中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域格局展望-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 于小高層、高層認(rèn)可程度較低，以至于小高層、特別是高層住宅產(chǎn)品在銷售上一直面臨較大壓力。長(zhǎng)三角區(qū)域樓市06年步入調(diào)整期 長(zhǎng)三角核心城市有15個(gè)，這15個(gè)城市以上海為龍頭，浙江有杭州、寧波、紹興等6個(gè)城市，江蘇有南京、蘇州、無(wú)錫等8個(gè)城市。綜合目前區(qū)域市況預(yù)計(jì)，2006年長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)業(yè)仍將處在調(diào)整期。2006年，受宏觀調(diào)控和出口影響，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度可能將減緩，這對(duì)于在2005年調(diào)控中元?dú)獯髶p的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)不是好消息。在買漲不買跌的心理因素下，開(kāi)發(fā)商們?cè)诮祪r(jià)措施方面的混亂會(huì)加劇購(gòu)房者的觀望意愿，在這種氛圍下，長(zhǎng)三角樓市很難走出目前的低迷狀態(tài)。在二季度，無(wú)論上海、杭州還是南京，一手房的成交量最多都只有供應(yīng)量的一半左右。 中原地產(chǎn)估計(jì)，經(jīng)歷2005年的調(diào)整，再加上世博會(huì)因素，預(yù)計(jì)2006年住宅價(jià)格將逐漸穩(wěn)定，屆時(shí)自住需求將大量被釋放。 在熱點(diǎn)區(qū)域方面，寶山將贏得更多消費(fèi)者青睞。同時(shí)，郊區(qū)寫字樓的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，隨著一些制造型企業(yè)搬至郊區(qū)辦公，帶動(dòng)了郊區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，供應(yīng)量進(jìn)一步提升。南京：將逐步走穩(wěn) 2005年在調(diào)控政策影響下，南京房地產(chǎn)業(yè)投資增速后落，新開(kāi)工面積與開(kāi)發(fā)土地面積負(fù)增長(zhǎng)；雖然土地供應(yīng)量加大，但成交均價(jià)有所回落，流標(biāo)現(xiàn)象顯現(xiàn)。 南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)政策因素對(duì)二手房市場(chǎng)的影響將逐步減弱，市場(chǎng)成交也將恢復(fù)到較為正常的水平。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2006年因大量底商和寫字樓上市導(dǎo)致商業(yè)用房供應(yīng)快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)20062007年在供應(yīng)過(guò)大，銷售壓力是開(kāi)發(fā)商最頭痛的問(wèn)題。至年末，隨著金融政策的松動(dòng)以及開(kāi)發(fā)商的策略調(diào)整，普通住宅的成交量出現(xiàn)回暖趨勢(shì)。珠三角區(qū)域樓市06年將在活躍中增長(zhǎng) 2005年，國(guó)家進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控措施，但珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻繼續(xù)在平穩(wěn)的增長(zhǎng)，大部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)步上揚(yáng)的獨(dú)立走勢(shì)。珠海，房?jī)r(jià)一度低迷、飽受空置房問(wèn)題困擾的特區(qū)，%。反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，就是珠三角的區(qū)域融合趨勢(shì)越來(lái)越明顯。深圳：關(guān)外將成主流 2005年，在宏觀調(diào)控的浪潮中，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)后程發(fā)力，房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)，空置面積降至歷史新低，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另類。中金公司的一份研究報(bào)告認(rèn)為，深圳市連續(xù)幾年土地供應(yīng)量維持在1平方公里左右，而且高檔商品房供應(yīng)較為欠缺，在香港房?jī)r(jià)大幅上升的背景下，各地的投機(jī)和投資者進(jìn)入后推波助瀾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這一趨勢(shì)，在2006年將成為市場(chǎng)主流。廣州：房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲 根據(jù)廣州市國(guó)土房管局提供的110月全市十區(qū)一手住宅交易數(shù)據(jù)顯示，除了受“新政”影響的6月，廣州的房?jī)r(jià)都是在穩(wěn)步上升。 在2006年，如果政府能撇清其中投機(jī)因素，制定有效措施對(duì)抗所謂的炒樓資金南下傳聞，廣州的房?jī)r(jià)將可能保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002005年珠海土地連續(xù)兩年放量供應(yīng)，這些土地將在2006年中形成新一輪較為集中的供應(yīng)。目前珠海的房地產(chǎn)行業(yè)格局是“品牌開(kāi)發(fā)商壟斷中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)，本地中小開(kāi)發(fā)商在中低檔市場(chǎng)生存”。 東莞連續(xù)兩年的住宅成交量的徘徊不前，以及城區(qū)住宅價(jià)格突破3500元購(gòu)買心理上限的影響，持幣待購(gòu)的客戶群將積極入市。 從購(gòu)地情況、融資渠道、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，及眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商加大了鎮(zhèn)區(qū)開(kāi)發(fā)的步伐看，預(yù)計(jì)2006年?yáng)|莞市場(chǎng)以土地、資金合作開(kāi)發(fā)模式將增多。沈陽(yáng)：從激情走向理性 在宏觀政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，沈陽(yáng)市政府可能會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀發(fā)布相應(yīng)地方性政府文件，來(lái)緩解國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的壓力。主要供應(yīng)價(jià)格集中在30003500元/平米。 總體來(lái)看，沈陽(yáng)的市場(chǎng)潛力，吸引了包括深圳金地、深圳英達(dá)、哈爾濱東方集團(tuán)、盟科國(guó)際、新恒基集團(tuán)、上海陽(yáng)光集團(tuán)都在沈操作拿地，拿地范圍包括鐵西區(qū)、大東區(qū)、輝山高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及城北區(qū)域，而拿地的面積主要集中在40萬(wàn)平方米100萬(wàn)平方米，產(chǎn)品類型偏重于郊區(qū)大盤，這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品幾乎都將在2006年上市，沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。已有住房的市民改善原有居住環(huán)境的要求，會(huì)促使長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，二次置業(yè)的所占比重將逐步加大。在2006年，小戶型住宅市場(chǎng)投資熱的局面將有所緩和，而60100萬(wàn)平方米，銷售價(jià)格在18002500元/萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)型住宅將有較大的市場(chǎng)需求。 進(jìn)入2006年，預(yù)計(jì)需求仍將保持旺盛，尤其是工薪價(jià)位房，在2002005年連續(xù)兩年未能得到充分解決的情況下，將更加大幅度的釋放。 總體來(lái)說(shuō)，由于大連市自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，決定房地產(chǎn)業(yè)將仍成為城市支柱產(chǎn)業(yè)之一，在各種政策下，政府將仍通過(guò)各種渠道大力支持房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)內(nèi)外大量的開(kāi)發(fā)商和投資者都將目光聚焦在了以重慶、成都為中心的西南地區(qū)，預(yù)計(jì)2006年將持續(xù)增長(zhǎng)。 在產(chǎn)品方面，2002005年重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，花園洋房、別墅等高檔物業(yè)風(fēng)光無(wú)限，在宏觀調(diào)控的影響下，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化，普通住宅所占比重越來(lái)越大。 商業(yè)地產(chǎn)一直是重慶的軟肋，2006年也不會(huì)有太大的突破，銷售方式依然將比較單一，以產(chǎn)權(quán)式商鋪和分零銷售為主。由于地價(jià)攀高、建筑成本上升以及樓盤品質(zhì)的提高，成都房?jī)r(jià)還有上升的空間，但在宏觀調(diào)控下，成都房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅度上漲的情況，仍將維持小幅度上漲，平均月漲幅不超過(guò)4%，成都市商品房均價(jià)將超過(guò)4000元/萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)2006年住宅整體均價(jià)將保持穩(wěn)中有升的局面，但由于供需結(jié)構(gòu)的矛盾，其房?jī)r(jià)增幅略有減緩。另一方面，新政的實(shí)施使追漲心理導(dǎo)致提前購(gòu)房的消費(fèi)者以及投機(jī)者冷靜下來(lái)，但大量外來(lái)購(gòu)房者撐起了成都住宅市場(chǎng)的真實(shí)需求，預(yù)計(jì)2006年成都商品房市場(chǎng)總體將保持供需基本平衡的態(tài)勢(shì)。2005年年中的時(shí)候，西北各中心城市的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了觀望態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)銷售量也明顯放緩，但伴隨著政策的明朗化及對(duì)政策的進(jìn)一步適應(yīng)，市場(chǎng)在第三季度開(kāi)始有所恢復(fù)，銷售開(kāi)始上升。 2005年9月，西安普通住宅的均價(jià)已達(dá)3053元/平方米。在2006年，將繼續(xù)延續(xù)這一趨勢(shì)。另外，大量開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，會(huì)使得西安的建設(shè)用地需要緊張，土地的稀缺將部分導(dǎo)致房?jī)r(jià)的走高。 另一方面，受有效需求的引導(dǎo)，蘭州市商品房新開(kāi)工面積在2005年初下降的基礎(chǔ)上，目前已實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。由于2005年商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾得到一定改善，加之消費(fèi)者理性購(gòu)房增多，市場(chǎng)已從狂熱趨于理性，所以2006年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能再出現(xiàn)前兩年過(guò)熱的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)將進(jìn)入穩(wěn)步的小幅上漲階段。同比下降近四成。30 / 3
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