地產(chǎn)行業(yè)某商貿(mào)城營銷策劃案-預(yù)覽頁
【正文】 面對工廠圍墻，是一條單面街，平日里，銷售優(yōu)惠策略第一重優(yōu)惠策略：返租銷售①、返租形式返租銷售，即業(yè)主購買帶3年租期的租賃合同的店鋪。②、操作程序業(yè)主簽定《購房認(rèn)購書》的同時簽定《返租協(xié)議確認(rèn)書》業(yè)主簽定〈〈購房合同書〉〉的同時與開發(fā)商簽定返租《租賃合同》。④、銷售返租政策說明返租年限3年租金率（遞增式）備注3年5%+6%+7%3年租金一次性從總價或首付款中扣除。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5246元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計： 100萬40%18萬=22萬貸款60%，計： 100萬60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款 ：22萬，先付 ：5萬，余款：17萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。（可以產(chǎn)權(quán)證抵押或交房制約客戶付款，與客戶簽定補充合同）第三重優(yōu)惠策略：優(yōu)惠折扣以現(xiàn)有的店鋪售價作為基礎(chǔ)，提高12%的售價，預(yù)留12%的折扣空間，待到第二波促銷期（詳細(xì)方案，見推廣策略），（必須限時優(yōu)惠期為當(dāng)月）。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5523元● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款， 計： 100萬40%18萬=22萬貸款60%， 計： 100萬60%=60萬實際成交價，計：22萬+60萬=82萬首付款 ，計： 22 萬，先付： 5萬，余款：17萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。招商的商戶要求三年以上的租期：金帝與業(yè)主返租合同：金帝與業(yè)主簽定的銷售返租租期仍為3年，在《租賃合同》中附加條款中補充，3年租期期滿之后，金帝招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)，年租金不得超過原總價的7%（金帝與業(yè)主第三年返租租金標(biāo)準(zhǔn)）。一、地塊SWOT分析就本案的客觀地理位置及環(huán)境條件，諸項要素簡要分析，列 SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢） 長途車站 城市東擴(kuò) 產(chǎn)品存在缺陷，形象陳舊交通的便利性、有發(fā)展前景 商圈尚未成熟、人氣不旺O（機(jī)會） T（威脅） 避開競爭 尋找市場空缺 **名城、**花園的競爭（均推出目前已有建材市場 設(shè)專業(yè)市場 大量店鋪） 商圈內(nèi)店鋪空置率高 從以上四個象限中的因素分布情況看，本案所處的地段并非弱勢，幾個劣勢因素都可以經(jīng)過業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃得到不同程度的改善。本案因交通地段位置較好，又在汽車站旁，作為汽配市場有很大潛力。因此，在前期市場分析的基礎(chǔ)上，開發(fā)一個適應(yīng)新時代消費者需求且明確業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，將是本案為市場所趨的必然選擇，也只有在競爭對手未出現(xiàn)時搶占市場空缺，“創(chuàng)造唯一性”，建立本項目的獨特概念締造迅速感性的魅力點，以排斥其它競爭對手，將是本案戰(zhàn)略性架構(gòu)之重點！三、項目定位 市場困難點分析 a、目前，商圈人流稀薄、尚在規(guī)劃中。項目定位細(xì)分化，借助長途車站和廣本4S店，經(jīng)過反復(fù)市調(diào)，走訪摸底，研討論證我們認(rèn)為**路設(shè)立“汽配專業(yè)市場”方案可行，**路則利用原已形成的建材市場自然延伸成建材街（含綜合配套服務(wù)性行業(yè)）。四、價格策略含有2層的店鋪，適當(dāng)提高1層的租金，降低2層的租金：項目類別樓層第一年單位租金**路135元/平米210元/平米**路125元/平米210元/平米**路20元/平米規(guī)劃路25元/平米五、招商策略商家優(yōu)先原則，即盡量滿足商家租店使用時間需求，對租期要求超過3年承租期的商家可預(yù)簽3年以上租約。免租（或退租）政策，低投入，高回報，無風(fēng)險入?。粚I(yè)市場的后續(xù)經(jīng)營管理開發(fā)商的實力高密度SP活動支持實際操作招商人員客戶拜訪，重點客戶拜訪，細(xì)談媒體發(fā)布信息（電視、公交車身、報刊等）到業(yè)態(tài)集中地發(fā)布海報；現(xiàn)場包裝：（氛圍布置、pop、彩旗、紅幅等）；大型戶外看板；跟據(jù)市場反饋信息，具體細(xì)分；異地招商；六、招商條件免租期 免租期限招商階段免租時間招商目標(biāo)1年認(rèn)知階段0*.*.*.*.1年公開招商0*.*.1年持續(xù)招商0*.*.*.合約保證金〈〈租賃合同〉〉簽定時，按2個月租金作押金，合同期滿無息退還。新聞事件報道影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于一般媒體廣告，受眾面廣，關(guān)注程度高，通過該事件把本案迅速傳播，炒作，既凸現(xiàn)金帝集團(tuán)超群實力，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，又為本案后續(xù)強(qiáng)銷期打下良好基礎(chǔ)。二、推廣策略金帝商貿(mào)城作為２００*年**區(qū)政府重點扶持的４個專業(yè)市場之一和重點招商項目，銷售與招商必須超越一般小型項目的操作手法，應(yīng)借大勢、造大勢，充分集結(jié)相關(guān)資源，把政府規(guī)劃金帝商貿(mào)城新客運中心站的形勢與舉措都納入項目的整體營銷中，并通過大規(guī)模事件行銷與媒體造勢在項目開始招商、開始銷售、開始經(jīng)營等三個時點形成轟動效應(yīng)與社會聚焦。同時為后期帶租約出售打好基礎(chǔ)。主要利用公關(guān)活動，軟文炒作，營造本案的知名度與美譽度，打出２００*年**市**區(qū)重點扶持的４個專業(yè)市場之一和重點招商項目的大旗，樹立起金帝商貿(mào)城項目的“政府行為”的形象。銷售現(xiàn)場包裝以彩旗及升空汽球為主，售樓現(xiàn)場門口樹立巨型廣告牌。優(yōu)惠活動是拉開本案行銷第二波高潮的切入點，因此宣傳工作要做到最足。c、促銷核心事件炮制若要一炮打響，促銷的高潮應(yīng)該有一個核心事件來作為推動力。本核心事件的直接影響與延伸效應(yīng)分析：①、活動需經(jīng)過**公證處公證，證據(jù)詳實，可以讓**市民高度相信金帝商貿(mào)城項目的發(fā)展前景及加深政府行為的印象，又能極大體現(xiàn)項目的經(jīng)濟(jì)實力；②、大獎?wù)T惑力較大，可以誘使部分觀望客戶心存僥幸為了獲獎前來購買；③、大獎份量較重，可以成為**民眾茶余飯后的談資，能有效利用口碑效應(yīng)推廣金帝商貿(mào)城項目的知名度與美譽度；④、可以帶動進(jìn)入熱銷的第二波高潮；⑤、由于活動跨度較長的特性，可以作為新聞連續(xù)不斷的炒作題材，保持金帝商貿(mào)城項目的新聞不斷，不會因為沒做廣告或促銷活動而出現(xiàn)信息斷層；⑥、可以利用抽獎及頒獎儀式推進(jìn)事件行銷的第二波第三波甚至更多后續(xù)活動，因此而帶動第三波第四波銷售高潮。商業(yè)街現(xiàn)場根據(jù)定位主題特色進(jìn)行包裝。各個商業(yè)地產(chǎn)再從自身所處的商業(yè)區(qū)域版塊分到一部分。所以成立經(jīng)營管理部，競爭中合縱連橫，才能最大限度提升競爭力。如果通過幾個項目的努力，市場能認(rèn)可金帝商業(yè)地產(chǎn)，即“投資金帝商業(yè)地產(chǎn)絕對賺錢”，達(dá)到這樣的品牌效果，這些小投入就有著很高的價值了。其主要的工作職能如下：商貿(mào)城整體形象打造專業(yè)主題市場的宣傳，提升市場知名度在不同階段根據(jù)具體情況實施市場營銷的企劃市場業(yè)務(wù)工作的開展，針對目標(biāo)客戶的開展相關(guān)工作，提高市場占有率22 /
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