【正文】 。當(dāng)前各項(xiàng)利好因素正促使全行業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的嬗變。 　　孟曉蘇：近幾年境外投資持續(xù)下降的原因我分析可能包括三個(gè)方面。這種現(xiàn)象正常嗎? 　　孟曉蘇：今年1月至7月，％，％，相比前兩年漲幅較大。由于前兩年房?jī)r(jià)漲幅趨緩，人們便對(duì)今年的恢復(fù)性增長(zhǎng)感到難以承受，故而盼望房?jī)r(jià)降下來(lái)的輿論超過(guò)了要求房屋保值增值的輿論。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，對(duì)于居民購(gòu)房居住、房屋出租或置業(yè)保值都將是大為有利的。房企改革中的股權(quán)改革有多種形式，包括吸收其他股東參股、經(jīng)營(yíng)者參股、企業(yè)上市等。面對(duì)今后更加激烈的人才競(jìng)爭(zhēng)，我們不僅要靠感情留人，更要靠分配機(jī)制留人，特別是股份留人。從目前市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺且仍有較大容量來(lái)看，我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)將保持5至6年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2001年中國(guó)雙喜臨門(mén)。眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已提前將目光瞄準(zhǔn)了北京，北京的房?jī)r(jià)也以驚人的漲幅攀升。董黎明：世界上歷屆獲得舉辦奧運(yùn)會(huì)的城市都要大興土木，建設(shè)大量的奧運(yùn)場(chǎng)館、奧運(yùn)村，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施。毫無(wú)疑問(wèn)，奧運(yùn)村將成為帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最亮麗的新星。 北京申奧取得勝利和中國(guó)加入WTO，這兩筆巨大的無(wú)形資產(chǎn)，將使北京成為世界的焦點(diǎn)，進(jìn)一步縮短其國(guó)際化大都市的進(jìn)程，從而擴(kuò)大了旅館、酒店、寫(xiě)字樓、高檔公寓的需求。記者：您認(rèn)為奧運(yùn)申辦成功和“入世”會(huì)從根本上改變北京房地產(chǎn)的供求關(guān)系嗎？ 舉辦奧運(yùn)直接需要新建的公寓、飯店加起來(lái)只有200萬(wàn)平方米，北京每年新開(kāi)工的商品房約1200萬(wàn)平方米，其中商品住宅900萬(wàn)平方米，如果未來(lái)7年新開(kāi)工的商品房規(guī)模不變，商品房的總開(kāi)發(fā)量8400萬(wàn)平方米，兩者相比，%，可見(jiàn)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)奧運(yùn)對(duì)北京房地產(chǎn)需求的拉動(dòng)作用是不切實(shí)際的。如果按此勢(shì)頭發(fā)展下去，北京今年新開(kāi)工的商品房面積將達(dá)到1900萬(wàn)平方米，其中住宅1700平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的有效需求。 根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，（合建筑面積13平方米），20世紀(jì)末逐步提高到14平方米（合建筑面積20平方米）。過(guò)多、過(guò)少都會(huì)影響房地產(chǎn)的正常發(fā)展。那么，您認(rèn)為奧運(yùn)申辦成功和“入世”會(huì)提高北京的房?jī)r(jià)嗎？ 針對(duì)人多地少的國(guó)情，目前我國(guó)實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，對(duì)土地的供給實(shí)行總量控制。第三，國(guó)際上通常采用家庭收入與房?jī)r(jià)比和家庭住房消費(fèi)占生活消費(fèi)的比重衡量居民購(gòu)房能力。第四，從國(guó)家的房?jī)r(jià)政策上看，為了把住宅業(yè)培育為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，各級(jí)政府已采取種種措施如減少不合理的稅費(fèi)、增加經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)平抑房?jī)r(jià)，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)當(dāng)更多的廉價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房投入市場(chǎng)之后，普通商品房的價(jià)格必然會(huì)相應(yīng)回落。侯建國(guó)）時(shí)代房地產(chǎn)十大趨勢(shì)——?jiǎng)⒂皲?物業(yè)因特網(wǎng)打破壟斷，中介代理作用下降 房地產(chǎn)市場(chǎng)里的執(zhí)業(yè)人從買(mǎi)賣(mài)雙方的全權(quán)代理，變成站在交易門(mén)口的看門(mén)人，或者，與其說(shuō)中介正在消失，毋寧說(shuō)中介已經(jīng)改變了形式。地產(chǎn)信息民主化，個(gè)人主體地位加強(qiáng) 我國(guó)也出現(xiàn)了“中房網(wǎng)”。 當(dāng)人們通過(guò)市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)渠道，在任何時(shí)刻、任何地點(diǎn)都可以獲得該房地產(chǎn)公司同樣令人滿(mǎn)意的收益無(wú)窮的體驗(yàn)時(shí)，這就創(chuàng)造了房地產(chǎn)業(yè)的品牌。趨勢(shì)五市場(chǎng)周期和技術(shù)的發(fā)展都要求使房地產(chǎn)的交易自動(dòng)化，將交易過(guò)程的具體步驟通過(guò)自動(dòng)化來(lái)完成，必要時(shí)召開(kāi)聲像會(huì)議。產(chǎn)品效用和閑暇價(jià)值對(duì)比的天平向后者傾斜，客戶(hù)越來(lái)越把時(shí)間和壓力看作是交易過(guò)程中最大的成本，強(qiáng)調(diào)大大減少交易的時(shí)間和明顯減少交易的壓力，希望房地產(chǎn)業(yè)提供更優(yōu)勢(shì)的服務(wù)、更快的速度和更低廉的價(jià)格。 從技術(shù)角度講，它是房產(chǎn)信息原子轉(zhuǎn)變成系統(tǒng)物業(yè)知識(shí)萬(wàn)維網(wǎng)上的無(wú)形電脈沖。房地產(chǎn)業(yè)泛化加速，范圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大 這是產(chǎn)業(yè)泛化最成功的案例?！熬葡悴慌孪镒由睢钡纳虡I(yè)信條不合網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的時(shí)宜，公司形象成為所開(kāi)發(fā)物業(yè)品質(zhì)的象征。在新的企業(yè)文化支配下的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人所從事的是文化地產(chǎn)或地產(chǎn)文化。交易中心位置轉(zhuǎn)移，地產(chǎn)模式整合重組 同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不與戰(zhàn)略性伙伴或網(wǎng)絡(luò)公司合作而取得成功的例子將越來(lái)越少，類(lèi)似美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人信息網(wǎng)絡(luò)公司的企業(yè)模式將大行其道。劉玉錄）房地產(chǎn)進(jìn)入“均利”時(shí)代 難怪有些人認(rèn)為北京的開(kāi)發(fā)商肯定牟取了“暴利”。它一方面造成市場(chǎng)對(duì)商品房的數(shù)量和品質(zhì)較高水平的需求，同時(shí)也因?yàn)橥恋刭Y源稀缺和其它諸多原因使房屋的開(kāi)發(fā)成本居高難下。也就是說(shuō)，低于平均價(jià)的房子銷(xiāo)得多，而高于平均價(jià)的房子銷(xiāo)得少。這些因素歸納起來(lái)主要有行政干預(yù)和行業(yè)壟斷、公有制集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力失控、通貨膨脹過(guò)速、經(jīng)濟(jì)生活泡沫化嚴(yán)重、產(chǎn)品一時(shí)短缺、供需嚴(yán)重失衡等等，當(dāng)然還有偷、漏、逃稅等等。2000年北京的普通住宅商品房的均價(jià)已經(jīng)從最高峰的1997年的5478元回落到平均4557元左右，三年來(lái)降幅達(dá)17%。由此可以得出結(jié)論，過(guò)去那種“暴利”沒(méi)商量的行情已失去了生存土壤。通過(guò)對(duì)58家主營(yíng)和涉及房地產(chǎn)企業(yè)的分析，基本的結(jié)論是：房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)三十幾個(gè)行業(yè)中，效益和盈利能力偏低，近年雖有所提高，但尚未達(dá)到平均水平。以上房地產(chǎn)公司的年報(bào)業(yè)績(jī)?yōu)槊抗墒找嫫骄?．17元左右和凈資產(chǎn)收益率為7%左右，均低于全部上市公司每股平均0．21元左右和凈資產(chǎn)收益率8．06%的水平。 　　雖然房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風(fēng)險(xiǎn)性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風(fēng)險(xiǎn)聚集特性。鑒于此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)稱(chēng)的盈利水平理應(yīng)高于其他一般行業(yè)。近年中，有許多行業(yè)，產(chǎn)能提高，產(chǎn)品質(zhì)量也不錯(cuò)，但來(lái)自市場(chǎng)的、輿論的、政策的、業(yè)內(nèi)的各種擠壓、打壓和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)使它們相繼淪為虧損行業(yè)，而后國(guó)家和社會(huì)又要下大力把它們一個(gè)一個(gè)從虧損的泥潭中拉出來(lái)。 　　五種“暴利”誤區(qū)需澄清 　　對(duì)前一段經(jīng)常發(fā)生的對(duì)北京房?jī)r(jià)高并且主要?dú)w咎于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)過(guò)高的說(shuō)法進(jìn)行了剖析，發(fā)現(xiàn)其中有一些是由于觀察問(wèn)題的角度偏頗所致，更多的則是由于認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)所造成。 　　2．個(gè)別項(xiàng)目個(gè)案的成交價(jià)格高出同類(lèi)均價(jià)，其利潤(rùn)總額和利潤(rùn)率甚至年利潤(rùn)率都高也不足為怪。行業(yè)中的個(gè)別優(yōu)勢(shì)企業(yè)，在某些偶然性的市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，在相對(duì)短暫的時(shí)期內(nèi)，有可能獲得超額利潤(rùn)。比如融資成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理和銷(xiāo)售成本、公關(guān)成本，還有投資環(huán)境和政府機(jī)構(gòu)辦事效率高低造成的成本變化。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模問(wèn)題 不可否認(rèn)，擁有名利地位和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力當(dāng)然是好事，但是，當(dāng)個(gè)體超載了自己的承受能力，在與自己不相襯的環(huán)境中生存時(shí)，環(huán)境要整合它的概率極大，個(gè)體本身也承受著無(wú)時(shí)不在的巨大壓力和焦慮。成功就是在一個(gè)特定的時(shí)期，找到與環(huán)境協(xié)調(diào)、適合自己的定位，市場(chǎng)需要大企業(yè)，也需要中小型企業(yè)。比如說(shuō)，根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展走向，當(dāng)城市化在30％的時(shí)候，城市化有一個(gè)快速發(fā)展期，這是目前支撐住宅產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要理論。 西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅郊區(qū)化，是舊城區(qū)條件惡化，中高收入階層轉(zhuǎn)移至郊區(qū)居住，其住宅郊區(qū)化以高水準(zhǔn)出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)的整合 于是所以我臨走時(shí)，給它們留下了這樣一句話：你們不是傻瓜，但也不是天才；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是天才，但也不是傻瓜；你們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)首先應(yīng)該求生存，最理智的策略是跟進(jìn)，否則你們辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是社會(huì)調(diào)整再分配的途徑。焦點(diǎn)房地產(chǎn) 09:03:38 北京日?qǐng)?bào)2001年為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一個(gè)前所未有的高潮，而中國(guó)成功申奧、加入WTO，乃至中國(guó)足球隊(duì)成功沖擊世界杯都宛如一針針興奮劑不斷在刺激著消費(fèi)者的神經(jīng)。 樓市發(fā)展兩極化 縱觀北京樓市在被人戲稱(chēng)“自戀時(shí)代”的2001年，各個(gè)樓盤(pán)不斷在房型、設(shè)計(jì)、外觀上做文章。各個(gè)項(xiàng)目之間也會(huì)從概念上的競(jìng)爭(zhēng)而轉(zhuǎn)向居住實(shí)用性的競(jìng)爭(zhēng)，建筑觀念會(huì)有很大改進(jìn)。由此，郊區(qū)的板式小高層、TOWNHOUSE等產(chǎn)品將會(huì)有更大的發(fā)展，并為消費(fèi)者所接受。發(fā)展商也必須完成其角色的更換，由營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代向產(chǎn)品時(shí)代過(guò)渡，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、選材等等方面入手，做到全程監(jiān)控，只有拿出精品，才有可能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。事實(shí)證明朝陽(yáng)園獨(dú)有的前瞻性，其做法不僅僅走在了同行的前列，而且吸引了大批的外籍住戶(hù)及買(mǎi)家，樹(shù)立了良好的口碑。朝陽(yáng)園已經(jīng)入住的一期是個(gè)很好的例子，在社會(huì)尚不重視硬件的時(shí)候，我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了硬件的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)社會(huì)顯現(xiàn)出硬件標(biāo)準(zhǔn)的需求時(shí)，我們已經(jīng)在追求軟件的管理和細(xì)節(jié)的塑造；當(dāng)消費(fèi)者的法律意識(shí)漸濃、要求維權(quán)時(shí)，我們已經(jīng)主動(dòng)支持產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的召開(kāi)，成立了物業(yè)管理委員會(huì)，并得到了廣大業(yè)主的認(rèn)同。焦點(diǎn)房地產(chǎn) 09:03:14 北京日?qǐng)?bào)回顧2001：總體趨勢(shì)利好，兩端走俏 在剛剛過(guò)去的2001年里，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)總的形勢(shì)是比較好的。尤其是精裝修之后的公寓，在去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中一直比較堅(jiān)挺，雖然它們的價(jià)格都在每平方米萬(wàn)元左右，但仍舊供不應(yīng)求，這不能不說(shuō)明當(dāng)今人們高效生活的方式呼喚開(kāi)發(fā)商能夠提供真正的“交鑰匙工程”，業(yè)主買(mǎi)了房，打開(kāi)門(mén)就可以入住，這樣才符合現(xiàn)代人的生活方式。因此，在2002年北京的地產(chǎn)市場(chǎng)的總趨勢(shì)無(wú)疑還是相當(dāng)不錯(cuò)的。后者的典型例子就是我們常說(shuō)的Townhouse。同時(shí)，造就一支能打硬仗的專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍打造太合地產(chǎn)的高品質(zhì)品牌，并力爭(zhēng)在2002年推出更高、更好的樓盤(pán)項(xiàng)目。歐陸經(jīng)典 新生存壓力考驗(yàn)房地產(chǎn)楊慎 這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)是： 經(jīng)過(guò)20年的快速發(fā)展，我國(guó)住宅嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是群眾對(duì)住房的需求從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變；二是產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式從數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。品質(zhì)不高，沒(méi)有特色，環(huán)境不好，將失去市場(chǎng)。雖然總量增多，但增速減慢，主要原因是住房發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制發(fā)生了變化。因此大中城市住宅開(kāi)發(fā)要特別重視總量控制，經(jīng)常進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，防止投資盲目性，避免造成新的積壓。 為同國(guó)際接軌，許多舊的法律、法規(guī)要修改廢除，新的法律、法規(guī)要建立，觀念要更新，人員要培訓(xùn)，這就給行業(yè)管理提出了更高的要求。我曾建議，今后城市規(guī)模應(yīng)根據(jù)水資源多少?zèng)Q定，新建小區(qū)必須鋪設(shè)中水系統(tǒng)，年日照2500小時(shí)以上的地區(qū)必須安裝太陽(yáng)能熱水器，大力發(fā)展綠色住宅，這是可持續(xù)發(fā)展的要求，也是國(guó)際發(fā)展大趨勢(shì)。（中國(guó)建設(shè)報(bào)從職業(yè)經(jīng)理人制度到企業(yè)如何保持旺盛生命力，林少洲總不乏真知灼見(jiàn)。職業(yè)經(jīng)理人跟企業(yè)就象是在談戀愛(ài) 李嘉誠(chéng)這么大年紀(jì)還在苦苦支撐，管理經(jīng)營(yíng)事無(wú)巨細(xì)都要面面俱到，肯定不是責(zé)任心的問(wèn)題。你只是在別人的驅(qū)使下，在別人打好的基礎(chǔ)，在別人畫(huà)好的框框內(nèi)，業(yè)界游戲規(guī)則的范疇內(nèi)，極力去發(fā)揮擴(kuò)充非常有限的空間想象力。中國(guó)職業(yè)經(jīng)理人的路還很漫長(zhǎng)。他也有懈怠的時(shí)候，也有弱點(diǎn)。一個(gè)企業(yè)要永遠(yuǎn)保持領(lǐng)先一步，領(lǐng)導(dǎo)的觀念、企業(yè)的制度一定要不斷適應(yīng)社會(huì)，不斷的制度和觀念創(chuàng)新是企業(yè)保持領(lǐng)先的法寶。所以日本的企業(yè)非常注重對(duì)市場(chǎng)的研究，注重制度與觀念的創(chuàng)新。假如放到現(xiàn)在同樣的地段、同樣的位置開(kāi)發(fā)商再這樣走，連生存都會(huì)有問(wèn)題。社會(huì)的基本的規(guī)律就是變。做得好的開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎都是精神力量非常強(qiáng)的企業(yè)。越到高處，社會(huì)學(xué)的優(yōu)勢(shì)也才能逐步顯現(xiàn)。這種研究看待社會(huì)的方式對(duì)我來(lái)說(shuō)非常重要，我一碰到類(lèi)似的問(wèn)題就會(huì)思如泉涌，描述、分析、預(yù)測(cè)人群與市場(chǎng)，資料非常齊備。做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)鏈條都不能出現(xiàn)“偏科”問(wèn)題，這樣成功的安全系數(shù)才能超過(guò)75％。也可以是對(duì)行業(yè)游戲規(guī)則的深刻參悟，“吸星大法”的運(yùn)用尤其必要，好的壞的影響都能化為我用。破譯土地密碼至關(guān)重要 房地產(chǎn)市場(chǎng)往往是后發(fā)制人的，因而土地的破譯至關(guān)重要。大量同質(zhì)化項(xiàng)目的出現(xiàn)，問(wèn)題的根源是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)新意識(shí)的滯后。劉潤(rùn)生）面向全球化的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——李發(fā)增 （一）目前北京房地產(chǎn)的狀況 %，超出投資完成額的1倍有余，這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有充足的儲(chǔ)備資金做保證。這說(shuō)明以房改帶危改的力度進(jìn)一步加大，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模較上年同期也有所擴(kuò)大。說(shuō)明在開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)復(fù)工面積強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的同時(shí)，土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積也有很大幅度的增長(zhǎng)，后勁十足，勢(shì)頭強(qiáng)勁。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京今年1至5月份住房竣工面積108萬(wàn)平方米，住房銷(xiāo)售面積約177萬(wàn)平方米。北京房地產(chǎn)新增供給速度大大快于同期銷(xiāo)售增幅，市場(chǎng)消化能力后勁不足的跡象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起開(kāi)發(fā)商的高度警惕和宏觀調(diào)控部門(mén)高度重視。開(kāi)發(fā)投資的大幅上升也帶動(dòng)了商品房在建規(guī)模的擴(kuò)大，增速由27%上升到34%?？梢?jiàn)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求十分巨大。（二）北京房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析 有在售項(xiàng)目的企業(yè)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模為21萬(wàn)平方米，如果以全部開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足3萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小。%，%的比重，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。這也是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序競(jìng)爭(zhēng)的要求和表現(xiàn)。 從微觀上看，一些項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)不善，銷(xiāo)售半死不活；一些項(xiàng)目入住交付時(shí)，出現(xiàn)不少延期交房、面積縮水、施工質(zhì)量差等紛爭(zhēng)；一些企業(yè)跑馬占地，根本無(wú)力開(kāi)發(fā)；一些企業(yè)無(wú)相應(yīng)的技術(shù)人才、管理人才和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂、商品房質(zhì)量不高。舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，具有區(qū)域性、局部性、時(shí)間性的特征。 包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的眾多企業(yè)要面對(duì)更多的國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。目前媒體和開(kāi)發(fā)商對(duì)申奧成功關(guān)注和報(bào)道過(guò)多，有炒作的嫌疑，而對(duì)影響力和作用力更大的入世重視不夠，研究不足，有失偏頗。對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，辦奧和入世是一對(duì)矛盾關(guān)系，兩者相互聯(lián)系，相互作用，又相互補(bǔ)充。奧運(yùn)會(huì)的設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，是要按規(guī)則要求進(jìn)行國(guó)際招投標(biāo)的，要面對(duì)全球化的競(jìng)爭(zhēng)，需要與具有國(guó)際水準(zhǔn)的公司競(jìng)爭(zhēng)才能實(shí)現(xiàn)奧運(yùn)商機(jī)。 舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響分析。房依附于地，鮮明的、極強(qiáng)的屬地性產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分是本地需求。由此可見(jiàn)辦奧對(duì)需求方的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有本質(zhì)的影響。同時(shí)，因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)后的需求肯定是下降的，所以要對(duì)奧運(yùn)會(huì)后這些場(chǎng)館的利用科學(xué)規(guī)劃，要有一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃。舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響分析。今后北京房?jī)r(jià)在不同分布區(qū)域、不同物業(yè)檔次、不同時(shí)間段以及不同專(zhuān)業(yè)化程度等方面將產(chǎn)生明顯的市場(chǎng)細(xì)分。由于辦奧，北京的國(guó)際地位提升，在一些好地段將出現(xiàn)更多的高品質(zhì)、高價(jià)位的住宅，甚至豪宅；同時(shí)，辦奧帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施改善會(huì)促進(jìn)住宅郊區(qū)化的不斷發(fā)展，而住宅郊區(qū)化必然帶來(lái)更多的低價(jià)位住宅。 從目前到2008年奧運(yùn)會(huì)開(kāi)始，奧運(yùn)村及周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)都會(huì)逐步提升，但這種價(jià)格變化并不是勻速上升的。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有城市土地國(guó)有的鮮明特點(diǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)加劇的趨勢(shì)一方面使得房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，另一方面也