xx步行街銷售策略報告-預(yù)覽頁
【正文】 售價格的要求較高，整體要達(dá)到15000元/平方米的銷售均價，故前期給購買者了解的租金水平不宜太低，故前三年的租金水平最好不要讓購買者知道?！惋嬵愐话阕赓U合同年限為5年，所以盡可能返租年限定在5年左右——零售類一般租賃合同年限為23年，所以返租年限就可定在3年左右（5）返租期內(nèi)，關(guān)于租賃而引起的相關(guān)稅金如何解決——在買賣合同的補(bǔ)充條款中應(yīng)注明，租金（返還款）已包含稅金部分，業(yè)主需自行申報納稅，如不及時申報納稅，則由此引起的相關(guān)法律責(zé)任全部由小業(yè)主自行負(fù)責(zé)。三、總體銷控策略為了保證整個營銷過程中有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，保證整過程的營銷氣氛，這就要求項(xiàng)目在銷售過程中有適當(dāng)?shù)匿N控策略，針對本項(xiàng)目制定了三大銷控原則：n 原則一：認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推80套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位，n 原則二：預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。四、價格策略1．價格定位及付款方式設(shè)計(jì)（1）、銷售均價確定根據(jù)萬科對本項(xiàng)目營利目標(biāo)的要求，整體銷售均價要求在15000元/平方米左右，我司綜合參考項(xiàng)目本身及片區(qū)發(fā)展?jié)摿σ蛩?，認(rèn)為項(xiàng)目的整體銷售均價可制定為：合同成交價：18500元/平米萬科整體實(shí)收均價：15000元/平米闡釋：A、P1銷售價格(合同成交價格)18500元/平方米B、P2—萬科實(shí)收價格投資客戶：根據(jù)我司建議返租面積、返租年限、返租率計(jì)算：實(shí)行返租單位（主要針對投資型客戶）的面積大約為：8000平方米：其中：餐飲類：5000平方米；零售類：3000平方米P2=｛8000*1850018500*（3*8%+2*6%）*500018500*（3*8%）*3000+（60*80%*12*5*5000+60*80%*12*3*3000）｝/8000=15120元/平方米自營客戶：發(fā)展商提供15%的創(chuàng)業(yè)基金：按此計(jì)算萬科實(shí)收價格為：P2=18500*（115%）=15170元/平方米備注：l 以上未考慮返租款計(jì)入銷售收入而增加的相關(guān)稅金l 返租期內(nèi)租金以整體出租率80%，平均月租金水平60元/平方米計(jì)算如果考慮實(shí)收與合同收入差異而增加的稅金，則本項(xiàng)目大約實(shí)收均價可達(dá)到：15000元/平方米（2）、項(xiàng)目差異性定價原則根據(jù)我司多年的市場經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為“差異性定價法”是一種最符合市場需求的定價法。l 面積、業(yè)態(tài)因素在商業(yè)投資中，合適的面積和價位是投資者考慮的重要因素，面積過大，金額過高，有效接受客戶有限。（3）、付款方式設(shè)計(jì)：A：返租型（1）返租模式n 投資模式一：3年返租，年回報率為8%， 3年24%租金在首期中一次性返回。B：自營型（提供15%的創(chuàng)業(yè)基金，在總價中扣除）n 一次付款：照定價94折n 按揭付款：按揭付款，照定價96折，辦理6成10年按揭貸款。n 萬客會及合和創(chuàng)富俱樂部積分獎勵。六、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘及核心廣告訴求策略（一）項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘（項(xiàng)目核心價值分析）a) 中國房地產(chǎn)第一品牌——萬科品牌具有的號召力和公信力b) 萬科十年造城計(jì)劃坂田萬科城，新城市主義開發(fā)模式典范之作c) 中國社區(qū)商業(yè)開發(fā)樣板工程萬科吹響商業(yè)地產(chǎn)號角d) 龍坂商業(yè)升級換代，坂田萬科城—北硅谷“新城市核心商業(yè)中心”誕生e) 坂田萬科城；三大社區(qū)四季花城、坂雪崗、華宇項(xiàng)目總計(jì)120萬平方米，近4萬人口的強(qiáng)勁消費(fèi)需求f) 20分鐘車程內(nèi)，輻射龍華、觀瀾、布吉、龍崗等200萬人密集消費(fèi)商圈g) —3萬m2浪漫風(fēng)情商業(yè)中心h) 深圳首個西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街i) 深圳首個“會員制集約化經(jīng)營”國際美食坊j) “5年升值計(jì)劃”，“城市化”和“地鐵效應(yīng)”掀起投資熱浪k) 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司，確保未來收益穩(wěn)定l) 巨額共同推廣基金，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣m) 停車位充足，擁有3500多個停車位n) 12000平方米——動感皇馬休閑廣場o) 坐擁5000平方米——人口湖無敵景觀p) 100多米長的沿街面，商業(yè)展示性非常好q)（二）客戶投資抗性分析及應(yīng)對策略客戶投資抗性分析l 業(yè)態(tài)無法如預(yù)期規(guī)劃，很難經(jīng)營成功l 租金遞增速度可能太慢，無法達(dá)到預(yù)期水平l 核心商圈人流稀少，目前商業(yè)環(huán)境較為冷清。“龍坂商業(yè)升級之作；萬科打響進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第一槍”新聞發(fā)布會l 推動新聞炒作，提升區(qū)域投資價值，引起投資者對本項(xiàng)目的關(guān)注l 利用媒體正面引導(dǎo)，向市場傳達(dá)萬科在領(lǐng)跑住宅的同時，意欲成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，增強(qiáng)投資信心“坂田萬科城—中國社區(qū)商業(yè)領(lǐng)跑樣板工程”研討會l 為提升片區(qū)價值做進(jìn)一步的推進(jìn)，通過本次研討，加強(qiáng)客戶投資信心l 初步樹立萬科在社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式領(lǐng)域的市場地位圍繞“異域風(fēng)情商業(yè)街”舉辦一系列的客戶互動參與性強(qiáng)的現(xiàn)場促銷活動，強(qiáng)化本商業(yè)街的核心價值l 異域美食品嘗，同時將美食街定位貫穿其中l(wèi) 異域文化體驗(yàn)，通過舉辦美食文化節(jié)，拉丁舞表演等形式，強(qiáng)化本項(xiàng)目的國際色彩等等。2． 第二通路：報紙媒體營銷：推動媒體進(jìn)行炒作主要以特區(qū)報為主力媒體，以晶報、商報、南方都市報為輔助媒體。4． 第四通路：大型戶外廣告：本項(xiàng)目客戶群來源廣泛，相對集中于龍華、布吉和福田，同時有效覆蓋其他區(qū)域，可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹立大型廣告牌5． 第五通路：路過客戶：路牌廣告和現(xiàn)場包裝的完善和完美化，是強(qiáng)化該通路的關(guān)鍵。9．第九通路：充分利用萬科四季花城、金色家園、金域藍(lán)灣三大社區(qū)的商鋪資源 利用三大社區(qū)前期積累的大量商鋪的客戶資源，進(jìn)行萬科社區(qū)型商業(yè)銷售推廣聯(lián)動九、總體廣告策略1．總體推廣預(yù)算及媒體組合策略（1）推廣預(yù)算本項(xiàng)目將采用超常規(guī)的銷售通路組合，可望有效地降低廣告成本。合和商業(yè)地產(chǎn)顧問2004年7月30日
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1