/㎡；、按建筑面積計(jì)，10元/㎡；、管理費(fèi)用主要是企業(yè)為管理和組織項(xiàng)目而發(fā)生的辦公、工資、差旅費(fèi)等，按房屋開發(fā)費(fèi)用的2%計(jì)；、銷售費(fèi)用主要是企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳、銷售服務(wù)等費(fèi)用，按銷售毛收入的2%計(jì)；、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為借款利息、企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用等，以房屋開發(fā)費(fèi)為借款額度，其費(fèi)率按照一年期貸款貸款利率，考慮上浮以及本項(xiàng)目資金回收狀況確定。 目標(biāo)客戶分析：本項(xiàng)目樓盤屬于中檔性樓盤，與當(dāng)?shù)仄骄较啾燃s偏高，因此目標(biāo)客戶按社會階層為：中檔消費(fèi)群體（如商業(yè)人士、教師、公務(wù)員）、個體工商戶群體以及其他群體等二、營銷推廣環(huán)境包裝：在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的噴繪巨幅廣告，吸引過路人群的注意力，還可考慮對建筑工地圍墻進(jìn)行包裝。公關(guān)活動：配合節(jié)假日舉行活動宣傳；舉行業(yè)主聯(lián)誼會，把握已購人群的人脈關(guān)系，借口碑效應(yīng)進(jìn)行宣傳；免費(fèi)電影展；各種猜謎語活動、比賽等活動?？蛻魶Q定購買后，需及時(shí)確定付款條款并向其說明優(yōu)惠政策，幫助客戶選擇最合適的付款方式。、經(jīng)營狀況的確定綜合分析金陽縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及項(xiàng)目周邊競爭物業(yè)情況，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，確定該項(xiàng)目銷售期為10個月（2008年9月至2009年7月），銷售回款情況如下：項(xiàng)目合計(jì)(萬元）9月10月11月12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月012345678910銷售收入1750175175350175175銷售比例%%%%%%%%%%%%該項(xiàng)目建成，全部銷售完畢后能實(shí)現(xiàn)的銷售毛收入如下：用 途面 積（㎡）單位售價(jià)（元）銷售金額（萬元）備 注商業(yè)門面23252950商業(yè)用房24251450住宅5700 1250合 計(jì)10500/1750三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定可銷售面積的確定根據(jù)委托方提供的設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目總建筑面積：10500平方米，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本次可行性研究確定銷售面積如下：項(xiàng) 目面積(㎡)用 途備 注一至二層門面三至四層商業(yè) 五至七層住宅合 計(jì)//項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，以商品房全部銷售完畢為限，計(jì)算期從2008年3月到2009年7月，共16個月，按每個月計(jì)算。盈利能力分析經(jīng)計(jì)算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值約為301萬元（根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的一般收益水平，考慮該項(xiàng)目的實(shí)際狀況，基準(zhǔn)收益率Ic取10%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上是可行的。 第十章：結(jié)論一、四川省昇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備獨(dú)立法人資格，經(jīng)營管理較為完善，實(shí)力雄厚，對房地產(chǎn)市場有一定的把握能力。四、本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、金陽縣有關(guān)政策和政策和城市規(guī)劃，對于盤活國有土地資源，使其開發(fā)增值，進(jìn)而提升金陽居民居住環(huán)境和品位，有著重要意義
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