《房地產(chǎn)交易法》ppt課件-預(yù)覽頁
【正文】 （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； 買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用； 當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 七、法定的合同解除條件 （ 1）面積誤差比絕對值超出３％ 面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積） /合同約定面積*100% （ 2）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。 （ 1）如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實就擅自進(jìn)行銷售，此合同是否有效？ （ 2）此時正值國家宏觀政策調(diào)控，將大戶型的商品房首付提高至 40%，王某無力支付，開發(fā)商以王某違約為由，拒絕退還定金。 但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 二、房屋租賃合同內(nèi)容 （ 1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； （ 2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （ 3）租賃用途 （ 4）租賃期限 20年為限 對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃 （ 5）租金及交付方式 （ 6）房屋修繕責(zé)任 （ 7）轉(zhuǎn)租的約定 （ 8）合同的變更與解除條件 三、轉(zhuǎn)租 轉(zhuǎn)租法律關(guān)系 轉(zhuǎn)租與門面轉(zhuǎn)讓 出租人應(yīng)及時提出異議 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合處理沒有約定的： （ 1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失； （ 2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不可請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但當(dāng)事人另有約定的除外。 特征： （ 1）不轉(zhuǎn)移占有 與典權(quán)的區(qū)別，當(dāng)與典的區(qū)別 （ 2）從屬性 （ 3）物上代位性 （ 4）優(yōu)先受償性：抵押權(quán)人取得 不是房屋所有權(quán) （ 5）期限性：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使權(quán)利 二、房地產(chǎn)抵押的類別 預(yù)購商品房抵押 指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 2022年，抵押到期后， A公司無力償還債務(wù)，銀行向法院起訴，要求拍賣抵押房地產(chǎn)和抵押后建成的 1621層屬 A公司所有的房地產(chǎn)。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。 2022年7月 12日，甲偽造了離婚協(xié)議一份，內(nèi)容為 A房屋歸甲所有， B房屋歸乙所有。 三種不同意見 ? 意見一認(rèn)為，該房產(chǎn)抵押有效。 《 物權(quán)法 》 第 106條規(guī)定 ? “無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 法律依據(jù)： 物權(quán)法第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。是維護(hù)房地產(chǎn)交易安全的需要 。 異議登記 當(dāng)事人在異議登記之日起 15日內(nèi)不起訴，登記失
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