【正文】 和北京東路進(jìn)入主城區(qū)，向東可沿銅蕪路上 G50 高速，往上海方向。所以這類企業(yè)不適合作為園區(qū)的服務(wù)對象。3）城市的發(fā)展和新區(qū)的建成將形成商貿(mào)聚集隨著雙百遠(yuǎn)景規(guī)劃的逐步實(shí)施，未來銅陵將發(fā)展成為百萬人口、百萬平方公里 的現(xiàn)代化城市，按人口增長計算，其消費(fèi)量還將在現(xiàn)有增長趨勢基礎(chǔ)上獲得至少 40%以上的額外增長空間，潛力巨大。尤其是對日用品、建材、機(jī)電、服裝、家具、汽車零配件等的需求增長空間巨大。統(tǒng)計顯示，2009 年銅陵市全年社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。2009 年銅陵的城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年增長 個百分點(diǎn)。 由此我們可以得出結(jié)論：銅陵市社會消費(fèi)總額較低，但居民消費(fèi)水平很高，消費(fèi)的重點(diǎn)當(dāng)前以食品、日用品消費(fèi)品為主。銅陵商業(yè)業(yè)態(tài)分析1）百貨商場過于集中，大多處于轉(zhuǎn)型期2）百貨商場經(jīng)營檔次多元化主題商場較少3）從銅陵現(xiàn)有的超市多分布于居民和商業(yè)區(qū)內(nèi)，超市向東南方擴(kuò)張的趨勢明顯 4）超市運(yùn)營狀況參差不齊5）對現(xiàn)代化倉儲配送需求大銅陵城市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展趨勢及物流需求根據(jù)《銅陵市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，銅陵市將加快資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)在皖江城市帶中率先崛起，把銅陵市建設(shè)成為皖中南區(qū)域性商貿(mào)中心城市。 以上述規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合銅陵市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢、消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)型，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及分析，我們得出：第一，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游為一體，以綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套設(shè)施為特點(diǎn)的大型購物中心（shopping mall）將可能在銅陵掀起商業(yè)經(jīng)營方式的新浪潮；第二，連鎖超市將獲得進(jìn)一步迅速發(fā)展，未來將建立遍及城鄉(xiāng)的銷售網(wǎng)絡(luò)；第三、以批發(fā)為主，兼營零售，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化專業(yè)市場也將成為其重要業(yè)態(tài)，特別是在食品、建材、家具、日用消費(fèi)品等領(lǐng)域。尤其是 08 年家電下鄉(xiāng)的惠農(nóng)舉措更是讓金融危機(jī)下的農(nóng)村消費(fèi)逆市上揚(yáng)達(dá)到了 24%的年增長率。同時，中國消費(fèi)者越來越意識到食品安全的重要性，中國建立一個完善冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施的需求日益迫切。就銅陵而言，通過項目小組前期調(diào)研銅陵市產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況得知，銅陵目前的冷鏈物流需求比較大，其中，果蔬冷鏈物流、乳制品冷鏈物流、肉制品冷鏈物流、水產(chǎn)品冷鏈物流、醫(yī)藥品冷鏈物流等細(xì)分市場保持良好發(fā)展勢頭。因此扮演皖南商貿(mào)物流中心角色的城市非銅陵莫屬。 2） 銅陵現(xiàn)代城市配送基地 城市配送主要滿足商業(yè)、旅游業(yè)和人民日常生活消費(fèi)品的需求，銅陵迅速增長的社會需求帶來了巨大的城市配送需求。 3） 銅陵物流服務(wù)外包示范基地 銅陵市目前大部分物流需求企業(yè)對物流外包的需求比較高，但是由于本市總 體物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)的不發(fā)達(dá)，使物流需求企業(yè)對物流業(yè)務(wù)外包沒有信心，所以在一定程度上影響了物流需求企業(yè)的物流業(yè)務(wù)外包。而新站物流園作為現(xiàn)代化的高水平物流園區(qū)，可為物流人才培養(yǎng)提供實(shí)踐機(jī)會，成為現(xiàn)代物流人才工作實(shí)踐培訓(xùn)基地。三、制勝策略 新站物流園應(yīng)該是商貿(mào)物流新機(jī)能的激活體，以現(xiàn)代物流信息技術(shù)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)整個物流作業(yè)鏈中眾多業(yè)務(wù)主體相互間的協(xié)同作業(yè)；以商流為引爆點(diǎn)、物流為紐帶，物流、商流、人流、信息協(xié)同發(fā)展為支撐，以城市配送為特色，為城市商業(yè)體系提供最便捷的服務(wù)。 商貿(mào)流通設(shè)施的構(gòu)建，將成為整個園區(qū)發(fā)展的引爆點(diǎn)，并極大促進(jìn)物流園區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展，促使信息流向園區(qū)的匯集，并延伸出多種先進(jìn)業(yè)態(tài)的物流服務(wù)（倉儲、配送、流通加工、同城快遞等），從而促進(jìn)園區(qū)快速形成聚集效應(yīng)，而園區(qū)為商貿(mào)物流提供的一系列高端物流增值服務(wù)，將極大增加園區(qū)盈利點(diǎn)。城市輕物流擁有其他物流形式所不具備的 Small(輕便小巧)、Smart(機(jī)動靈活)、Special(專業(yè)化程度高)3S特性。它是在配送中心的統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一調(diào)度下展開的。另外,由多個不同貨主的零散運(yùn)輸通過整合可以變成成本更低的整車運(yùn)輸,也使得運(yùn)輸費(fèi)用大幅度降低。而當(dāng)客戶由于零售業(yè)務(wù)完成，店鋪內(nèi)庫存下降時，新站物流園區(qū)的物流部門會將所缺貨物自動補(bǔ)充到商戶手中。該策略能顯著提高商戶盈利水平，促進(jìn)銷售。策略六：發(fā)揮規(guī)模集聚效應(yīng) 物流園區(qū)是一個物流資源的聚集體，擁有巨大的規(guī)模效益。園區(qū)自身實(shí)現(xiàn)的地方稅收，將由政府同級財政部門五年內(nèi)新增地方可用財力的 50%給予補(bǔ)助，代開票實(shí)現(xiàn)的地方稅收由同級財政部門按一事一議方式補(bǔ)助園區(qū)和物流運(yùn)輸戶。 策略七：構(gòu)筑人才戰(zhàn)略，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展 建設(shè)高水平現(xiàn)代化的物流園區(qū)，光有一流的設(shè)施設(shè)備是不夠的，還需要大量的物流人才。因此，園區(qū)需要與安徽工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，物流咨詢公司一起構(gòu)建物流人才培訓(xùn)體系，建設(shè)物流實(shí)訓(xùn)基地，突破物流人才的瓶頸，不斷發(fā)展壯大，進(jìn)而構(gòu)建面向皖中南的物流人才孵化基地?，F(xiàn)代化的物流園區(qū)必須要提供更加先進(jìn)和完善的物流服務(wù)，以滿足現(xiàn)代企業(yè)的物流需求，物流功能設(shè)計要有一定的前瞻性，但是也要避免物流園區(qū)過高地追求先進(jìn)性，造成了提前投資的浪費(fèi)。 同時，銅陵的大部分連鎖企業(yè)在當(dāng)?shù)鼐鶝]有物流配送中心，對于本地采購的商品（根據(jù)我們調(diào)研的資料，這些企業(yè)的本地采購量約占到 60%左右）基本采用供應(yīng)商直送模式，各種小賣部、迷你便利店普遍采用供應(yīng)商直送模式或自提貨模式,這樣不僅增加供應(yīng)商和商貿(mào)流通企業(yè)的配送成本,也會使門店由于頻繁接貨而降低效率。西方國家也將之稱為 Shopping Center，即購物中心，但它和國內(nèi)通常所指的購物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。 3）專業(yè)市場業(yè)務(wù) 全國范圍來看，專業(yè)市場發(fā)展趨勢加快，綜合市場發(fā)展逐步趨緩。因此，隨著城市建設(shè)的深入，家具類居家用品需求將持續(xù)增長，在物流園區(qū)內(nèi)構(gòu)建家具專業(yè)市場發(fā)展空間巨大。冷鏈?zhǔn)侵敢赘锲吩诩庸ぶ谱?、儲藏、運(yùn)輸、分配流通各個環(huán)節(jié)過程中，始終處于規(guī)定的低溫狀態(tài)，保證物品質(zhì)量、減少物品損耗的一項系統(tǒng)工程。當(dāng)前冷鏈行業(yè)市場競爭的焦點(diǎn)不在生產(chǎn)而在銷售，銷售的瓶頸在于物流配送。 1）集中配送 配送是當(dāng)前連鎖店的分發(fā)中心普遍采用的運(yùn)作模式，即是指由專門從事配送業(yè)務(wù)的配送中心對多家用戶進(jìn)行配送，是一種從一點(diǎn)到多點(diǎn)的配送模式。這里的同城概念的服務(wù)范圍較之以往的同城概念在范圍上擴(kuò)大了，它以中心局所轄各市縣為范圍，在此范圍內(nèi)的郵件稱為同城快遞郵件，超出一縣、一市、一地區(qū)的概念。 3）共同配送 共同配送也稱共享第三方物流服務(wù), 指多個客戶聯(lián)合起來共同由一個第三方物流服務(wù)公司來提供配送服務(wù)。 倉儲業(yè)務(wù) 從銅陵全市來看，目前銅陵市的倉庫數(shù)量較少，尤其是現(xiàn)代化倉庫比較缺乏，難以滿足未來物流倉儲需求，需在物流園區(qū)各功能區(qū)修建一定規(guī)模的倉庫。實(shí)踐證明，有的流通加工通過改變裝璜使商品檔次躍升而充分實(shí)現(xiàn)其價值，有的流通加工將產(chǎn)品利用率一下子提高20%—50%，這是采取一般方法提高生產(chǎn)率所難以企及的。新站物流園區(qū)的配載業(yè)務(wù)將是依托信息技術(shù)的現(xiàn)代化作業(yè)平臺。 4) 地圖服務(wù)：查詢?nèi)珖鞔笾谐鞘械慕煌▓D，快速規(guī)劃行車路線，并能為每個用戶提供個性化的地圖。 工業(yè)品倉儲配送業(yè)務(wù) 園區(qū)內(nèi)建設(shè)，也可能吸引部分高端產(chǎn)業(yè)工業(yè)企業(yè)的采購供應(yīng) VMI 倉庫入住，供應(yīng)商根據(jù) VMI 倉庫的庫存水平，進(jìn)行及時供應(yīng)、倉儲與配送。 新站物流園區(qū)應(yīng)依托綜合商務(wù)中心、信息中心等，通過服務(wù)創(chuàng)新和招商創(chuàng)新，吸納全國知名的第三方物流公司、物流地產(chǎn)商、貨物代理、快遞公司、物流咨詢公司入駐園區(qū)，為其提供業(yè)務(wù)平臺，并為入駐的企業(yè)提供配套的管理與后勤服務(wù)。 而當(dāng)?shù)赇佊捎诹闶蹣I(yè)務(wù)完成，店鋪內(nèi)庫存下降時，銅陵新站物流園區(qū)內(nèi)的物流部門會將所缺貨物自動補(bǔ)充到商戶手中。即貨物（食品）組織到后立即進(jìn)行分揀、配貨，然后快速送貨。倉庫是服務(wù)于生產(chǎn)商、商品供應(yīng)商、物流組織。（五）流通加工 需流通加工作業(yè)的產(chǎn)品集中到物流園區(qū)以后，先進(jìn)行初加工，然后依次銜接儲存、分揀、配貨、配裝和送貨等工序。二、宏觀功能布局（一）功能區(qū)劃分根據(jù)新站物流園地塊的實(shí)際分布情況和項目的戰(zhàn)略定位和功能設(shè)計，采取 商貿(mào)組合氛圍營造，物流業(yè)務(wù)體系運(yùn)作，專業(yè)服務(wù)功能集聚，內(nèi)外交通流向順 暢，各大板塊有機(jī)結(jié)合的規(guī)劃思路，有層次地打造新站物流園區(qū)布局——主要分為商貿(mào)、物流和配套 3 大塊，項目可概括為1 平臺 3 組團(tuán) 10 功能區(qū)的功能劃分：一個平臺三個組團(tuán)十個功能區(qū)規(guī)劃面積（畝）服務(wù)功能信息平臺商貿(mào)組團(tuán)商貿(mào)展示A區(qū)115商貿(mào)展示區(qū)集專業(yè)商貿(mào)市場、大型批發(fā)商城、貿(mào)易展示展覽，集產(chǎn)品展示與交易、物資采購等功能為一體。配載區(qū)60貨運(yùn)配載、交叉轉(zhuǎn)運(yùn)服務(wù)，提供干線、專線運(yùn)輸?shù)?。包括同城配送、集中配送、共同配送等各種配送模式。 1）從蕪湖、南京、上海、池州、武漢方向來的車輛，下滬渝高速后沿高速公路連接線，進(jìn)省道 320陵江大道立交橋陵江大道銅井路進(jìn)入園區(qū)； 2）從安慶、合肥方向來的車輛，下京臺高速后沿陵江大道風(fēng)池大道進(jìn)入園區(qū)； 3）通過銅九鐵路與寧安城際進(jìn)入園區(qū)的貨物，由火車貨運(yùn)站直接沿陵江大道風(fēng)池大道進(jìn)入園區(qū)。園區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水應(yīng)采取國家規(guī)定工藝處理后排放。同時，建立綠色生態(tài)屏障以減少廢氣對空氣質(zhì)量的影響。注意將循環(huán)經(jīng)濟(jì)、清潔生產(chǎn)等理念引入管理之中。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高度發(fā)展的今天，經(jīng)濟(jì)全球化下的市場競爭不再是單個企業(yè)之間的競爭，而是企業(yè)供應(yīng)鏈之間的競爭，任何一個企業(yè)只有與供應(yīng)鏈的所有參與者一體化才能 取得競爭的主動權(quán)。 電子采購與交易 電子采購是對于園區(qū)企業(yè)的共同物料需求可以根據(jù)規(guī)模、數(shù)量、需求規(guī)律等特點(diǎn)，采取物流中心統(tǒng)一電子采購模式，從而可以為企業(yè)減少采購?fù)度牒徒档统杀尽?②采購計劃 根據(jù)物料需求的種類、數(shù)量、時間等要求確定電子采購計劃。 電子商務(wù) 園區(qū)電子商務(wù)平臺的建設(shè)，可以建立起電子商務(wù)服務(wù)的門戶站點(diǎn)，是現(xiàn)實(shí)社會到網(wǎng)絡(luò)社會的真正體現(xiàn)，為廣大網(wǎng)上商家以及網(wǎng)絡(luò)客戶提供一個符合中國國情的電子商務(wù)網(wǎng)上生存環(huán)境和商業(yè)運(yùn)作空間。同時，也可通過視頻監(jiān)控等系統(tǒng)對出入倉儲區(qū)、庫房的人員、車輛進(jìn)行記錄，從而可以有效地提高安全系數(shù)，也可在事故發(fā)生后查詢歷史記錄。所有者取得土地后，待完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地將會有一定的升值，而在項目正式營運(yùn)后，地價還將大幅上漲。 c. 停車場租賃 d. 其他。 ：對于未加入統(tǒng)一倉儲配送平臺的客戶，每次交易按交易額固定比例收取信息費(fèi)用（加入統(tǒng)一倉儲配送平臺客戶，收費(fèi)可在物流費(fèi)用中體現(xiàn)）； ：物流設(shè)計、解決方案、需求分析、采購管理（政府采購中心）、庫存管理（企業(yè)采購中心）等； ：通過成立專業(yè)化物業(yè)管理公司，為企業(yè)提供各種包括環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、維護(hù)修繕等一體化的服務(wù)。 其它項目投資：投資貿(mào)易展覽、流通加工收入、產(chǎn)品展示、配送業(yè)務(wù)所獲得的贏利。資金籌措及管理項目建設(shè)總投資為 萬元，計劃企業(yè)自籌資金 萬元，占總投資的 40%，符合倉儲運(yùn)輸行業(yè)資本金不低于 35%的規(guī)定，其中 20000 萬元用于預(yù)留費(fèi)用，剩余部分 萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施投資；剩余 萬元來自銀行貸款。 本評價以國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》為依據(jù)。 本項目屬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動土地整治開發(fā)的項目，在 20 年計算期中既有投入又有收入，主要以年利潤、稅收、投資回收期及投資利潤率四項評價指標(biāo)進(jìn)行分析，計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）及財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。 營業(yè)稅=銷售收入*3% 企業(yè)所得稅=利潤*25% 城市建設(shè)稅=（營業(yè)稅+所得稅）*3% 教育附加費(fèi)=（營業(yè)稅+所得稅）*3% D、財務(wù)費(fèi)用 主要是指生產(chǎn)期利息支出、生產(chǎn)期利息支出按上年度借款余額和借款利率計算，在本項目中，以 %的貸款利率向銀行申請貸款 萬元，還款的資金來源由未分配利潤、固定資產(chǎn)折舊、攤銷三部分組成。在折現(xiàn)率為15%下，%， 年（包括建設(shè)期），項目的清償能力較強(qiáng)，債務(wù)風(fēng)險較小。 傳化物流基地內(nèi)的第三方物流企業(yè)，可為蕭山及周邊地區(qū) 20000 多家工業(yè)企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)提供物流服務(wù)。 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展 銅陵市著重發(fā)展的現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)以及配套服務(wù)業(yè)共同組成的第三產(chǎn)業(yè)鏈，通過物流和商貿(mào)流通經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展，能夠優(yōu)化銅陵市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)銅陵市國民經(jīng)濟(jì)的健康良性發(fā)展。優(yōu)化城市交通環(huán)境、減輕市內(nèi)交通壓力 內(nèi)客外貨是未來城市交通規(guī)劃的主旨。而銅陵物流設(shè)施承需升級，對于地區(qū)性的物流需求不斷增大，傳統(tǒng)的商業(yè)流通模式很難滿足區(qū)域的需求，流通效率很難提升。而區(qū)域物流的發(fā)展有助于提高協(xié)作效率，降低交易成本，對于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)合作的效率和水平有著至關(guān)重要的影響。（六）風(fēng)險識別與風(fēng)險防范園區(qū)管理者采取各種措施和方法，防止、消滅或減少風(fēng)險事件 發(fā)生的各種可能性，或者減少風(fēng)險事件發(fā)生時造成的損失。 項目管理團(tuán)隊?wèi)?yīng)配備強(qiáng)有力的籌建班子，聘請專業(yè)顧問，招標(biāo)精選參建單位，是規(guī)避建設(shè)投資風(fēng)險的有效途徑。 園區(qū)投入營運(yùn)前，應(yīng)制訂嚴(yán)格的安全管理制度和安全操作規(guī)程，規(guī)避安全隱患，對園區(qū)內(nèi)各種危險源制訂對應(yīng)的緊急事故處理流程，并按月演習(xí)相應(yīng)緊急應(yīng)變流程。 建議園區(qū)通過 ISO14001 環(huán)境保護(hù)管理體系和 OHSAS18001 職業(yè)安全管理體系認(rèn)證，并對入駐園區(qū)的企業(yè)也推薦認(rèn)證。其建設(shè)將極大促進(jìn)銅陵商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，協(xié)助銅 陵搶占區(qū)域商貿(mào)物流高地。其中，稅收優(yōu)惠政策和用地優(yōu)惠政策是園區(qū)建設(shè)過程中所涉及的主要內(nèi)容，而且各地區(qū)的做法不盡相同。 另外，政府也可根據(jù)本地的實(shí)際情況在政策范圍內(nèi)制定其它多種多樣的優(yōu)惠政策?？傊M量活用稅費(fèi)的相關(guān)優(yōu)惠政策，加強(qiáng)新站物流園區(qū)財力，促進(jìn)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 其它相關(guān)政策 融資和信貸優(yōu)惠政策。 行業(yè)準(zhǔn)入、行政監(jiān)管等政策。為新站物流園區(qū)的審批提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對于在園區(qū)新辦的現(xiàn)代物流企業(yè)，工商管理部門視其為新興產(chǎn)業(yè)提供方便，在對其辦理注冊時，除國家法律和行政法規(guī)規(guī)定外，其余的手續(xù)應(yīng)該一律從簡，提高辦事效率。支持物流企業(yè)申請使用國家和市級物流企業(yè)發(fā)展的各類專項資金和貼息貸款補(bǔ)助。要引導(dǎo)企業(yè)、行業(yè)組織及民辦教育機(jī)構(gòu)參與并開展多層次的物流人才培訓(xùn)和教育工作，走產(chǎn)學(xué)研發(fā)展路徑，以適應(yīng)快速發(fā)展的物流園區(qū)事