普洛斯運(yùn)營模式-預(yù)覽頁
【正文】 ，凈資產(chǎn)回報率則上升到710%水平，較之前的4%均有大幅提升?！ ∧壳?，普洛斯開發(fā)業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)平均已占到總收入的70%，物業(yè)管理部門的收入貢獻(xiàn)下降到25%，基金管理收入占比為5%（圖9）；利潤方面，開發(fā)業(yè)務(wù)平均貢獻(xiàn)了凈經(jīng)營利潤的35%，物業(yè)管理部門的凈租金收益平均貢獻(xiàn)了50%的利潤，基金管理部門則貢獻(xiàn)了1213%的利潤（圖10）?！ √崆皟冬F(xiàn)開發(fā)收益與回籠資金 基金收益并非基金模式的最主要意義，關(guān)鍵是在這一模式下，公司提前兌現(xiàn)了開發(fā)部門的收益，加速了資金的回籠?！ ?9992009年，普洛斯旗下基金每年都從開發(fā)部門和物業(yè)管理部門收購數(shù)十處物業(yè)， 2007年高峰時，一年就收購了300多處物業(yè)，過去5年平均每年收購20多億美元資產(chǎn)，已累積回籠100多億美元資金。在推行基金模式前，普洛斯開發(fā)部門每年新啟動的項目不到50萬平方米，投資規(guī)模不到5億美元；但到2007年高峰時，1年內(nèi)新啟動的項目已接近200個，面積達(dá)到470萬平方米，預(yù)計投資規(guī)模達(dá)到38億美元。具體操作上，普洛斯與Eaton Vance Management合作發(fā)起了5只基金，即北美基金6號10號，在每只基金中持有20%份額， 億美元，剩下的3億美元由普洛斯物業(yè)管理部門單獨(dú)出資。收購當(dāng)年，普洛斯就向旗下基金置入了總值14億美元的94處物業(yè)，2007年進(jìn)一步置入了總值53億美元的339處物業(yè)，化解了收購所形成的資金壓力?！ 』鹉Ｊ讲粌H放大了資金杠桿，還加速了開發(fā)部門的資金周轉(zhuǎn)。對于本文內(nèi)容您有任何評論或補(bǔ)充,請發(fā)郵件至xincaifu?！★L(fēng)險控制之道：資產(chǎn)平衡 沒有一種模式是完美的，物流地產(chǎn)基金這類核心型基金模式盡管存在種種優(yōu)勢，但也存在潛在的風(fēng)險。 普洛斯在2007年的高峰期新啟動了191個項目（470萬平方米），預(yù)計總投資額38億美元，截至 2007年底，合計有249個項目（530萬平方米）、總值36億美元的物業(yè)等待置入基金，另有177處物流項目和3處零售物業(yè)（450萬平方米）在建，預(yù)計要完成上述在建項目還需再投資39億美元，加上開發(fā)部門已投入的57億美元，在基金儲備通道里的物業(yè)合計已達(dá)130億美元?！ 【S持各類資產(chǎn)的比例均衡 如何能夠有效控制低谷中資產(chǎn)置入通道被堵塞時的現(xiàn)金流風(fēng)險？核心原則就是控制基金模式下處于不同開發(fā)和運(yùn)營階段的物業(yè)比例，或者說維持各部門資產(chǎn)的均衡比例。但不幸的是，寬松的流動性使歐美地產(chǎn)企業(yè)在危機(jī)到來前普遍陷入了激進(jìn)擴(kuò)張的漩渦中?！ ∮纱丝梢姡壤鈱τ诤诵男突鹉Ｊ降臉?gòu)建至關(guān)重要（圖 1）?！ ?shí)際中，普洛斯物業(yè)管理部門的周轉(zhuǎn)率一直穩(wěn)定在 ；基金管理部門受業(yè)績提成和基金份額收益影響，有一定波動性，；開發(fā)部門受項目進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)周期影響，收入和存量資產(chǎn)的波動較大，（圖2）。 普洛斯的成長與危機(jī)顯示，地產(chǎn)基金的發(fā)起，尤其是核心型基金，不是孤立的決策，它要求企業(yè)在總部層面制定基于公司整體的發(fā)展戰(zhàn)略，并為各部門（包括開發(fā)部門、物業(yè)管理部門和基金管理部門）劃定協(xié)調(diào)的成長路徑和擴(kuò)張速度的比例約束，此外，當(dāng)一個部門的擴(kuò)張遭遇瓶頸時也需要同時調(diào)整其他部門的成長戰(zhàn)略?！ ”场【啊 ≠Y金壓力推動普洛斯創(chuàng)新 資金壓力推動普洛斯創(chuàng)新 早期，普洛斯和一般商業(yè)地產(chǎn)公司一樣，以長期持有物流地產(chǎn)為主要盈利模式，但1997年開始全球化擴(kuò)張后，資產(chǎn)負(fù)擔(dān)日益增大，頻繁收購導(dǎo)致其現(xiàn)金流的壓力和股權(quán)的稀釋?！ ≡跉W美發(fā)達(dá)國家，物流地產(chǎn)基金已成為物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流模式，而它與一般私募地產(chǎn)基金的最大區(qū)別在于，持有的是穩(wěn)定運(yùn)營中的成熟物業(yè)而不是開發(fā)階段的物業(yè)，即，物流地產(chǎn)企業(yè)將高周轉(zhuǎn)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)保留在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，而將低周轉(zhuǎn)但收益相對穩(wěn)定的物業(yè)持有部分分離出來，置入專門的物流地產(chǎn)基金?！ 『诵男偷禺a(chǎn)基金： 分離輕重資產(chǎn)的最佳載體 核心型地產(chǎn)基金為出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠提供了一個雙贏通道，既可滿足保險公司等機(jī)構(gòu)投資者不動產(chǎn)投資的龐大需求，又能解決城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題?！ ∑章逅鼓Ｊ娇山鉀Q輕重資產(chǎn)分離困境 城市綜合體，英文簡稱HOPSCA，即酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping Mall）、會議中心（Convention）、公寓（Appartment）的首字母縮寫，簡單的說就是一個集合了娛樂、休閑、工作于一體的城中城。在歐美市場，隨著REITs的發(fā)展，租售并舉型公司逐漸消失，物業(yè)持有型地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)開發(fā)型地產(chǎn)企業(yè)各自實(shí)現(xiàn)專業(yè)化發(fā)展；在新加坡等地，租售并舉型地產(chǎn)公司雖然存在，但已轉(zhuǎn)換了形式，通常集團(tuán)公司會將成熟物業(yè)分拆為REITs上市對接公募資本，同時發(fā)起私募基金對接物業(yè)開發(fā)工作。 以往，我們總習(xí)慣性地認(rèn)為私募地產(chǎn)基金是具有相對高風(fēng)險的開發(fā)型基金，REITs才是成熟物業(yè)的持有人，但國外物流地產(chǎn)基金的發(fā)展模式給了我們一種新的啟示，那就是上市的不一定是成熟物業(yè)，與私募基金對接的也不一定是開發(fā)型物業(yè)，適當(dāng)?shù)臋C(jī)制設(shè)計下，私募基金也可以成為出租型物業(yè)的長期持有人，甚至是資產(chǎn)的“最終持有人”。其中，核心型基金以持有穩(wěn)定經(jīng)營資產(chǎn)為主，收益和風(fēng)險都較低；增值型基金通過對成熟物業(yè)的重新定位和再開發(fā)來創(chuàng)造增值收益，風(fēng)險和回報居中；機(jī)會型基金通過參與項目開發(fā)或持有新興市場物業(yè)來獲取高回報，同時也承擔(dān)相應(yīng)的高風(fēng)險。 具體到內(nèi)地的地產(chǎn)基金，新近保險公司投資不動產(chǎn)和股權(quán)基金管理辦法的出臺將為地產(chǎn)市場注入至少3000億元長期資金。但即使如此，基金的發(fā)起人（地產(chǎn)企業(yè)）也并不吃虧，因為折價的部分還可以通過長期的業(yè)績提成來彌補(bǔ)?！ 〔贿^值得注意的是，相對于機(jī)會型基金，核心型基金的結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，它涉及到出租型物業(yè)的開發(fā)、培育、基金募集、資產(chǎn)置入和持續(xù)管理等多個環(huán)節(jié)，其中任何一個環(huán)節(jié)的萎縮或過度膨脹都會導(dǎo)致整個基金模式的崩潰，并給地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的現(xiàn)金流危機(jī)。摩根盛通集團(tuán)2月2123上海、深圳 武漢地區(qū)大型《中小型企業(yè)實(shí)戰(zhàn)投融資峰會》我們平臺匯聚100多家銀行、近500家風(fēng)投資源，全國頂尖人脈圈，教您企業(yè)融資、資本運(yùn)營、上市標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營、商業(yè)模式、營銷策劃。我們的實(shí)力案例：上海房源銀行公司（投資500萬美金） 湖北“綠老大”投資400萬元 快倒閉的中小企業(yè)如何在重組后3年上市做到100億。全國報名熱線130 8888 6355：陳老師歡迎關(guān)注公眾平臺：CGY891110舉報 1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。有時候覺得自己像個神經(jīng)病。歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些色彩
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