【正文】 + 直郵 + 網(wǎng)站 組合三： 直郵 + 短信 + 活動 組合四： 公交車體 + 車內(nèi) POP + 站牌 0100200300400500推廣費用 比例 62% 23% 15%項目一期 項目二期 項目三期按項目銷售額的 %推算出項目整體推廣費用，為 619萬元 XX總體推廣費用 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準備 媒體安排 營銷推廣費用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 一期營銷策略 ——“快 ” 快速占領目標市場 快速銷售 快速回籠資金 加快項目拆遷進度 帶動二、三期快速入市 “快 ” “快 ” 迅速銷售，快速回款 銷售帶動拆遷 轟動效應 搶占市場，爭奪客戶 樹立項目品牌和公司品牌 發(fā)展商、代理商目的 入市手段選定 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案） 兩種入市方案 入市手段選定 年前入市方案優(yōu)劣勢分析 S W 保持優(yōu)勢 ① 客戶儲備數(shù)量不大 ②系統(tǒng)推廣難度大 ③容易陷入自然銷售節(jié)奏 ④較難達到轟動效果 ⑤知名度、美譽度不高 ⑥現(xiàn)場包裝不足 ⑦逆勢入市風險 ① 回款迅速 ②分期入市低開高走漲價空間較大 ③搶占市場，搶奪客戶 ④緩解后續(xù)銷售壓力 ⑤易于把握市場走向 屬客觀因素造成 與專業(yè)廣告公司合作 采用非常規(guī)銷售手段 采用非常規(guī)銷售手段 加大廣告投入 加大拆遷和現(xiàn)場展示 （總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點展示） 工地形象和低價支撐 入市手段選定 年后入市方案優(yōu)劣勢分析 S W 保持優(yōu)勢 屬客觀因素造成 讓利優(yōu)惠 難以避免 市場不確定性 及時掌握市場動態(tài) ① 集中開盤，容易產(chǎn)生轟動效應 ②市場試探期長，價格更趨合理化 ③客戶儲備充足 ④包裝推廣手段完善 ⑤推廣費用集中 ⑥易于品牌建立 ⑦順市銷售 ① 發(fā)展商回籠資金慢 ②容易造成客戶流失 ③為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠 ④市場變數(shù)加大競爭風險 ⑤價格走勢不明朗 入市手段選定 。 銷售策略 項目傳播推廣策略 （ 核心策略之三 ） ： 媒體策略 ? 主流媒體塑造形象，并為活動營銷造勢，總體上采取多面的立體式策略。必須有 3至 4年開發(fā)周期的思想準備。 產(chǎn) 品 線 專業(yè)機構強強合作 精益求精追求完美的品質(zhì) 超越市場的創(chuàng)新理念 目的： 張揚項目的品質(zhì)?？焖黉N售 項目傳播推廣策略 （ 核心策略之一 ） ： 項 目 線 城市改造模式 引領片區(qū)生活品質(zhì) 改善城市形象 目的： 體現(xiàn)項目的地位。一園傳承 備選推廣語 龍脈上的人居風景 首創(chuàng)入戶花園 它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進取、包容、獨特精神拓展并熔鑄到對社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。一園傳承 詮釋 : 龍歸故里 ： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。中高檔 中高檔 中高檔 中高檔 青城生活樣板 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設計 創(chuàng)新規(guī)劃設計 實際、獨具個性色彩文化文化 個性化包裝 項目立于市場的不敗的砝碼及關鍵工作 項目在市場尋求差異化包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入 項目在市場尋求差異化 包裝的策略之一 競爭地域范疇介定為青城整體市場 項目后期工程開發(fā)成 功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務的基石 MI、 BI導入及執(zhí)行 項目后期順利建設的基石 龍園 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設計突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 7天后交付首期，簽定合同。 方 XX 營 劃 9月份開盤，至今銷售 15% 先交小定（隨意），再補交 3萬大定，簽定銷售合同 私企員工、生意人、事業(yè)單位 周邊為主、玉泉區(qū)為副 25—30 水岸世紀（高層住宅） 3500 3500 40—50 138套 80% 直接銷售，交付小定（ 1萬、可退）后補足大定（ 5萬，不可退） 教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領導 周邊 40—55 匯豪天下（二期） 3000 3000 50—80 二期 17棟 現(xiàn)推出 4棟 二期 9月 —今銷售 30% 交付小定（ 1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定 1萬。兩少 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準備 媒體安排 營銷推廣費用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設計突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 龍文化主題 龍文化主題 龍文化主題 龍文化主題 一園傳承 龍歸故里 傳承 ： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對品尚生活的追求及獨一無二的人居文化理念。 一園傳承 龍歸故里 降低門檻 ―― 城市西區(qū)是項目獲得新聞關注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。 推廣策略 作好小步快走、長線作戰(zhàn)的準備 （ 核心策略之二） ： 整個項目的供應量會超過 36萬建筑平方米。 “ 大盤細做 ” 策略： — 精益求精，有長遠的質(zhì)量意識，是確保旺銷的根本。 ? 低成本、實效性、多途徑、針對性的原則。 一期價格策略 組團 實施階段均價 （ 元 /㎡ ） 銷售面積（ ㎡） 銷售率 （面積比 %） 銷售套數(shù)（套） 回籠資金 （萬元） 一組團 1850 11660 31 136 2157 二組團 2022 13215 33 168 2643 三組團 2200 13993 36 156 3078 整體均價 2027 38868 100 460 7878 一期均價： 2027元 /㎡ （不包含小高層 7500㎡ ） 一期總體價格 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準備 媒體安排 營銷推廣費用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 二期： 二期鞏固形象，將項目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 商業(yè)入市時機 商業(yè)入市時機 化工路裙樓商鋪 巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣 府街西延路東段） 入口商業(yè)步行街 縣府街西延路西段商業(yè)裙樓 項目商業(yè)劃分 項目商業(yè)區(qū)域 設置首層商鋪門面，面積間隔控制在 3050平米的