【正文】 桃花路8090137132314上海中路住宅區(qū)162017208226889上海中路178號(hào)12713614516015豐物萬(wàn)福園15801680650877795102110140152316現(xiàn)代莊園18808270856洛陽(yáng)東路180190333517廬山花園203083006667894137162818京東安居工程947988833807160809511019南洋花園7889388331709北京東路80989811020湖東家園109812988106068湖濱東路1號(hào)70859010021湖景花園108812486225298湖濱東路829711312091522湖畔豪庭26008512323洪都南大道5號(hào)1594123恒茂城市花園23008526111南京西路552號(hào)131152156303524怡湖花園182025008107286湖濱東路182252349525明華商住樓108813888302662南京東路110120140160123026千禧城19806518888治江南路899610227龍韻花園135018506518817洪城路768310114728福田花園23006527777朝陽(yáng)中路12018229新豐撫河花苑17806786614撫河橋11613012018030苑中園18006531514100110130182331恒昌花園1700652339910511011412632恒輝花園220030008526333南京西路552號(hào)9712013015033遠(yuǎn)東世紀(jì)花園170023006779988洪城路777號(hào)89135141153234華金福邸98011003855885過(guò)八一橋709010013035陽(yáng)明公寓16008609441王家橋路10號(hào)95115120160152836怡源居95011803851276盧山南大道280號(hào)12016037新田綠洲182023806505511朝陽(yáng)中路15038賢士湖小區(qū)156013608608886青山南路155號(hào)10011011412039亞雄小區(qū)88012608602868青山南路10810412040東湖花園118013808624803青山路立交橋5060709541金麟大廈258030306773627市公安局對(duì)面131140190305742中山城230030006773399云德路266號(hào)8513517943景田大廈258026806795493象山南路331號(hào)101160170234544三星大廈2840起售6410306江田西路289號(hào)19254起45前進(jìn)福苑19606204026前進(jìn)路211號(hào)46前進(jìn)路小區(qū)130064180289510747桃花小區(qū)14006501366省武警總隊(duì)旁100150142148洪城廣場(chǎng)230025006286666省新華書(shū)店旁112136180254549凱宇18006100198二七南路527號(hào)117128130145212650陽(yáng)光小筑19806411777錦鋒大酒店旁9715016051翠湖花園23006529766120130170市場(chǎng)分區(qū)：分 類(lèi)價(jià) 格主 要 分 布代 表 樓 盤(pán)低價(jià)住房10001500東部郊區(qū)湖景花園、南洋花園、京東安居工程中價(jià)位房15002000城郊結(jié)合部桃花苑、御景城、恒昌花園、千禧頤和園高價(jià)位房20002500市中心（東、西湖）中山廣場(chǎng)、恒貿(mào)城市花園、福田花園：（1） 以富裕階層改變居住環(huán)境為主體的購(gòu)買(mǎi)群體率先啟動(dòng)，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)畸形繁榮。（2） 產(chǎn)權(quán)歸并、舊房上市是大勢(shì)所趨，三級(jí)市場(chǎng)全面啟動(dòng)后，進(jìn)一步帶活二級(jí)市場(chǎng)，中等收入家庭強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力等待激發(fā)。（3） 南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畢竟處于初級(jí)起步階段，發(fā)展商與消費(fèi)者都欠缺成熟理性。由于過(guò)去幾年資金有效投入不足，因此嚴(yán)格而言，南昌尚未出現(xiàn)符合時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)的新興城市中心或規(guī)模化高檔住宅區(qū)，地段概念處新舊交替的模糊階段。（6） 根據(jù)規(guī)劃報(bào)批資料，近300萬(wàn)平米總體供應(yīng)在今明兩年內(nèi)上市，加上2000年下半年上市供應(yīng)的150萬(wàn)平米住宅，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈，且逐漸出現(xiàn)由產(chǎn)品力向銷(xiāo)售力、形象力競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)移。（8） 單位集資項(xiàng)目屢禁不止，經(jīng)濟(jì)適用房后繼供應(yīng)量體極大，這些都對(duì)商品房市場(chǎng)的正常孕育發(fā)展構(gòu)成不利沖擊。如福田花園、恒茂城市花園、御景城等高品質(zhì)樓盤(pán)，大面積、高總價(jià)房源成為銷(xiāo)售主流，小面積和位置、房型較差的房源則明顯滯銷(xiāo)。相應(yīng)造成以小戶型為去化主流，大面積房源滯銷(xiāo)的狀況。如國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)位置不如中山廣場(chǎng)，均價(jià)卻達(dá)到2900，銷(xiāo)售遇挫在所難免。附近幾個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)的個(gè)體業(yè)主，及城郊其它效益較好的大型國(guó)企（豐城發(fā)電廠等）是本案必須爭(zhēng)取的客源對(duì)象。l 南昌是個(gè)貧富差距懸殊的城市，雖然普通市民收入不高，但部分政府高層工作人員、單位中層以上干部、公司高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士均具備購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位樓房的實(shí)力，但這些客源分布較散。對(duì)樓盤(pán)環(huán)境、配套、內(nèi)部設(shè)施等均有較高要求，尤其重視小區(qū)綠化；l 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不少人是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)同者，要求生活用度與身份地位相匹配；l 存在黑灰收入，不喜露富，對(duì)過(guò)于標(biāo)榜張揚(yáng)的“豪宅”有抗性；l 見(jiàn)聞相對(duì)廣博，能接受有益的新生事物；l 工作時(shí)間彈性較大，不完全依賴(lài)公交交通，對(duì)城郊抗性不大；l 新居面積應(yīng)大于原有住宅，因此需要寬敞的大房型；l 習(xí)慣高消費(fèi)、享樂(lè)型生活模式，希望小區(qū)周邊有齊全的休閑配套設(shè)施；l 重視身體健康，講究滋補(bǔ)養(yǎng)生；l 多數(shù)已有子女， 對(duì)子女教育（對(duì)入托入學(xué)）很重視。附表：豐城電廠職工購(gòu)房意向表您的家庭人口您理想的居家面積（單位：平米）您年喜愛(ài)的住宅形態(tài)您所需要的小區(qū)軟件1 人801006%多層9%優(yōu)秀物業(yè)管理公司70%2人10013032%低層公寓（4層）17%智能化43%34人80%13015053%小高層47%小區(qū)免費(fèi)巴士（聯(lián)系市區(qū)）53%與父母同住28%15018023%高層26%統(tǒng)一家政服務(wù)32%與已婚女子同住200以上2%獨(dú)立別墅11%您所喜歡的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境三代同堂12%您所認(rèn)可的地段因素聯(lián)體別墅4%法式洛可可2%您所喜愛(ài)的房型市中心17%您所需要的小區(qū)配套英式自然風(fēng)23%平面次中心但公交便捷91%幼托43%中式江南園林72%普通錯(cuò)層36%城區(qū)邊緣但道路系統(tǒng)完善（車(chē)行便捷）13%優(yōu)秀中小學(xué)83%日式枯山水普通復(fù)式40%您的購(gòu)房目的體鍛設(shè)施（室內(nèi)游泳池等）53%美式現(xiàn)代園林15%客廳挑高的三錯(cuò)式11%改善居家環(huán)境100%娛樂(lè)設(shè)施47%您的心理價(jià)位全家福套房式公寓4%投資增值13%您所喜愛(ài)的外立面1500190081%結(jié)婚2%有雕花線角的歐式13%200023009%為子女購(gòu)房2%簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代派79%23002500為其他家人購(gòu)房2%折衷的新古典主義2%25002800無(wú)所謂17%認(rèn)可優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)28%洪城大市場(chǎng)：該市場(chǎng)臨近本地塊，這些人家庭年收入5萬(wàn)元左右，部分超過(guò)5萬(wàn)元。南昌市民普遍喜歡小高層以及多層，偏好復(fù)式或錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，在對(duì)房型及外立面等的選擇上并不苛求，但對(duì)綠化環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)看重，這也反映了當(dāng)前人們?cè)诰幼≈袑?duì)生態(tài)、景觀的追求趨勢(shì)。 一類(lèi)地段（八一廣場(chǎng)周邊）為100元/平米月 二類(lèi)地段為6080元/平米月 三類(lèi)地段為40元/平米月 高炮形式為120元/平米月 在八一廣場(chǎng)、展覽中心及劇院，為數(shù)千元/平米月不等。 l 老城區(qū)改造緩慢，且城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目在規(guī)模、品質(zhì)上均存在不足，造成大量區(qū)域客源外流，被外圍項(xiàng)目擇機(jī)吸納。威脅：l 千禧城二期、遠(yuǎn)東花園二期等項(xiàng)目的不良價(jià)格系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)；l 相鄰地塊存在開(kāi)發(fā)不定因素及潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅；l 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)，將分流本案部分小房型客源，造成不公平競(jìng)爭(zhēng)。l 南昌豪宅多打“尊貴、豪華”概念，或就綠化言綠化，切入點(diǎn)單調(diào)。部分景觀較差的房源收縮面積、降低總價(jià)將有效擴(kuò)大本案的客源輻射面，甚至達(dá)到擊中市場(chǎng)盲點(diǎn)的效果。而與本案最為鄰近的千禧城，多層銷(xiāo)售均價(jià)1800左右，小高層均價(jià)2300左右。l 為確保收益，一期推案可利用虛價(jià)造勢(shì)，即：在引導(dǎo)期劃出部分略次的房源，推出2300元/平米的認(rèn)購(gòu)價(jià)，主要利用關(guān)系企業(yè)認(rèn)購(gòu)，但對(duì)外宣稱(chēng)已搶購(gòu)一空。 l 南昌市高檔住宅消費(fèi)有兩大主流；一是富裕階層對(duì)大面積房型的需求；二是年輕族對(duì)中小戶型的需求；隨著三級(jí)市場(chǎng)成型和貨幣分房體制確立，后一類(lèi)需求逐步得到強(qiáng)化。部分建材可選取市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品，以局部亮點(diǎn)提高建材整體檔次，如遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、黑白電表、樓梯走道防滑地磚、品牌電梯等。D、建筑形態(tài)以小高層為主，盡量降低建蔽率，確保較大棟間距與足夠的日照率，擴(kuò)大與同類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 H、小區(qū)主入口營(yíng)造氣勢(shì)，可設(shè)置小型入口廣場(chǎng)，并與綠化軸線呼應(yīng)。方案二：多層、小高層混合社區(qū)態(tài)度：反對(duì)理由：l 在景觀較差處設(shè)置多層住宅，雖有利本案價(jià)格區(qū)分和客源區(qū)分，但從本案整體定位來(lái)看，多層社區(qū)對(duì)應(yīng)客源將對(duì)本案售價(jià)有較大抗性；即：產(chǎn)品定位與建筑形態(tài)適應(yīng)人群不符，存在認(rèn)知偏差?？稍诎盐找?guī)劃主題前提下，注意細(xì)部處理，適當(dāng)運(yùn)用新興科技成果，構(gòu)成一二亮點(diǎn)，突出養(yǎng)生型社區(qū)形象。戶型建議：本案領(lǐng)南昌市商品房層次之顛，目標(biāo)客源鎖定在高收入階層；理應(yīng)以大面積房型為主體（產(chǎn)品品質(zhì)與面積舒適度協(xié)調(diào)）；但由于本案開(kāi)發(fā)量體較大，也應(yīng)考慮承受能力略差的中檔群體，使客源適當(dāng)分層（主要是年輕族）。據(jù)此，本司制定面積配比表：戶型面積總價(jià)比例二房二衛(wèi)100110㎡20285%三房二衛(wèi)130140㎡20%四房二衛(wèi)150170㎡324250%復(fù)式180200㎡365020%復(fù)式200250㎡50605%外立面建筑立面傾向現(xiàn)代風(fēng)格，立求簡(jiǎn)捷、明快、輕松的設(shè)計(jì)效果，中性色彩，近色相配。建材標(biāo)準(zhǔn)A、建筑結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)采用鉆孔灌注樁，小高層結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆混凝土小墻肢結(jié)構(gòu)。建筑面積70140平米戶型，按6KW設(shè)計(jì)。公共設(shè)施與會(huì)所A、商業(yè)休閑街：西側(cè)沿象湖設(shè)置商鋪與綠化帶相結(jié)合的景觀商業(yè)走廊，以供社區(qū)內(nèi)、外居民日常休閑、購(gòu)物所用，商場(chǎng)內(nèi)容以超市、小型餐飲和休閑娛樂(lè)等項(xiàng)目為主，以彌補(bǔ)區(qū)域配套實(shí)際不足。硬件方面需采用高科技平臺(tái)和安保系統(tǒng)，建議項(xiàng)目：安保系統(tǒng)1） 樓宇設(shè)門(mén)禁采用聯(lián)網(wǎng)的可視對(duì)講形式2）電視監(jiān)控24小時(shí)實(shí)時(shí)錄像3）底層和頂層門(mén)窗設(shè)置門(mén)磁、窗磁、紅外線等聯(lián)網(wǎng)式報(bào)警裝置4）電子巡更管理系統(tǒng)5）周界紅外自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，CCTV監(jiān)控6）對(duì)講門(mén)禁，管理主機(jī)、門(mén)口機(jī)、室內(nèi)機(jī)三方面通話功能7）每戶均設(shè)緊急求助按鈕、防天然氣泄漏探頭8）公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警，如電梯故障，水池高低水位等物業(yè)平臺(tái)1） 地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)有IC卡驗(yàn)卡裝置，并與可視圖像對(duì)比系統(tǒng)連網(wǎng)2）門(mén)禁、車(chē)庫(kù)管理、會(huì)所消費(fèi)等采用管理一卡通及服務(wù)一卡通3）背景音響廣播系統(tǒng)4）多表遠(yuǎn)程抄讀系統(tǒng)5）家政服務(wù)咨詢系統(tǒng)6）公共信息及噪聲顯示系統(tǒng)7）智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括物業(yè)管理、安全監(jiān)控、小區(qū)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療保健、溫馨家庭、理財(cái)顧問(wèn)、社會(huì)信息等8）電話服務(wù)呼叫中心，按鍵選擇商品訂購(gòu)、會(huì)所預(yù)訂、信息查詢軟件方面，向小區(qū)內(nèi)用戶提供高品質(zhì)、全方位、人性化家政服務(wù)，包括：●24小時(shí)門(mén)禁管理●24小時(shí)電話服務(wù)呼叫中心●報(bào)紙、雜志、機(jī)票、飯店、會(huì)所預(yù)定●送餐服務(wù)、商品訂購(gòu)、送貨上門(mén)●家政特別服務(wù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)周期 根據(jù)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，建議本項(xiàng)目分三期陸續(xù)開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)宜選擇景觀優(yōu)勢(shì)相對(duì)較好的小區(qū)西側(cè)部分。對(duì)本案而言，周邊水景必須與現(xiàn)代派立面、精美園藝、科技智能、新款房型揉為一體。風(fēng)水學(xué)中有“山主富貴水主財(cái)”之說(shuō)