【正文】 與 土地使用權(quán)受讓人 之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達(dá)成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的 協(xié)議 。 登記；領(lǐng)證，取得使用權(quán)） 向土地使用者提供有關(guān)資料和文件（位置、環(huán)境、建筑規(guī)劃要求、環(huán)保、消防等） 保證土地使用權(quán)人取得的權(quán)利的義務(wù) （即確保土地使用權(quán)人所取得的權(quán)利不被第三人追索） （三）土地使用者的權(quán)利 解除出讓合同的權(quán)利（ 《 出讓與轉(zhuǎn)讓條例 》 出讓方不依照合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可 請求違約賠償） 要求違約賠償?shù)臋?quán)利 享有占有、使用出讓的土地 有依法轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利 有權(quán)設(shè)置抵押權(quán) （四）土地使用者的義務(wù) 交納土地使用金的義務(wù) （ 1）出讓金由市場決定 （ 2）合同簽定后 60天內(nèi)支付完出讓金。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地 2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70年。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由 A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無效。 土地征用法律制度 國家建設(shè)用地的來源 國家建設(shè)用地必須是國有土地，國家通過一定程序?qū)型恋厥褂脵?quán)有償出讓或無償劃撥給建設(shè)單位或個人使用 來源： １、將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有 ２、國家依法所有的土地 （１）依法收回的建設(shè)土地使用 （２）未利用土地改為建設(shè)用地 一 概念 （一）土地征用 土地征用是指國家或政府為了公共目的依法強制取得他人土地并給予補償?shù)囊环N行為 理解： 屬于國家或政府的特有權(quán)利 以公共目的為前提 以補償為條件 （二）國家建設(shè)征用土地 １、概念： 國家建設(shè)征用土地是指 國家因建設(shè)需要 運用行政權(quán)利把 農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有的土地 ２、法律特征 （１）征地主體的唯一性 征地主體只能是國家，征地是集體土地所有權(quán)向國家土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化，是國家與集體之間的法律關(guān)系 （２）征地標(biāo)的的特殊性 只能是集體所有土地 （ 3）征地行為的強制性 是一種具體的行政行為，雙方地位不平等，被征用的集體經(jīng)濟組織必須服從國家需要，不得阻撓 （４）征地條件的補償性 國家要給予集體適當(dāng)補償（土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費） 二 征用土地的審批權(quán) １９９８年 《 土地管理法 》 上收了征地審批權(quán)，把征地審批權(quán)集中在中央和省級兩級，其他各級人民政府無權(quán)審批征用土地（第４５條） （一）、權(quán)限 征用下列土地，由國務(wù)院批準(zhǔn)： （１）基本農(nóng)田 （２）基本農(nóng)田以外的耕地超過３５公頃的（折合 ５２５畝） （３）其他土地超過７０公頃的（折合 1０５０畝） 征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案 征用農(nóng)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。 原則：使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低。 需要安置的人口數(shù) = 征用的耕地數(shù)量 247。 注意問題：征地方案確定后新建的附著物，不予補償。 如不，則按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。 被征用土地上的 附著物 和 青苗 的補償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。 補償費的標(biāo)準(zhǔn)，國家尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般由土地使用者與所有權(quán)人根據(jù)實際情況商定。 地價行政管理 是指根據(jù)地價本身運動的客觀規(guī)律和外部環(huán)境、為發(fā)揮其良性調(diào)節(jié)作用．而采用特定的行政手段和行政原則，對地價運動過程所進行的計劃、組織、指揮、控制的各種職能活動的總稱，具體地講，包括地價評估制度，頒布地價行政管理法規(guī)，建立地價管理制度和管理體制，計劃、組織、指揮和控制地價的制定、調(diào)整和執(zhí)行等內(nèi)容，以充分發(fā)揮地價對土地資源優(yōu)化配置的調(diào)節(jié)功能。 標(biāo)定地價 是指在正常土地市場中及正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，市、縣 政府根據(jù)需要評估的具體地塊在一定使用年限內(nèi)的價格。 ２）國家征收土地使用稅等的依據(jù)。 ６）制定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價的依據(jù)和參考標(biāo)準(zhǔn)。 (二 )實施優(yōu)先購買權(quán)的程序 ?公布優(yōu)先購買權(quán)實施的價格標(biāo)準(zhǔn)和政策規(guī)定 ?交易雙方申報成交地價 ?政府實行優(yōu)先購買 （三）實施優(yōu)先購買核對交易雙方的影晌 政府實施土地優(yōu)先購買權(quán)，其直接影響的將是 土地轉(zhuǎn)讓者的經(jīng)濟利益。 3．征收上地增值稅的計算 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額和規(guī)定的相 關(guān)稅率計算征收。 5．征收土地增值稅對交易雙方的影響 ?通過征收土地增值稅，可防止交易雙方虛報、瞞報交易地價，促進地價市場良性發(fā)展。 一、對土地估價機構(gòu)的行政管理 （一）估價機構(gòu)的登記管理 首先，設(shè)立從事土地價格評估的中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)依照 《 中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例 》 和 《 中華人民共和國公司登記管理條例 》 的規(guī)定，向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)； 其次，申請設(shè)立土地價格評估機構(gòu)，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊資金和專業(yè)人員。有土地估價師資格和具有自己主持的土地估價實例的高、中專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于 50％。 (6)從事土地估價工作 3年以上。 五、對土地估價結(jié)果的審查和確認(rèn)管理 對下列經(jīng)濟活動中涉及的土地估價結(jié)果應(yīng)進行申報確認(rèn)： ①利用劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營、合營等； ②改建或新設(shè)股份有限公司或有限責(zé)任公司涉及的土地； ③企業(yè)兼并、破產(chǎn)；、資產(chǎn)核算涉及的土地使用權(quán)； ④國家建設(shè)需要提前收回的出讓土地使用權(quán)； ⑤其他依照法律、法規(guī)需要進行土地估價的