【正文】 要賣點(diǎn)： 運(yùn)城市住宅最低價(jià)格（1020元/平米起價(jià)）銷售進(jìn)度： 開始銷售半個(gè)月二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查，規(guī)劃建設(shè)3萬零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅。圣景苑入口位于路，道路狹窄，門前沒有公交車停靠站，需步行至圣惠路小區(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （8路公交車往返于此） （四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。但是，盡管鑫源（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查眾所周知，城西在我市的市區(qū)發(fā)展印象中一直位居末位，地處運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交接地，長期以來受到區(qū)域文化影響，此地居民生活水平相對市區(qū)整體較落后、家庭收入普遍不高、文化素質(zhì)低、消費(fèi)觀念不成熟，所以，鑫源圣景苑小區(qū) 開發(fā)企業(yè)：鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：鑫源二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一） 項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景◤ 項(xiàng)目所在地 ◢ 鑫源說其是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是因?yàn)轫?xiàng)目毗鄰明珠小區(qū)和西碧園小區(qū)，形成中、小型戶型的消費(fèi)區(qū)域（即：運(yùn)城市中低檔住宅消費(fèi)的集中區(qū)域）。（二） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的銷售情況及標(biāo)售價(jià)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模萬㎡綠化率(%)建筑結(jié)構(gòu)樓體(幢)起售價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售率(%)1磚混/框架2磚混/框架3磚混/框架4磚混/框架5磚混/框架6磚混/框架7磚混/框架8磚混/框架9磚混/框架10磚混/框架11磚混/框架12磚混/框架鑫源在調(diào)研過程中，重點(diǎn)調(diào)研了成功項(xiàng)目和同質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，通過調(diào)研得出結(jié)論：只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、智能化、有特色、有價(jià)格優(yōu)勢”，市場銷售就會(huì)很好。圣景苑小區(qū)的小戶型設(shè)計(jì)為購房消費(fèi)在12萬元左右的中低檔消費(fèi)者提供了購房契機(jī).③隨著總公司規(guī)模和實(shí)力的不斷壯大，公司的員工越來越多，根據(jù)公司的人員現(xiàn)狀來看，公司職員的年輕化，已經(jīng)成為現(xiàn)狀和趨勢，那么年輕員工的住房問題的解決，也成為公司的圣景苑小區(qū)的前期進(jìn)行公司內(nèi)部定購奠定了龐大的消費(fèi)群體?！? 佛教圣地：無◇ 購物天堂：無 食品消費(fèi)——無；衣物消費(fèi)——無；休閑品消費(fèi)——無；日用品消費(fèi)——無?！? 戶型不等，滿足了對住房面積需求不同的不同層次的消費(fèi)者。圣景苑小區(qū)的地理位置被90%的被調(diào)查人所排斥?！? 區(qū)域內(nèi)人文素質(zhì)落后，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場定位及地價(jià)升值潛力。（三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)◇ 本案最有力的支撐點(diǎn)是明珠小區(qū)二期進(jìn)入熱銷期。特別強(qiáng)調(diào)的是，本案必須有準(zhǔn)確的市場定位，符合市場的入市價(jià)格，同時(shí)再補(bǔ)充內(nèi)在提升價(jià)值。收入：家庭年收入600015000萬元左右。備注：本案由于戶型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，忽略單體售價(jià)（指每平方米單價(jià)）和超大單元面積的概念，運(yùn)用為客戶算經(jīng)濟(jì)帳的手段，刺激消費(fèi)。但是，本案單體戶型已經(jīng)不能變更，只能在細(xì)節(jié)上下功夫。四、 交通組織定位避免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對安全。物業(yè)管理的3：11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。第四部分：項(xiàng)目形象營銷一、 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分為使鑫源圣景苑小區(qū)（二） 標(biāo)志：（項(xiàng)目的LOGO）（三） 標(biāo)準(zhǔn)色（四） 標(biāo)準(zhǔn)字體二、 延展及運(yùn)用部分 除了項(xiàng)目的劣勢，我們前面已經(jīng)提出建設(shè)性的建議，以下重要針對鑫源圣景苑售樓中心進(jìn)行裝修和功能分區(qū)。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形象。建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫。建議本案按照項(xiàng)目的五個(gè)發(fā)展階段：項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購及試銷期、項(xiàng)目的入市期、推廣期、成熟期（包含項(xiàng)目的品牌確立期）、鞏固期（尾盤促銷期）開展?fàn)I銷推廣工作，目的是使本項(xiàng)目能夠更準(zhǔn)確的依據(jù)房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展規(guī)律，正常經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)公司的良好預(yù)期目標(biāo)。以實(shí)現(xiàn)快捷、高效的超值服務(wù)與管理。價(jià)格方案B、 鑫源C、 鑫源付款方式：一次性付款 分期付款 按揭貸款優(yōu)惠條件A、 先購先優(yōu)惠B、 展銷會(huì)期間優(yōu)惠（%或優(yōu)惠現(xiàn)金2%）C、 業(yè)主二次購房優(yōu)惠D、 教師、軍人、拆遷戶優(yōu)惠E、 公司員工優(yōu)惠F、 團(tuán)購優(yōu)惠五、 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃考慮房地產(chǎn)市場的廣告宣傳時(shí)機(jī)，建議2004 年10月正式開盤。圣景苑周邊范圍、項(xiàng)目所輻射到的運(yùn)城市市區(qū)。其具體運(yùn)用于項(xiàng)目是針對消費(fèi)者心理對健康的需求、安全的需求、方便的需求、舒適的需求、經(jīng)濟(jì)的需求進(jìn)行刺激、說服和引導(dǎo)，并貫徹于各主要賣點(diǎn)的內(nèi)容之中。圣景苑的經(jīng)營推廣方案，將廣告具體內(nèi)容落實(shí)分為五個(gè)階段：△ 第一個(gè)階段：內(nèi)部認(rèn)購及試銷期時(shí)間：2004年9月底～2004年10月△ 第二階段：入市期時(shí)間：2004年11月～12月中旬目標(biāo)：全方位廣告宣傳，配合主題活動(dòng)，推廣樓盤。導(dǎo)入推廣期宣傳推廣以報(bào)紙硬性廣告為主，同時(shí)配合相應(yīng)的銷售新聞宣傳和營銷活動(dòng)（新聞發(fā)布會(huì)），已迅速擴(kuò)大知名度和建立信任感。另外售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書等印刷資料外），還需高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。折頁：售樓普及資料。禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信息，能夠制造熱點(diǎn)。）戰(zhàn)術(shù)二；項(xiàng)目展示會(huì)透過展示會(huì)在指定時(shí)間和地點(diǎn)內(nèi)，讓買家聚首一堂，而展銷的人潮和銷售氣氛更能感染顧客購買情緒，使顧客相對較容易作出決定。工地圍板（或稱圍檔）：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。圣景苑應(yīng)緊緊圍繞社會(huì)熱點(diǎn)，節(jié)目主題及樓盤特點(diǎn)，確定促銷活動(dòng)主題。圣景苑標(biāo)志E、 鑫源B、 銷售以樓為單位，不搞全面開花。直接起到促銷效果的說明性宣傳。在中期則以軟性宣傳增多，硬銷廣告減少密度的方法控制廣告投放量并補(bǔ)充廣告訴求的不足。圣景苑經(jīng)營推廣費(fèi)用中純廣告費(fèi)用預(yù)計(jì)約占總銷售額的2%。本案提出此建議，目的是為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)廣告的作用和失效問題，隨時(shí)調(diào)整廣告的安排，對廣告投入的精簡起到良好的監(jiān)督作用。（一）對銷售人員的要求包括職業(yè)道德要求、基本素質(zhì)要求、專業(yè)知識(shí)要求、綜合素質(zhì)要求以及服務(wù)規(guī)范要求。建議：銷售人員對自己接待、接聽的咨詢客戶進(jìn)行登記、匯總，并在每日下班之前整理一天的工作情況，以書面的形式上報(bào)銷售主管。必須統(tǒng)一宣傳口徑，制訂講解流程和銷售人員工作管理手冊（要求每人有一冊銷控表，必須做到日清日結(jié)。便民服務(wù)