淺析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本突圍-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 沫會(huì)越來(lái)越小。當(dāng)前的情況就是如此，不是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，不是整個(gè)產(chǎn)業(yè)的泡沫而是結(jié)構(gòu)性泡沫，是房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，是商品房中的高檔品種嚴(yán)重供大于求。投資者在規(guī)律的教訓(xùn)下越來(lái)越成熟，泡沫就會(huì)越來(lái)越小。泡沫的破滅，也是對(duì)倒行逆施者的懲罰，不花成本的社會(huì)進(jìn)步幾乎是沒(méi)有的。產(chǎn)權(quán)混亂的流通體制我們必須首先明確房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財(cái)產(chǎn)，所謂地價(jià)是50年的地租；公共品的產(chǎn)權(quán)是政府的，公共品的價(jià)格是指目前房?jī)r(jià)中的稅和配套費(fèi)，實(shí)際上是50年的消費(fèi)稅和資產(chǎn)稅；商品房的價(jià)格是指建安成本加平均利潤(rùn)，它的產(chǎn)權(quán)可以是私人的，也可以是政府的，還可以是全民的。這樣一來(lái)，購(gòu)買者一次性支付的商品房?jī)r(jià)就大大降低了，現(xiàn)階段能買得起住宅的人就會(huì)大大增加。用這些現(xiàn)金的一小部分就可彌補(bǔ)目前社會(huì)成本（社會(huì)保障、政府廉租房和教育等）的不足。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，土地所有者獲得了地租，實(shí)現(xiàn)了土地的按要素分配，客觀上土地就資本化了。使用權(quán)的租期是所有權(quán)的折扣，租期愈長(zhǎng)，所有權(quán)的一束棒就被抽去的愈多。賣房子不賣地，逐年向地主交租，是很正常的事。其主要原因是批租土地造成的，結(jié)構(gòu)性矛盾也是地價(jià)過(guò)高逼出來(lái)的。地租落入私人手中，是一種寄生性收入，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的額外負(fù)擔(dān)。北京恐怕是中國(guó)地皮炒賣能力最強(qiáng)、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的地區(qū)。有資料顯示北京99％的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開(kāi)發(fā)商，而靠預(yù)售款帶動(dòng)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商占50％以上。現(xiàn)行商品房總產(chǎn)值減去商品房建安成本加平均利潤(rùn)，再減去配套費(fèi)，再減去政府批租土地實(shí)際得到的收入，余額便是炒地皮發(fā)的不義之財(cái)。明知批租對(duì)國(guó)家和民族來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)、戰(zhàn)略上看，是得不償失的，但對(duì)5年一任的本屆政府的政績(jī)而言是有得無(wú)失的。大家都遵照猶太商法，都去掏有錢人的腰包，把有錢人估計(jì)得太多，胃口又估計(jì)得太大。2002年1至8月北京商品房銷售價(jià)每平方米比上年同期平均下跌317元，％，％。％，比上年下滑18％，％％。買房置業(yè)不是處理遺產(chǎn)，業(yè)主的資產(chǎn)沒(méi)有必要一次性繳稅。如某些住宅按所謂銷售面積出售，這個(gè)銷售面積包括地下車庫(kù)、物業(yè)管理需要的房間等公共面積。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以勞動(dòng)力商品化為前提的。如果硬是要積累購(gòu)房款，勞動(dòng)力必然是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的，這不符合勞動(dòng)力再生產(chǎn)規(guī)律。買住宅是投資行為，租住宅是消費(fèi)行為。他們的勞動(dòng)力的維持費(fèi)用小于他們的工薪收入，因而他們可以積累一部分收入用于買住宅或支付月供。這叫什么購(gòu)買？！相當(dāng)多的人連這些錢也拿不出來(lái)，還要靠銀行貸款。有的人一直住著和他的職級(jí)相當(dāng)?shù)淖≌绻前炎×藥资甑呐f住宅按工齡和職級(jí)打折賣給他，這是比較合理的（最合理的是按折舊后的現(xiàn)值賣給他，但他可能還買不起），但目前是他放棄了舊住宅，卻按工齡和職級(jí)打折購(gòu)買了單位提供的新住宅。但他們?cè)诜扛臅r(shí)卻和在舊體制下占盡了便宜的人以同樣的政策購(gòu)買住宅。住在破舊住宅里的廣大產(chǎn)業(yè)工人，只有等待拆遷帶來(lái)的級(jí)差地租改善住宅條件。我們目前大部分向消費(fèi)者出售的住宅都是多層和高層建筑公寓（單元樓）的一套房間（aPartment），而在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下這類住宅只適合于短期出租，不適合出售。城市的別墅區(qū)一般都分布在郊區(qū)或衛(wèi)星城。我們現(xiàn)在這種公寓樓下轎車密布，上班族在城區(qū)東西南北大搬運(yùn)，造成交通嚴(yán)重堵塞的局面，則是政府盲目選擇的結(jié)果。這種做法加大了勞動(dòng)力流動(dòng)的成本，交通費(fèi)用、時(shí)間的浪費(fèi)和體力的消耗加起來(lái)比房租的代價(jià)還要大。不求所有，但求所居。關(guān)鍵是如何理順已經(jīng)混亂了的住宅等房地產(chǎn)的分配流通關(guān)系。合同規(guī)定每年交一次租。這里的思路是徹底理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全民資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者向占用土地者（包括各級(jí)政府）收地租，向政府繳納資產(chǎn)稅；政府用資產(chǎn)稅所得建設(shè)城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)。并且把這個(gè)稅率作為全部建成區(qū)房產(chǎn)的統(tǒng)一資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)。政府只承認(rèn)從開(kāi)發(fā)商那里實(shí)際得到的批租款為政府幫助解套額度。你賣掉一套房子，我退給你一部分債券。如果開(kāi)發(fā)商欠銀行的貸款，可以用政府債券抵還貸款，把債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)換為政府和銀行的關(guān)系。在任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家里能夠按資分配獲得高收入的人口始終是少數(shù)，按勞動(dòng)力要素分配獲得中、低收入的人口始終是多數(shù)。這個(gè)最低房租含量要能租得起政府廉租房。所以，政府只要理順了流通分配關(guān)系，確保政府廉租房的供應(yīng)，房租、房?jī)r(jià)、工資都讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，一切都會(huì)走上正軌。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授認(rèn)為，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)行狀況，對(duì)于引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，分析這個(gè)行業(yè)當(dāng)中存在的問(wèn)題，都會(huì)有很大的幫助；另外，對(duì)于股市的投資者，也有參考價(jià)值。這些企業(yè)都擁有大量的土地開(kāi)發(fā)資源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫的過(guò)程中，一方面通過(guò)土地升值獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)收入，另一方面加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，以低成本的土地獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中更高的收益，企業(yè)市值不斷增大。通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，獲取了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，贏得較好收益。萬(wàn)科在２０００年世界房地產(chǎn)上市公司中排到了第１６位，跟萬(wàn)科Ａ差不多規(guī)模的上市公司還有好幾個(gè)，其中北京城建、招商局是通過(guò)資產(chǎn)置換進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，中關(guān)村是資產(chǎn)重組后進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。而北京的中關(guān)村，有房地產(chǎn)和建筑施工兩大支撐，并且面臨電信、生物制藥等多元化發(fā)展的虧損壓力。業(yè)績(jī)要求專業(yè)化劉洪玉對(duì)今年上市公司綜合前１０強(qiáng)與單項(xiàng)前１０強(qiáng)作了一個(gè)比較，他說(shuō)，上市公司綜合實(shí)力前１０強(qiáng)的水平要明顯高于總體狀況。擴(kuò)大規(guī)模是趨勢(shì)有資料顯示，２０００年全球上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前５０強(qiáng)的總資產(chǎn)平均是２６億美元，差不多是２２０億人民幣。目前中國(guó)房地產(chǎn)上市公司規(guī)模普遍偏小，總資產(chǎn)絕大多數(shù)在３０億元以下，總市值多數(shù)在６０９０億元之間，企業(yè)規(guī)模與國(guó)際化企業(yè)相差甚遠(yuǎn)。由于房地產(chǎn)上市公司實(shí)際開(kāi)發(fā)能力參差不齊，隨著股市管理的逐步嚴(yán)格和規(guī)范，許多公司維持不了《證券法》所要求的盈利水平，被淘汰的命運(yùn)不可避免。如入世對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化主要應(yīng)解決的問(wèn)題，企業(yè)和產(chǎn)品創(chuàng)新在行業(yè)發(fā)展中占有的地位等等，都給業(yè)界帶來(lái)深刻影響。房地產(chǎn)業(yè)界幾位知名老總今年也對(duì)創(chuàng)新有了新的認(rèn)識(shí)與深刻的領(lǐng)悟。房地產(chǎn)界還有一個(gè)更大的問(wèn)題，與其他行業(yè)及國(guó)外同行業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更處于投資分散、小生產(chǎn)、小作坊階段。從北京來(lái)看，提高競(jìng)爭(zhēng)力最大的體現(xiàn)就是房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力。其實(shí)講品牌也好，市場(chǎng)占有率也好，贏利率也好，講的還是表象，這些都是競(jìng)爭(zhēng)力的結(jié)果。公司文化（我強(qiáng)調(diào)的是公司文化而非通常意義上的企業(yè)文化）所要追求的就是讓全體員工思想上逐漸形成統(tǒng)一的價(jià)值觀，這種公司文化本質(zhì)上不同于企業(yè)文化，更有別于廣義上的文化，它是開(kāi)放的、沒(méi)有溝通上的阻礙和界限的、商業(yè)化的。在公司文化的建設(shè)上，我們還有很多舊有觀念要打破，還有很多實(shí)事要做，還要付出很多努力。第一，我們采用類似戴爾模式的運(yùn)作方法，營(yíng)銷住宅。第四，也是最重要的，就是管理層徹底年青化，大規(guī)模培訓(xùn)，改造我們的思維模式，改造我們的組織架構(gòu)，適應(yīng)信息社會(huì)的要求，最終變化成一個(gè)具有連續(xù)現(xiàn)金流量，低負(fù)債，高彈性，真正成為資本市場(chǎng)上受歡迎的企業(yè)。房屋進(jìn)入信息時(shí)代將成為系統(tǒng)集成模式，如戴爾模式，全世界范圍內(nèi)擁有一個(gè)龐大的供應(yīng)鏈，按客戶的個(gè)性需求在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上再進(jìn)行規(guī)?；蛡€(gè)性化。新的業(yè)務(wù)在未來(lái)三、五年內(nèi)每年將超過(guò)10個(gè)億，這樣我們就可以徹底擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商
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