【正文】 初步顯現(xiàn)。1999年武漢市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析：〈億房網(wǎng)〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。以上情況表明：武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)2000年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，%，%，辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià)4437元，%，%。其中：，%。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。71 / 71江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究?jī)?nèi) 容 提 要江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。[關(guān)鍵字]后湖花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 武漢市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺(tái)第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語(yǔ)第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)第一章 前 言一、報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。②容積率：③總建筑面積：其中：多層住宅：小高層住宅及別墅：公建面積：④建筑密度：%⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。（《新華文摘》2001’5）同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。個(gè)人住房貸款逐年翻番。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。%；全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米，%；，比1999年增長(zhǎng)2%；，%，%；，其中住宅為244萬(wàn)平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。（1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。2000年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。%。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。4．從樓層的銷(xiāo)售情況看，頂層銷(xiāo)售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤(pán)的頂樓銷(xiāo)售都采取了送閣樓的促銷(xiāo)手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷(xiāo)售也比較順利。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷(xiāo)售，2000年已銷(xiāo)售了18萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售的50%以上。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。10．從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣(mài)方的有效引導(dǎo)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)決策會(huì)起到很重要的作用。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。住宅住宅類(lèi)物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，%, %。、404，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類(lèi)物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。2001年開(kāi)發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。4．2001年，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。%,，與上月產(chǎn)銷(xiāo)率基本持平。%%。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、%、%、%%； 1－10月份， %。截止11月底，%，%。截至11月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2091元，%，是下半年以來(lái)的最高增幅。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。下圖表是江岸區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：為地塊兩頭的姑嫂樹(shù)路和岱黃公路。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車(chē)經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過(guò),物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無(wú)商業(yè)門(mén)面,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺(tái)自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門(mén)面,上層為居民居住。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車(chē)后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高?？偟膩?lái)說(shuō),人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大劣勢(shì)。電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10kv架空線路引來(lái)。《武漢市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹(shù)電信分局,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹(shù)電信分局引來(lái)。,已征用一萬(wàn)畝,其中有征地指標(biāo)的約為30家,但尚無(wú)項(xiàng)目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將后湖地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2001)001號(hào)拍賣(mài)地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣(mài)地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn),菜地,魚(yú)塘,以南為菜地和魚(yú)塘,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào),固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開(kāi)發(fā)。可以這么說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，如后湖生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。一期總建筑面積約6萬(wàn)平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標(biāo)如下：戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式面積 90 120140 140170 190200比例 10% 45% 30% 15%二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標(biāo)如下：戶型 2*2 3*2 4*2 6*2面積 89,98 120,140 154 173比例 41% 44% 10% 5%小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂(lè)泳池，健身房，美容中心，購(gòu)物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車(chē)場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。其中3*2的戶型銷(xiāo)售最好，主要原因還