【正文】 2642商品房出租面積 (萬(wàn)㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他商品房銷(xiāo)售額 (億元)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他2．2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況★ 根據(jù)2001年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求平衡，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷(xiāo)售增勢(shì)強(qiáng)勁，存量房屋交易快速攀升。⑶ ％，％；％。⑹ 2001年非本市人員購(gòu)買(mǎi)商品房明顯增加，商品房銷(xiāo)售登記中屬外地人士購(gòu)買(mǎi)31524套，％，屬?lài)?guó)外和境外人士購(gòu)買(mǎi)3639套，％，預(yù)售中屬外地人士購(gòu)買(mǎi)24184套，％，屬?lài)?guó)外和境外人士購(gòu)買(mǎi)2973套，比去年增加204％。⑼ 2001年存量房交易繼續(xù)快步上升，％，%。盧灣區(qū)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，銷(xiāo)量減緩。虹口區(qū)穩(wěn)中有升，其中北外灘地區(qū)，量增價(jià)升；魯迅公園附近則穩(wěn)中略降；涼城地區(qū)基本持平。浦東新區(qū)漲幅趨緩。寶山區(qū)穩(wěn)中有升，其中大場(chǎng)、大華地區(qū)升勢(shì)明顯。從市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測(cè)中心直接監(jiān)測(cè)和調(diào)查來(lái)看，也是基本穩(wěn)定，略有上漲。 第一，影響未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。受新的軌道交通、越江工程、高速公路和新的大中型綠地等市政建設(shè)的拉動(dòng)，兩側(cè)周邊的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上揚(yáng)。例如北外灘、陸家嘴的萬(wàn)元以上樓盤(pán)，徐匯區(qū)７０００元以上的樓盤(pán)一半以上為這些購(gòu)房者所買(mǎi)，且銷(xiāo)售很快，這就促進(jìn)了部分開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)發(fā)高價(jià)、厚利豪宅。其次是豪華樓盤(pán)價(jià)格上漲的同時(shí)，中低檔的樓盤(pán)價(jià)格基本穩(wěn)定，還有可能下調(diào)。再次，股市行情的走好，相對(duì)地吸引了部分資金。而與此同時(shí)，整個(gè)上海市僅嘉定區(qū)塊的開(kāi)發(fā)空間最為強(qiáng)大，這無(wú)形中暗示著在“國(guó)際汽車(chē)城”的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，大量客商的涌入必定會(huì)帶動(dòng)一股新的投資熱潮。個(gè)人住房貸款利率相應(yīng)下調(diào)，%%，%%。由此看來(lái)，如果居民存款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那將大量刺激消費(fèi)需求，給樓市的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。由于上海被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡(jiǎn)屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶(hù)均面積較小，評(píng)估價(jià)偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的中補(bǔ)償安置款可能低于原來(lái)的補(bǔ)償安置水平，上海設(shè)置了最低平補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并增加了價(jià)格補(bǔ)貼。4．市內(nèi)外銷(xiāo)商品住房并軌4．1 土地供應(yīng)的并軌主要包括：（一）統(tǒng)一地價(jià)體系。無(wú)論是并軌前還是并軌后取得土地使用權(quán)建造的商品住房，均取消租售對(duì)象的限制，境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個(gè)人均可以購(gòu)買(mǎi)或者租賃。實(shí)行住房分配貨幣化，意味著今后單位不再分房，有關(guān)資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼后，分次或一次性補(bǔ)貼給職工，由職工到市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。但由于近來(lái)申辦藍(lán)印戶(hù)口的人員增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)申辦控制總量而積壓待辦的數(shù)量過(guò)多，給上海人口的綜合調(diào)控造成較大壓力。因?yàn)樗{(lán)印戶(hù)口可轉(zhuǎn)為正式戶(hù)口，很多人都把這一個(gè)名額讓給了孩子，他們可以憑借戶(hù)口在上海讀中學(xué)、繼而考大學(xué)，大大降低了考學(xué)的難度。五 旅游市場(chǎng)分析1．上海旅游業(yè)概況上海是一座充滿生機(jī)，富有激情的城市。1至10月，%。首先，國(guó)內(nèi)旅游收入增幅超出國(guó)內(nèi)旅游人次的增長(zhǎng)。%，比2000年同期上升約6個(gè)百分點(diǎn)；二是星級(jí)飯店客房房?jī)r(jià)普遍呈降幅減小、止跌回升的態(tài)勢(shì)。112月,，%。2001年，%，%；，%；，%；，%。增幅達(dá)到兩位數(shù)的有20個(gè)?。▍^(qū)、市），其中有6個(gè)?。▍^(qū)、市）的增長(zhǎng)比超過(guò)20%，具體情況如下：湖北：%，浙江：%，四川：%，吉林：%，青海：%，江西：%。全國(guó)接待外國(guó)旅游者人天數(shù)列前10位的?。▍^(qū)、市）分別是：北京(，%)、上海 (，%)、 廣東(，%)、江蘇 (，%)、遼寧(，%)、浙江（，%）、福建(，%)、陜西 (，%)、山東(，%)和天津(，%)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，江浙滬兩省一市人口約占全國(guó)十分之一，%。據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，人口稠密的江浙滬區(qū)域今后幾年的居民年出游量將持續(xù)超過(guò)1億人次以上。%。此外，與旅游業(yè)相關(guān)的航空、教育和廣告業(yè)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年旅游院校、綜合性大學(xué)旅游系和旅游中專(zhuān)、職業(yè)學(xué)校在校研究生、本專(zhuān)科生和中專(zhuān)生達(dá)到64000多人，占全國(guó)的五分之一。近幾年，每年到長(zhǎng)江三角洲地區(qū)推介旅游產(chǎn)品，開(kāi)拓客源市場(chǎng)的已超過(guò)20個(gè)省市，幾百個(gè)旅游城市和數(shù)千個(gè)旅游區(qū)(點(diǎn))及旅行社。4．上海市旅游市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)即將付諸實(shí)施的重大舉措有：上海市旅游市場(chǎng)同時(shí)向外省市有實(shí)力的旅行社企業(yè)（集團(tuán)）開(kāi)放，凡通過(guò)投資、參股、兼并、收購(gòu)、遷移總部來(lái)滬經(jīng)營(yíng)旅行社業(yè)務(wù)的，可在市場(chǎng)準(zhǔn)入、企業(yè)人員戶(hù)籍和居住、收費(fèi)、銀行信貸等方面享受上海市政府有關(guān)優(yōu)惠政策；允許歐美和日本的大旅行社在滬興辦控股的合資旅行社，年內(nèi)就將建立1至2家中外合資或外商獨(dú)資旅行社；鼓勵(lì)和支持本市有條件的旅行社企業(yè)“走出去”，開(kāi)拓國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)旅游市場(chǎng)，凡“走出去”跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的旅行社企業(yè)，將享受上海市政府有關(guān)“走出去”的政策支持；加快蘇浙滬長(zhǎng)江三角洲城市群旅游共同市場(chǎng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的步伐；支持旅行社與航空、鐵路、旅游汽車(chē)、水上客運(yùn)、飯店等企業(yè)組建以資產(chǎn)為紐帶的集約化經(jīng)營(yíng)的旅游企業(yè)集團(tuán)；對(duì)本市旅行社實(shí)行創(chuàng)匯獎(jiǎng)勵(lì)制度。此外，國(guó)外流行的“汽車(chē)租賃旅游”新業(yè)態(tài)也將在蘇浙滬范圍內(nèi)開(kāi)始探索。市政府《關(guān)于進(jìn)一步加快本市旅游業(yè)發(fā)展的通知》明確：重點(diǎn)提升以人民廣場(chǎng)和浦江兩岸為中心的城市觀光、商務(wù)會(huì)展、購(gòu)物旅游圈；整合開(kāi)發(fā)以公共活動(dòng)中心和社區(qū)為主的環(huán)城文化旅游圈；加快發(fā)展以山、湖、港、島為重點(diǎn)的遠(yuǎn)郊休閑度假旅游圈。鼓勵(lì)外商投資開(kāi)發(fā)旅游景點(diǎn)。下篇：六 項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目背景 1．1 上海國(guó)際汽車(chē)城建設(shè)上海國(guó)際汽車(chē)城是上海市政府的重要決策，其目的是應(yīng)對(duì)中國(guó)加入WTO面臨的挑戰(zhàn)，抓住中國(guó)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)高速增長(zhǎng)的機(jī)遇，利用上海地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展汽車(chē)服務(wù)貿(mào)易，加快融入全球汽車(chē)貿(mào)易的新格局。作為建設(shè)上海國(guó)際汽車(chē)城六大功能、三大主題之一的汽車(chē)體育文化的旅游功能，是樹(shù)立上海國(guó)際汽車(chē)城的整體形象，吸引消費(fèi)者參觀游覽的重要手段；是營(yíng)造汽車(chē)文化氛圍，提高汽車(chē)文化素質(zhì)，傳授汽車(chē)文化價(jià)值的有利途徑；是使汽車(chē)城成為上海一條新的靚麗風(fēng)景線和帶有強(qiáng)烈標(biāo)志性的旅游熱點(diǎn)，這將極大的豐富上海的旅游功能。其中，⑴，主要包括賽道、賽場(chǎng)指揮中心、醫(yī)療急救中心、新聞中心、安檢中心、賽車(chē)改裝中心、賽車(chē)維修區(qū)、看臺(tái)設(shè)施、賽場(chǎng)防護(hù)設(shè)施、直升機(jī)停機(jī)坪、燃油供應(yīng)站、油庫(kù)、賽車(chē)學(xué)校、賽場(chǎng)內(nèi)部道路和停車(chē)場(chǎng)等；⑵，建設(shè)大型購(gòu)物中心和賽車(chē)博覽館；⑶，建設(shè)各種文化休閑娛樂(lè)設(shè)施；⑷，為進(jìn)一步拓展作儲(chǔ)備用地。3．地理位置上海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)南端，占地300畝，約20萬(wàn)平方米。七 本案必要性與迫切性分析1．必要性1．1 F1賽事簡(jiǎn)介所謂方程式，是指一些專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)和生產(chǎn)在封閉賽道內(nèi)作速度競(jìng)賽的車(chē)輛，由于這些車(chē)輛的所有規(guī)格，都是根據(jù)既定的條款來(lái)建造，所以簡(jiǎn)稱(chēng)來(lái)說(shuō)，就是以一條方程式（并非數(shù)學(xué)上的方程式）去生產(chǎn)，所以就稱(chēng)為方程式賽車(chē)。1．2 F1賽事配套要求F1大獎(jiǎng)賽無(wú)論對(duì)賽車(chē)，賽車(chē)手，賽道都有非常嚴(yán)格的要求。每３平方米路面的平整度正負(fù)不得超過(guò)３毫米。因此酒店必須具備足夠的規(guī)模，方能解決如此大量的客源。而一場(chǎng)比賽中，每個(gè)維修站最少需要17人。1．4 車(chē)手愛(ài)好我們以22位現(xiàn)役車(chē)手中的幾位佼佼者為例。巴里切羅Rubens Barrichello法拉利車(chē)隊(duì)跑步戴維哈拉德中國(guó)汽協(xié)曾正式提出申請(qǐng)，希望能在1997年舉辦F1大獎(jiǎng)賽。巴貝先生簽訂了《關(guān)于合作建設(shè)西安國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目意向書(shū)》。最誘人的是，英方承諾愿意為該項(xiàng)目的建設(shè)尋找資金。記者向他詢(xún)及投資、運(yùn)作細(xì)節(jié)，他則稱(chēng)因涉及到商業(yè)秘密，暫時(shí)不便透露?！?另外，天津、廣州、大連也分別擬定了修建“F1”或賽車(chē)場(chǎng)的計(jì)劃。其他方面的因素，諸如交通等問(wèn)題，各申辦城市相差不多；至于賽車(chē)場(chǎng)的技術(shù)要求，也不是問(wèn)題。極其重要的一個(gè)問(wèn)題，即要輔助一次賽事的成功舉行，必須充分考慮賽手、車(chē)隊(duì)、車(chē)迷等在整個(gè)賽事過(guò)程中所有的訓(xùn)練、交流、食宿、娛樂(lè)、休閑、交通等各項(xiàng)“維系”條件，這些是最為基本但卻是至關(guān)重要的因素；同時(shí)，該城市的大環(huán)境條件亦是作為衡量其是否有資格舉辦F1賽事的一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)。七 相似物業(yè)類(lèi)比1．上海各大五星級(jí)酒店簡(jiǎn)述◆富豪環(huán)球東亞酒店地處上海市徐匯區(qū)高級(jí)住宅段,毗鄰?fù)鈬?guó)領(lǐng)館區(qū),環(huán)境幽雅,交通便利,距虹橋機(jī)場(chǎng)僅二十分鐘車(chē)程。其屋頂觀光花園內(nèi)駐滬外籍人士譽(yù)為“上海最浪漫的地方”，和平老年爵士樂(lè)隊(duì)由６位從事音樂(lè)生涯六十余年的老樂(lè)手組成，擅長(zhǎng)演奏三四十年代的爵士名曲，深受海內(nèi)外賓客的贊譽(yù)。老建筑建于1926年，至今保留了法國(guó)古典裝飾主義藝術(shù)的原貌?？刁w設(shè)施：客房種類(lèi)及數(shù)量：餐飲中心：商務(wù)設(shè)施：◆華亭賓館是中國(guó)旅游業(yè)標(biāo)志性飯店之一，是上海第一家五星級(jí)飯店，位居上海新興的商務(wù)娛樂(lè)中心徐家匯，比鄰地鐵站和內(nèi)環(huán)高架，處于便利的交通要道和優(yōu)越的地理位置。賓館海配有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒吧和餐廳，包括意大利菜肴、日本料理、上海本幫菜、港式粵菜、美國(guó)風(fēng)味和其他國(guó)際特色的風(fēng)味。在兩座花園的襯托下盡顯高貴典雅之氣。經(jīng)重新裝修的錦江貴賓樓，28套房間均采用歐式傳統(tǒng)與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的裝飾，并配以一流的硬件設(shè)施，成為上海豪華級(jí)賓館之冠。賓客可透過(guò)寬敞明亮的窗戶(hù)，隔江眺望建筑風(fēng)格各異的外灘，感受上海繁華的一面。為您提供現(xiàn)場(chǎng)助興節(jié)目?？刁w設(shè)施：室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、配備全套先進(jìn)器材的健身房、按摩浴池、桑拿及蒸汽浴室、專(zhuān)業(yè)按摩服務(wù)客房種類(lèi)及數(shù)量：餐飲中心：香宮中餐廳及稻菊日餐廳（東方美食）、咖啡苑和大堂酒廊、蝙蝠酒吧、面積l530平方米的無(wú)柱大宴會(huì)廳商務(wù)設(shè)施：文秘服務(wù)的商務(wù)中心、包裹遞送及郵寄服務(wù)，十一間多功能廳，特設(shè)新娘化妝室和貴賓室◆上海金茂君悅大酒店世界上最高的酒店，聳立在上海街頭，位于“中華第一高樓”，88層金茂大廈上部的上海金茂君悅大酒店位國(guó)際商務(wù)游客提供了一流的服務(wù)和齊全的酒店設(shè)施。淋浴間裝有高科技三噴頭淋浴塔和防蒸汽鏡（便于進(jìn)行個(gè)人修飾）、玻璃洗臉盆和雙面衣柜。 上海金茂君悅大酒店有多個(gè)餐廳及酒吧供商務(wù)客人隨意挑選，其中包括咖啡廳、粵珍軒中餐廳，食在5九重天酒廊、鋼琴吧、有著七米長(zhǎng)吧臺(tái)的玲瓏吧。酒店高達(dá)三十層，600間客房的豪華布置帶給你如家的感受。朋友聚會(huì)及娛樂(lè)的最佳去處是英式商務(wù)酒廊和達(dá)樂(lè)酒吧?？刁w設(shè)施：客房種類(lèi)及數(shù)量：餐飲中心：商務(wù)設(shè)施：◆上海靜安希爾頓飯店地處商業(yè)中心，展覽館、政府辦事處及眾多商務(wù)辦公樓近在咫尺。此外飯店另有８?jìng)€(gè)設(shè)施齊全的會(huì)議室，一個(gè)大宴會(huì)廳和二十四小時(shí)開(kāi)放的商務(wù)中心，為商務(wù)人士提供服務(wù)。酒店全體職工秉承“講求效率，重視信譽(yù)，賓客至上，服務(wù)第一”的宗旨。標(biāo)準(zhǔn)客房寬敞明亮，起居室面積達(dá)35平方米，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)有獨(dú)立淋浴和盆浴設(shè)施，面積達(dá)８平方米。距湯臣高爾夫球場(chǎng)（18洞）僅15分鐘車(chē)程。整體設(shè)計(jì)的構(gòu)成及緣由具體如下。三、上?，F(xiàn)有五星級(jí)酒店共計(jì)13家，其在建筑特色的體現(xiàn)上均存在“泊來(lái)”性，這和所處的城市背景以及酒店經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性有關(guān)。上海由于其歷史悠久的殖民地特點(diǎn)，以及作為國(guó)際化大都市的地位，從許多方面影響了酒店賓館的建筑風(fēng)格體現(xiàn)，如美式、日式、歐式等等（風(fēng)格體現(xiàn)上還和投資者、經(jīng)營(yíng)者的身份有關(guān)），從而展示“國(guó)際化”。本案的建筑形式和風(fēng)格體現(xiàn)針對(duì)不同的物業(yè)形態(tài)有不同的側(cè)重點(diǎn)。由于整個(gè)F1賽場(chǎng)范圍廣闊，且平面的線條體現(xiàn)以流線形居多（如賽車(chē)道），同時(shí)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的中央公園等均體現(xiàn)一種柔美、舒爽的自然環(huán)境?！皥@林庭院”組合有2種類(lèi)型，其一為賽隊(duì)組團(tuán)，其二為幾幢單體相互圍合成一個(gè)組團(tuán)，同時(shí)冠以“主題”，作為一種別墅享用型的酒店用房。此為設(shè)計(jì)的最終效果。環(huán)藝設(shè)計(jì)并不是僅僅提供一種平面環(huán)境，而是應(yīng)充分迎合建筑風(fēng)格和形式的體現(xiàn)，并且結(jié)合項(xiàng)目的功能定位，使兩者之間成為一個(gè)有效的整體。對(duì)于本案的環(huán)藝設(shè)計(jì)，將分別從別墅園區(qū)（包括公共環(huán)藝和庭院環(huán)藝）、交通區(qū)域、酒店大堂、酒店內(nèi)各個(gè)庭院、屋頂環(huán)藝、局部?jī)?nèi)飾等方面進(jìn)行說(shuō)明。道路：道路系統(tǒng)是環(huán)藝空間極期重要的一部分，在本案中建議體現(xiàn)人居性和休閑性，即借鑒社區(qū)的表現(xiàn)形式使之具有親和性，同時(shí)對(duì)于路面的處理應(yīng)通過(guò)用材、平面造型、色彩圖案的組合，使交通也成為一種休閑。由于庭院組合是本案十分獨(dú)特且重要的別墅體，其庭院環(huán)藝不僅包括單體圍合，還包括單體外圍綠地。同時(shí)于各個(gè)組團(tuán)內(nèi)可預(yù)埋背景音樂(lè)管線，后期可根據(jù)客人需要有針對(duì)性地設(shè)置。人行道的環(huán)藝應(yīng)具有休閑性，因此項(xiàng)目占地面積較大，且別墅間的間距亦較大，所以從入口處進(jìn)入到各個(gè)組合的距離亦較遠(yuǎn)，這樣極易使人產(chǎn)生疲勞和厭倦感（況且交通組織的設(shè)計(jì)是建議進(jìn)行人車(chē)分流的），同時(shí)平坦的步行道容易使人產(chǎn)生“都市”的感覺(jué)，無(wú)法起酒店的作用；所以對(duì)路面的材質(zhì)、平面、圖案造型應(yīng)富有變化，結(jié)合背景音樂(lè)及小品、雕塑、園藝等使行走成為一種樂(lè)趣；如在步行的轉(zhuǎn)彎道安裝流水裝置，或在局部庭院中心綠地處設(shè)置噴泉等。對(duì)于五星級(jí)酒店，客人對(duì)酒店環(huán)境的第一認(rèn)同度是關(guān)系到酒店的營(yíng)銷(xiāo)宣傳的極其重要的一個(gè)方面。同時(shí)使得大堂的地面不是一成不變的平地，而是具有豐富的內(nèi)容，如流水、小橋、綠化帶、假山、噴泉甚至高大的樹(shù)木，從而通過(guò)水體的聯(lián)系將建筑與自然相融合，最終使得酒店內(nèi)部環(huán)境與外界的“鋼筋水泥森林”形成強(qiáng)烈的反差，體現(xiàn)特殊性。屋頂不應(yīng)只起到平臺(tái)的作用，它不是僅供客人散步的空間。其三、第四層室內(nèi)建議可設(shè)置酒吧、茶座、咖啡吧等功能配套，同時(shí)在平面組合上建議與外部屋頂平臺(tái)相結(jié)合，不僅可擴(kuò)大其經(jīng)營(yíng)空間，同時(shí)亦可為客人提供具有自然意境的享用空間。同時(shí)，還具備相關(guān)的酒店配套設(shè)施建筑，如行政管理服務(wù)用房，以及部分康樂(lè)設(shè)施。但對(duì)于本案同時(shí)擁有諸多功能組合的五星級(jí)酒店，必須通過(guò)不同的物業(yè)形態(tài)組合，從而通過(guò)不同的建筑形式以提供不同的環(huán)境空間和功能用途。由于目前僅知項(xiàng)目占地面積為300畝，而用地的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及地形、四至范圍等均無(wú)詳細(xì)資料，因此我們只能進(jìn)行十分粗略的