【正文】 圖）。2000年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。3．2001年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng)）2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。2．2001年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用。111月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，%。111月累計(jì)，%,。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為13億元左右。%；，%；，%。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。前11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，%。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向, 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù)一季度 1000二季度 三季度 四季度 2000年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）附圖說明自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?3千人。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)發(fā)達(dá),相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.人文環(huán)境:發(fā)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。二、后湖地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件,南北向主要岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點(diǎn)止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。《武漢市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價(jià)33萬元/畝。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。2000年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時(shí)在長江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。后湖生態(tài)花園后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，／平方米*月后湖生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價(jià)為1380元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價(jià)為1420元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為1500元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購買），分層價(jià)為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價(jià)，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。工程于2000年9月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于45月正式開盤。早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。世紀(jì)家園有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地600畝。以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下：戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室面積 86 132 148 176數(shù)量 73 352 102 4比例 13% 66% 19% 2%戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式數(shù)量 280 140 56比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明：項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主。此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境．購買動(dòng)機(jī)如下：換環(huán)境 結(jié)婚用 投資87% 8% 5%選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價(jià)格 升值潛力比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價(jià)格，地段發(fā)展前景。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)后湖鄉(xiāng)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。第五章 項(xiàng)目定位面對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 整體規(guī)劃。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。③從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。 ②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。經(jīng)估算。l 各種稅費(fèi)按武漢市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 建安工程費(fèi)用按570元/ M2計(jì)，總計(jì)6384萬元。 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對(duì)后湖花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表—6 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)后湖花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 根據(jù)表8可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點(diǎn)=%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對(duì)手就相對(duì)較多，這是不好的一面。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。因此