【正文】 + 直郵 + 網(wǎng)站 組合三： 直郵 + 短信 + 活動(dòng) 組合四： 公交車體 + 車內(nèi) POP + 站牌 0100200300400500推廣費(fèi)用 比例 62% 23% 15%項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 項(xiàng)目三期按項(xiàng)目銷售額的 %推算出項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用，為 619萬(wàn)元 XX總體推廣費(fèi)用 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 一期營(yíng)銷策略 ——“快 ” 快速占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng) 快速銷售 快速回籠資金 加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度 帶動(dòng)二、三期快速入市 “快 ” “快 ” 迅速銷售，快速回款 銷售帶動(dòng)拆遷 轟動(dòng)效應(yīng) 搶占市場(chǎng)，爭(zhēng)奪客戶 樹(shù)立項(xiàng)目品牌和公司品牌 發(fā)展商、代理商目的 入市手段選定 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案） 兩種入市方案 入市手段選定 年前入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析 S W 保持優(yōu)勢(shì) ① 客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大 ②系統(tǒng)推廣難度大 ③容易陷入自然銷售節(jié)奏 ④較難達(dá)到轟動(dòng)效果 ⑤知名度、美譽(yù)度不高 ⑥現(xiàn)場(chǎng)包裝不足 ⑦逆勢(shì)入市風(fēng)險(xiǎn) ① 回款迅速 ②分期入市低開(kāi)高走漲價(jià)空間較大 ③搶占市場(chǎng)，搶奪客戶 ④緩解后續(xù)銷售壓力 ⑤易于把握市場(chǎng)走向 屬客觀因素造成 與專業(yè)廣告公司合作 采用非常規(guī)銷售手段 采用非常規(guī)銷售手段 加大廣告投入 加大拆遷和現(xiàn)場(chǎng)展示 （總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點(diǎn)展示） 工地形象和低價(jià)支撐 入市手段選定 年后入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析 S W 保持優(yōu)勢(shì) 屬客觀因素造成 讓利優(yōu)惠 難以避免 市場(chǎng)不確定性 及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ① 集中開(kāi)盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng) ②市場(chǎng)試探期長(zhǎng)，價(jià)格更趨合理化 ③客戶儲(chǔ)備充足 ④包裝推廣手段完善 ⑤推廣費(fèi)用集中 ⑥易于品牌建立 ⑦順市銷售 ① 發(fā)展商回籠資金慢 ②容易造成客戶流失 ③為防止客戶流失付出大量?jī)?yōu)惠 ④市場(chǎng)變數(shù)加大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ⑤價(jià)格走勢(shì)不明朗 入市手段選定 。 銷售策略 項(xiàng)目傳播推廣策略 （ 核心策略之三 ） ： 媒體策略 ? 主流媒體塑造形象，并為活動(dòng)營(yíng)銷造勢(shì)，總體上采取多面的立體式策略。必須有 3至 4年開(kāi)發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。 產(chǎn) 品 線 專業(yè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)合作 精益求精追求完美的品質(zhì) 超越市場(chǎng)的創(chuàng)新理念 目的： 張揚(yáng)項(xiàng)目的品質(zhì)?？焖黉N售 項(xiàng)目傳播推廣策略 （ 核心策略之一 ） ： 項(xiàng) 目 線 城市改造模式 引領(lǐng)片區(qū)生活品質(zhì) 改善城市形象 目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目的地位。一園傳承 備選推廣語(yǔ) 龍脈上的人居風(fēng)景 首創(chuàng)入戶花園 它繼承著中國(guó)先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對(duì)社區(qū)生活環(huán)境的營(yíng)造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。一園傳承 詮釋 : 龍歸故里 ： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。中高檔 中高檔 中高檔 中高檔 青城生活樣板 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì) 實(shí)際、獨(dú)具個(gè)性色彩文化文化 個(gè)性化包裝 項(xiàng)目立于市場(chǎng)的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問(wèn)公司介入 項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化 包裝的策略之一 競(jìng)爭(zhēng)地域范疇介定為青城整體市場(chǎng) 項(xiàng)目后期工程開(kāi)發(fā)成 功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石 MI、 BI導(dǎo)入及執(zhí)行 項(xiàng)目后期順利建設(shè)的基石 龍園 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競(jìng)爭(zhēng)地域突破 規(guī)劃設(shè)計(jì)突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 7天后交付首期，簽定合同。 方 XX 營(yíng) 劃 9月份開(kāi)盤，至今銷售 15% 先交小定（隨意），再補(bǔ)交 3萬(wàn)大定，簽定銷售合同 私企員工、生意人、事業(yè)單位 周邊為主、玉泉區(qū)為副 25—30 水岸世紀(jì)（高層住宅） 3500 3500 40—50 138套 80% 直接銷售，交付小定（ 1萬(wàn)、可退）后補(bǔ)足大定（ 5萬(wàn)，不可退） 教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領(lǐng)導(dǎo) 周邊 40—55 匯豪天下（二期） 3000 3000 50—80 二期 17棟 現(xiàn)推出 4棟 二期 9月 —今銷售 30% 交付小定（ 1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定 1萬(wàn)。兩少 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競(jìng)爭(zhēng)地域突破 規(guī)劃設(shè)計(jì)突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 龍文化主題 龍文化主題 龍文化主題 龍文化主題 一園傳承 龍歸故里 傳承 ： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對(duì)品尚生活的追求及獨(dú)一無(wú)二的人居文化理念。 一園傳承 龍歸故里 降低門檻 ―― 城市西區(qū)是項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢(shì)成功的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。 推廣策略 作好小步快走、長(zhǎng)線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備 （ 核心策略之二） ： 整個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)超過(guò) 36萬(wàn)建筑平方米。 “ 大盤細(xì)做 ” 策略： — 精益求精，有長(zhǎng)遠(yuǎn)的質(zhì)量意識(shí)，是確保旺銷的根本。 ? 低成本、實(shí)效性、多途徑、針對(duì)性的原則。 一期價(jià)格策略 組團(tuán) 實(shí)施階段均價(jià) （ 元 /㎡ ） 銷售面積（ ㎡） 銷售率 （面積比 %） 銷售套數(shù)（套） 回籠資金 （萬(wàn)元） 一組團(tuán) 1850 11660 31 136 2157 二組團(tuán) 2022 13215 33 168 2643 三組團(tuán) 2200 13993 36 156 3078 整體均價(jià) 2027 38868 100 460 7878 一期均價(jià)： 2027元 /㎡ （不包含小高層 7500㎡ ） 一期總體價(jià)格 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 二期： 二期鞏固形象，將項(xiàng)目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 商業(yè)入市時(shí)機(jī) 商業(yè)入市時(shí)機(jī) 化工路裙樓商鋪 巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣 府街西延路東段） 入口商業(yè)步行街 縣府街西延路西段商業(yè)裙樓 項(xiàng)目商業(yè)劃分 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域 設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在 3050平米的