【正文】 個(gè)性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的依據(jù)。l 類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。l 物業(yè)經(jīng)營和管理。但隨著時(shí)間的流逝，進(jìn)入2003年，前期銷售火爆的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開始進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營階段，人們才發(fā)現(xiàn)利潤與風(fēng)險(xiǎn)共存——不少新建商業(yè)項(xiàng)目由于未能很好的進(jìn)行前期經(jīng)營規(guī)劃致使開業(yè)后商家經(jīng)營舉步艱難，先期銷售時(shí)發(fā)展商承諾的回報(bào)難以得到。只有形成軟件、硬件與市場三者間完美統(tǒng)一，才能笑到最后。如對該圈進(jìn)行細(xì)分，又不難發(fā)現(xiàn)該圈左邊以商業(yè)為主，而右邊以著名酒店、銀行、娛樂及通訊為主，初步形成了目前全國大中型城市所致力打造的中央商務(wù)區(qū)的雛形——即：CBD。例如：廣州CBD最初就是和商業(yè)中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業(yè)區(qū)一帶。因此做為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物“CBD—中央商務(wù)區(qū)”形成已已成為必然趨勢。CBD是城市空間組織的核心部分，以城市商貿(mào)、金融以及綜合服務(wù)部門為主體。定位原則：1，商圈互補(bǔ)；2，價(jià)值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性下面我們就以上海最著名的新興商圈—徐家匯商圈來說明商業(yè)中心定位的幾大原則。不管你是普通白領(lǐng)還是高級金領(lǐng)或是外企高管，富豪新貴，只要你來到徐家匯，方圓500米內(nèi)都有適合你的消費(fèi)天堂。l 蘇州商廈：以經(jīng)營中檔服裝為主體的綜合型購物商城；l 寶皇購物廣場：以經(jīng)營中檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城；l 秋葉原購物廣場：以經(jīng)營中高檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城；l 徐家匯商業(yè)廣場：以經(jīng)營中檔服裝與美食為主體的綜合型購物商城；l 北方商廈與美達(dá)服裝城：以經(jīng)營中低檔服裝為主體的服裝商城；l 中檔服裝服裝產(chǎn)品幾乎成了蘇州所有商業(yè)中心的支柱經(jīng)營商品，商業(yè)項(xiàng)目的功能同質(zhì)化非常高，競爭越來越激烈，經(jīng)營越來越困難。l 臨街商鋪應(yīng)延續(xù)長安路巨大的人流及傳統(tǒng)商業(yè)格局，以形成與項(xiàng)目形象相協(xié)調(diào)的“品牌店”經(jīng)營模式l 內(nèi)街商鋪可通過營造室內(nèi)休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進(jìn)入，以形成依托于項(xiàng)目強(qiáng)大商務(wù)客源基礎(chǔ)上的特色經(jīng)營。以天河體育中心為圓心，方圓1000米內(nèi)云集了：中信廣場，市長大廈，金利來大廈，高盛大廈，財(cái)富中心等數(shù)十座高級寫字樓；雖然競爭激烈，但卻一直保持極高的出租率與穩(wěn)定增長的高租金，新的寫字樓與商住樓，銷售與出租情況亦十分好，天河北寫字樓熱賣熱租的奧妙在哪里？奧妙就在于良好的商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)，形成了完整的商務(wù)生態(tài)鏈。因此，實(shí)現(xiàn)商業(yè)商務(wù)商住互動(dòng)互補(bǔ)，不但是項(xiàng)目目前銷售成功的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目成功營運(yùn)的關(guān)鍵。CBD，不但是一個(gè)城市商業(yè)商務(wù)的核心，也是一個(gè)上規(guī)模的城市發(fā)展的核心。以CBD為龍頭帶動(dòng)城市的飛速發(fā)展。世景會為入住企業(yè)妥備一切：由進(jìn)入世景辦公室的一刻開始，即可享用世界級資訊科技及硬件設(shè)備，傲然掌握分秒，確保時(shí)刻盡攬最優(yōu)越商機(jī)。l 對在世景中的公司而言: 無論創(chuàng)立一所新公司還是，擴(kuò)充營運(yùn)規(guī)模或?qū)⑵煜罗k公物業(yè)增至最大化，世景都可為之效勞。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進(jìn)世界流行的商務(wù)服務(wù)概念，建筑設(shè)計(jì)注重?fù)碛懈鼜V闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個(gè)舒適的商務(wù)環(huán)境。第三，是世景甲級寫字樓強(qiáng)勢登場，以其獨(dú)樹一幟的經(jīng)營模式和絕對與國際接軌的軟硬件配套設(shè)施，通過高檔的形象及相對低廉的租金，將蘇州蘇州最具發(fā)展?jié)摿Φ母黝惞尽⑵髽I(yè)及商家聚集在一起，共同組成項(xiàng)目內(nèi)部的商務(wù)環(huán)境。五、目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其來本地進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的首選地點(diǎn)省外人流來到蘇州必到的首選地點(diǎn)本地人使其認(rèn)知到這是蘇州市CBD的一個(gè)最重要標(biāo)志性商務(wù)中心及最值得到的購物地點(diǎn)l 顯性從目前掌握的市場情況來看，蘇州市寫字樓的租金價(jià)格比較平穩(wěn)，投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)；而高檔寫字樓供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目，規(guī)模都比較大。這些公司一直以來都在租用小面積的辦公間，也許是老式寫字樓的一間，也許是酒店的一個(gè)房間。D、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營也有小型公司經(jīng)營，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購物、商務(wù)、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白。內(nèi)容如下： １、傳播形式的重點(diǎn)是創(chuàng)新性活動(dòng) 以少而精為原則，適當(dāng)打一些戶外廣告、車體廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告，把重點(diǎn)放在公益性、公關(guān)性、文化性的活動(dòng)廣告上，形成強(qiáng)大的口碑廣告。這方面一定從顧客心理和市場實(shí)際出發(fā)，以追求長期的、持續(xù)性的發(fā)展為原則，精心策劃營銷階段，寧可先稍低潮一點(diǎn)而逐漸掀起一波波新的高潮，也不可一下子耗盡了競爭力的精華，最后不得善終。應(yīng)該規(guī)定，購買者在用途限定的區(qū)域內(nèi)只能進(jìn)行相應(yīng)內(nèi)容的經(jīng)營，不得亂來。步驟二：三樓通訊專業(yè)城本身就是二樓通訊業(yè)態(tài)的延續(xù)，它是二樓經(jīng)營面積的合理補(bǔ)充，用小面積間隔，最大程度的降低了投資及經(jīng)營門檻，完全符合這部分商家的經(jīng)營能力。在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，選出商鋪中的絕版位置進(jìn)行拍賣，既可以將一個(gè)項(xiàng)目的人氣炒到最旺，同時(shí)可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。其中的主要操作因素是價(jià)格。實(shí)現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價(jià)來消化尾盤。為了全力打造蘇州市投資型小面積公寓的第一品牌—世景國際國際公寓，世景置業(yè)公司在硬件與軟件的投資開發(fā)上是不貴余力的。從創(chuàng)造人居環(huán)境的角度來講，第一是環(huán)境，第二是環(huán)境，第三還是環(huán)境。第三個(gè)“環(huán)境”是指住戶內(nèi)部的小環(huán)境。五天工作制的推行以及家務(wù)勞動(dòng)愈社會化，使生活閑暇時(shí)間增多，健身文化娛樂成為生活中不可缺少的部分。居住空間環(huán)境標(biāo)的提高并不是要簡單地放大面積，而是要注重其功能的質(zhì)量和充分發(fā)揮每一個(gè)平米的作用。所以在綠化設(shè)施中要考慮生態(tài)綠化和景觀綠化的結(jié)全，多栽一些可以釋放有益氣體或可以減少塵埃和消音功能的樹種。居住區(qū)內(nèi)的住宅、公建、小品和綠化設(shè)施必須進(jìn)行整體考慮和相互諧調(diào)。4．文化環(huán)境要達(dá)到陶冶人的要求世景國際入住的客戶大都是城市精英，整體居住人群素質(zhì)較高。千萬不要亂設(shè)廣告而讓商品經(jīng)濟(jì)手法去干擾和破壞居住環(huán)境，要從環(huán)境的內(nèi)涵上讓我們潛移默化地在心靈感受到濃郁的文化氣息而陶冶自己的情操。7．管理環(huán)境要符合人的方便要求居住區(qū)的管理必須全面和周到。英式管家服務(wù) 一、 “英式管家”的概念“英式管家”起源于法國，成熟于英國，代表了國際家政服務(wù)領(lǐng)域的最高境界。世景國際國際公寓的英式管家配置將有首席管家(相當(dāng)于物管主任)、大管家(相當(dāng)于物管各配套服務(wù)部門主管)、管家。長時(shí)期24小時(shí)365天過行任何方面(衣、食、住、行、商務(wù)、文體娛樂、休閑、健身等)的服務(wù)。對于住戶提出的要求：我們可以做到，且能馬上做到。216。 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)服務(wù) ?明細(xì)大廈設(shè)備的臺賬； ?嚴(yán)格制定實(shí)施設(shè)備巡查制度； ?嚴(yán)密設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃； ?齊全設(shè)備和場地的標(biāo)識； ?完備設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)記錄； ?實(shí)行24小時(shí)技工值班制度； ?按時(shí)參加并通過各項(xiàng)設(shè)備年檢。 公共秩序管理服務(wù) ?24小時(shí)保安員巡邏制度； ?人防、特防相結(jié)合的安全防范體系； ?嚴(yán)格的內(nèi)保人員招聘和培訓(xùn)制度； ?大廈內(nèi)道路的標(biāo)識齊全，指引明確； ?封閉大廈實(shí)施人、車出入登記制度； ?停車場實(shí)施24小時(shí)值班制度。 全程房屋維修跟蹤 ?專人負(fù)責(zé)維修管理； ?管家協(xié)調(diào)監(jiān)督維修進(jìn)度； ?完工后的室內(nèi)清潔服務(wù)； ?協(xié)調(diào)住戶的其它要求?！虩o憂搬家套餐服務(wù) ◎提供專業(yè)搬家公司信息 ◎搬家公司現(xiàn)場專人全程跟蹤與協(xié)調(diào)； ◎家私電器專業(yè)搬運(yùn)與擺設(shè)； ◎全屋細(xì)致物品的整理及擺設(shè)； ◎新舊家居全面清潔。 鐘點(diǎn)清潔 ?掃(抹)地面； ?抹門窗； ?一般性清潔家私設(shè)備； ?一般性清潔陽臺； ?天花掃塵。 專項(xiàng)清潔 ?室內(nèi)外玻璃清潔； ?在地面晶面處理； ?地面打臘； ?窗簾清洗； ?不銹鋼去漬處理； ?家私清潔打臘； ?清洗布藝沙發(fā)椅； ?清洗地毯； ?地毯吸塵； ?清潔抽油煙機(jī)。 專業(yè)省時(shí)家居維修服務(wù)?修理更換室內(nèi)水閥；?修理更換各類水件；?修理更換衛(wèi)生潔具軟水管；?洗面盆、洗菜池漏水處理；?修理衛(wèi)浴潔具漏水；?更換馬桶配件；?改裝給水管敷明管或敷暗管；?更換排水管；?改裝排污管；?疏通排污。 電氣類服務(wù) ?檢修更換室內(nèi)總開關(guān)； ?檢修更換室內(nèi)漏電開關(guān)； ?檢修線路故障； ?檢修更換插座、開關(guān)板； ?更換光管或燈泡； ?更換鎮(zhèn)流器； ?安裝開關(guān)板(明盒或暗盒)； ?安裝電源線(明線或暗線)； ?安裝插座板(明盒或暗盒)； ?安裝燈具(普通或吊燈)； ?安裝窗式或分體空調(diào)機(jī)； ?空調(diào)加氟利昂 ?空調(diào)保養(yǎng) ?冰箱維修； ?消毒柜維修； ?電飯鍋維修； ?微波爐維修； ?洗衣機(jī)維修； ?抽油煙機(jī)維修； ?電腦安裝。 貼心管家 ?大廈配備手推車； ?代客搬運(yùn)行李； ?代客購物； ?代客臨時(shí)保管低值物品； ?代客泊車； ?代客招出租車； ?醫(yī)療急救箱； ?工具箱借用； ?代客辦理各類市政費(fèi)用繳費(fèi)； ?代辦電話開通手續(xù)； ?代辦網(wǎng)絡(luò)開通業(yè)務(wù)； ?代辦報(bào)刊業(yè)務(wù)； ?代訂牛奶； ?代辦車輛及家居保險(xiǎn)業(yè)務(wù)； ?代約家電維修； ?代請、培訓(xùn)保姆、鐘點(diǎn)工人； ?監(jiān)督與管理保姆工作及工作質(zhì)量； ?管理與安排保姆的住宿及用餐； ?代請家教； ?代處置廢舊物品； ?專業(yè)洗熨服務(wù)； ?擦皮鞋服務(wù)； ?回收舊家電服務(wù)； ?殘疾人士特別服務(wù)； ?家庭病房服務(wù)； ?老人、小孩特別服務(wù)； ?特殊困難求助。216。216。 B套餐細(xì)致清潔套餐適用范圍：需要對一些很久沒有深入清潔過的物品、家電、設(shè)施或裝飾品等進(jìn)行深度的清潔，它需要一定的時(shí)間，專門的清潔工具和洗滌劑才能清潔干凈，同時(shí)還有一些難度。套餐內(nèi)容：(1)節(jié)日布置裝飾； (2)室內(nèi)植物擺放； (3)小飾物翻新； (4)鮮花預(yù)訂； (5)節(jié)日時(shí)花擺放； (6)清潔系列； (7)大件織物清潔。216。 F套餐：“室內(nèi)植物配送套餐”適用范圍：在家庭、各類型公司辦公場所，可以隨時(shí)為您提供常年翠綠，蔭生為主的綠色植物，并兩日更換一次，在節(jié)慶日子為您提供節(jié)日時(shí)花，讓您時(shí)刻生活在大自然中。 第二部分：世景國際寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)構(gòu)思一、市場調(diào)研根據(jù)前一段時(shí)間對蘇州市朝陽區(qū)寫字樓市場調(diào)走訪和調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)2003年朝陽區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1． 目前朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，高檔寫字樓供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目，規(guī)模都比較大，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)；2． 中低檔寫字樓供求趨于平衡；3． 小面積寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可；4． 寫字樓的投資總價(jià)較高，投資回報(bào)率較低，影響了投資者信心， 5． 寫字樓的出租情況受地段影響明顯，寫字樓供應(yīng)狀況存在很大的彈性；6． 但環(huán)境好、配套完善的小面積的辦公房在市場非常緊俏，(從蘇州飯店、鳳陽大酒店等酒店辦公房等火爆出租可見)。沿長安路平行展開，臨街面跨度大，易于規(guī)劃設(shè)計(jì)出大量的臨主街旺鋪，同時(shí)背靠成熟的住宅區(qū)，并可利用規(guī)劃設(shè)計(jì)的項(xiàng)目內(nèi)街聯(lián)通長安主商業(yè)街和住宅區(qū)副街，分布形成工字形，主街、副街、內(nèi)街全面實(shí)現(xiàn)臨街旺鋪，商業(yè)價(jià)值巨大。 l 文化氛圍：朝陽區(qū)長安路與中心路一帶公司文化含量較高，經(jīng)營的行業(yè)有先進(jìn)代表性 (蘇州飯店、蘇州劇院、通訊市場) 。l 新定位與新概念：小戶型投資公寓、小面積辦公寫字樓、小間隔商鋪聯(lián)袂出街，分層次遞進(jìn)推廣，2005年蘇州市房地產(chǎn)市場刮起“小”旋風(fēng)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，社會分工的細(xì)化，商業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展，創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善，大量的精英人士選擇了放棄穩(wěn)定打工的生涯，籍著自己知識含量很高的專業(yè)優(yōu)勢，用有限的資金積累，去成立一家精銳公司，選擇了用一葉小舟去市場這座浩瀚的商海中博擊財(cái)富。大家認(rèn)為這理所當(dāng)然，因?yàn)檫@些公司沒有力量去購買寫字樓，于是寫字樓的建造者也就把這些人排除在目標(biāo)客戶之外，專心致志為大客戶營造和適合的辦公空間，市場上出現(xiàn)了越來越多高檔大面積的寫字樓。他們可能是注冊律師、注冊會計(jì)師、經(jīng)紀(jì)人、商貿(mào)公司、咨詢公司、財(cái)務(wù)公司、軟件公司、技術(shù)服務(wù)公司或者市調(diào)公司、也可能是極富創(chuàng)造性的獨(dú)立設(shè)計(jì)師、影音工作室等等。寫字樓歷來是房屋建設(shè)類的高端產(chǎn)品。世景國際小戶型辦公寫字樓的出爐正是看準(zhǔn)了這個(gè)空當(dāng)，將寫字樓銷售面積控制在4589平方米。有強(qiáng)大的外部網(wǎng)絡(luò)會員單位支持，哪怕是一個(gè)人，也可以讓公司高效運(yùn)作。在購買寫字樓單位時(shí)省去了前臺、會議室、接待室等使用頻率不高的辦公面積。投資很少即可擁有位于蘇州市CBD最核心的朝陽區(qū)的寫字樓，無論日后自用或轉(zhuǎn)讓都極具升值潛力。在蘇州市CBD的朝陽區(qū)擁有如此精銳的辦公場所，坐擁超強(qiáng)人流和極為便捷的交通優(yōu)勢，對提高辦公效率，迅速提升公司形象極大的幫助。（4） 統(tǒng)一企業(yè)形象的推廣，節(jié)約了宣傳的成本。（3） 便捷的產(chǎn)權(quán)分割，解決了后顧之憂，靈活的資產(chǎn)處置方式有利于精銳公司輕裝上陣。 世景國際小面積辦公房比傳統(tǒng)寫字樓：（1） 世景國際小面積辦公房的使用成本比傳統(tǒng)寫字樓低25%；（2） 您不必為使用頻率較低的會議室、財(cái)務(wù)室、前臺面積支付成本；（3） 帶裝修交付，隨時(shí)進(jìn)駐，省時(shí)、省力、省裝修費(fèi)。（4） 世景國際小面積辦公房商務(wù)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)低于酒店；專業(yè)商務(wù)公司提供的專職秘書，為企業(yè)分擔(dān)繁多的辦公瑣事，真正貼心、體面?！锒嗝襟w觸摸屏。2．獨(dú)立空調(diào)：節(jié)省成本，滿足24小時(shí)辦公和節(jié)假日加班的