常見無效房屋買賣合同法律實(shí)務(wù)探悉-預(yù)覽頁
【正文】 蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。 對(duì)該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)；第二，兼顧了其他共有人的利益。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。 張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價(jià)只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。 我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。所以，最高人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。 四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 舉例說明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬元。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。 一審法院受理了此案。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場(chǎng)中交易雙方的安全。 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。 綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性
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