【正文】 13）開發(fā)項目建筑風(fēng)格及組團策劃（14）開發(fā)項目套型面積及比例策劃（15）開發(fā)項目景觀策劃（16）開發(fā)項目的開發(fā)秩序策劃全程代理房地產(chǎn)項目的前期咨詢服務(wù)內(nèi)容：（1）政策咨詢（2）前期開發(fā)手續(xù)咨詢（3）開發(fā)項目可行性研究（4）開發(fā)項目投資經(jīng)濟效益分析（5）地塊價值評估及規(guī)劃要點（6）設(shè)計招標(biāo)及投標(biāo)評估（7）相關(guān)的組織、協(xié)調(diào)、運做服務(wù)全案代理房地產(chǎn)項目的宣傳推廣服務(wù)內(nèi)容：（1）項目理念策劃與設(shè)計（2）項目形象識別系統(tǒng)策劃與設(shè)計（CIS）（3）項目整體宣傳推廣策略（4）各類宣傳廣告創(chuàng)意設(shè)計（5）各類宣傳廣告制作建議（6）媒體組合策略與媒體投放計劃制訂（7）項目現(xiàn)場整體包裝方案（8）公關(guān)活動及促銷方案（9）廣告效果評估、測定與調(diào)整全案代理房地產(chǎn)項目銷售的服務(wù)內(nèi)容：（1）營銷策劃（2）項目市場定位（3）銷售總體戰(zhàn)略（4）銷售控制執(zhí)行方案（5）賣點組合方案（6）價格執(zhí)行方案（7）策劃方案執(zhí)行（8）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備（9）銷售代表培訓(xùn)（10）售樓處現(xiàn)場管理（11）樓盤整體銷控管理（12）銷售階段總結(jié)（13）銷售廣告效果評估（14）客戶跟進服務(wù)（15）銷售執(zhí)行中的調(diào)整、糾偏（16）相關(guān)手續(xù)辦理物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容：（1）二手房的租賃置換（2）二手房的買賣交易（3）涉外公寓、寫字樓的經(jīng)紀(jì)服務(wù)（4）閑置物業(yè)的盤活策劃（5）商業(yè)物業(yè)的招商管理（6）代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)本案銷售策略項目現(xiàn)場銷售模式本案屬市區(qū)項目，所處位置交通便利，周邊樓案眾多，客戶流量豐富，可以采用現(xiàn)場售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點設(shè)置第二售樓處。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細節(jié)表現(xiàn)。設(shè)計風(fēng)格應(yīng)盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時應(yīng)避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時間，整體氛圍輕松中不失嚴肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價位，不僅和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風(fēng)險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。4800元尾盤低價入市的供量控制在一定范圍，板樓大量籌碼將積聚在5000元以上，最終實現(xiàn)均價5300元左右?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，時間就是利潤。價格體系本案建筑形式為高層板樓，一梯兩戶或三戶設(shè)計。高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。9號樓地下層、首層和二層為底商，價格另行制訂。所以，開盤選樓的工作十分重要，即不能急于追求業(yè)績而低價甩賣暢銷戶型，也不能不顧市場需求一味死拼死打?！?0號樓位于社區(qū)中心，前后景觀最佳，供量充足（總計262套），戶型配比豐富（總計11種），也是本案較好的樓座之一。其中三居存量較少，一、二居供量相當(dāng)，面積配比及戶型設(shè)計比較合理，其中三居戶型安排在朝陽方面，可保證兩面朝陽，三面采光，對于面積較大，總價款較高的戶型如此安排是非?？茖W(xué)的，一居二居保證一面朝陽，兩面采光，此類戶型是本案打開市場缺口的重要優(yōu)勢。建議開盤均價不超過此均價或持平。市場驗證強烈可縮小至300元的價差。明確告之開盤漲價，制造搶購緊張氣氛，積蓄人氣，蓄勢待發(fā)。但手法不宜過分兇狠，避免客戶反感，新價格計劃正式開盤一周后執(zhí)行。在10月份秋季房展會上，根據(jù)實際銷售進度，可拿出11號樓全面開放，增加新供量和選擇機會，刺激展會成交。工程進度：塔吊進場，烘托施工氣氛。銷售手段：配合房展會以及我們組織的公關(guān)、促銷活動，根據(jù)實際情況合理選用包括價格優(yōu)惠的多種促銷方式，但僅針對銷售中發(fā)現(xiàn)的難點戶型和部分重點戶型，不宜過多過濫，以免影響項目的旺銷形象。本案經(jīng)過前一段時間的強勢銷售，市場疲勞程度逐漸加大。9號樓，在前面很長的銷售時間里，一直被束之高閣，塵封不露，為什么呢？就是因為9號樓是我們的“奇兵”，在兩軍相持難有突破之時，9號樓將猶如“重磅炸彈”，能為我們在市場中炸開大大的一個缺口。小戶型在北京房地產(chǎn)市場中春風(fēng)得意、風(fēng)光無限，受到眾多小白領(lǐng)階層的追捧，市場認可度很高。新的目標(biāo)市場調(diào)整，必然會帶來銷量的持續(xù)保持乃至上升，最終使本案能夠“淡季不淡”，持續(xù)銷售，保持穩(wěn)定的資金回量。而12號樓無疑符合這一特點。工程進度：樓體施工。沉淀下來的存量房多少都有一定的缺陷，銷售難度加大。銷售手段：利用工程進度：封頂，外裝，準(zhǔn)現(xiàn)房。銷售代理公司將全面負責(zé)銷售執(zhí)行和策劃推廣兩大部分工作。綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場，我們專門為本案設(shè)計了適合本案的“1+1”策略，6080萬房款尋于中堅層來說不是一個太大的問題，但同時也不是一個可能忽略的問題，通過我們對本案區(qū)域中堅層的“問卷調(diào)查”和“訪談?wù){(diào)查”，發(fā)現(xiàn)此房款尋于他們來講正在一個臨界點左右盤越。正常購房總發(fā)生金額“1+1+1”購房以上房款60萬，車款20萬，裝修款12萬計算，銀行二十年按揭。即使開30萬的名車，一年內(nèi)也只交了七千多元，“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢明顯。宣傳推廣策略本案CI系統(tǒng)全面建立本案作為全新樓盤上市銷售，項目CI系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。它包括三大部分，即：理念識別系統(tǒng)（MIS）行為識別系統(tǒng)（BIS）視覺識別系統(tǒng)（VIS）標(biāo)準(zhǔn)的CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對于房地產(chǎn)的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應(yīng)用。本案的宣傳推廣策略的重點之一，就是大量策劃、組織并實施各種公關(guān)活動，進行市場炒做，以此達到全面促進銷售的目的。全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計廣告。廣告設(shè)計的高水準(zhǔn)要求，使我們不能吝嗇設(shè)計費用。廣告全方位整合本案進入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。費用投入計劃和比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應(yīng)預(yù)算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。主要說一下我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。a)此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。先主后次為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。在費用預(yù)算上，有主有次。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計的活動策劃思路。%計算，本案宣傳推廣費用總預(yù)算約為：1290萬元；按1%計算，本案宣傳推廣費用總預(yù)算約為：860萬元。項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準(zhǔn)備。名稱頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等門頭8000冊其它引導(dǎo)路牌VI系統(tǒng)設(shè)計冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風(fēng)型氣候，海拔為35米。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點花卉市場”的稱號。清代康熙進士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當(dāng)年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當(dāng)時的真實寫照。地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。地鐵四號線預(yù)計2003年底動工，2007年建成試運營，四號線起點豐臺馬家堡，途經(jīng)本項目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。社區(qū)內(nèi)另有一所小學(xué)、一所幼兒園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓，與9樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設(shè)施。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個性。戀日一期、二期的成功，已給了市場一個信心。分析當(dāng)前市場中產(chǎn)品規(guī)劃的引導(dǎo)趨勢，使我們掌握本案的優(yōu)勢。它與人們的生活舒適度有著直接的關(guān)系。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競爭對手的情況吧。星河城的綠化率30％，遠低于本案綠化率，在未來的銷售說詞中，這將是一個有利的因素。根據(jù)5月份之后北京市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。而本案不同于以往任何一種塔樓形式，中空圍合式設(shè)計有效解決了通風(fēng)采光等諸多塔樓形式的弊端。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點也不過分。綜合下來，在外立面方面，本案與戀日嘉園2期，星河城不相上下。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45176。角朝向方式不是太多，大多表現(xiàn)在塔樓形式。角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽照射，必然會造成營銷的困難和開發(fā)利潤的降低。樓體排列與樓間距安排目前本案符合政府關(guān)于商品房樓間距的要求。戀日嘉園2期情況基本本案相似。應(yīng)該說，在規(guī)劃設(shè)計中，星河城一期犯了一個大錯。再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。④陽臺在高層塔樓中并不多見。戶型設(shè)計分析戶型種類非常豐富，一居、兩居、三居、四居各類俱全，而且還有頂層挑空式上躍和底層沉降式下躍超大戶型。板樓部分以套內(nèi)建筑面積100130平方米的大戶型為主，戶型設(shè)計更加完善，未來高品質(zhì)的生活有效地通過戶型設(shè)計展現(xiàn)出來?！醣景钢髁粜停旱谝恢髁粜停篊4（三室二廳二衛(wèi)）第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）□據(jù)初步統(tǒng)計，本案一期塔式高層供量總計377套。戶型種類基本俱全，㎡。二居總供量為193套，％是塔樓部分的主力戶型群；三居戶型只有C1,C2兩種，其中C1面積為101㎡，共43套，％，屬于比較合理的一個比例系數(shù)。雖然本案是塔樓形式，但基本每個房間都有采光面，有利消除了開間小的問題，尤其是B2戶型，未封閉的露臺完全就是一個“空中花園”。戶型配比分布特點：一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其他三面，其中三居戶型全都位于正南角。其實說到分區(qū)原則，它僅僅是一個通稱。干濕分區(qū)——常規(guī)意義上講就是廚衛(wèi)部分的有效獨立，在這一點上，本案設(shè)計尤其的“棒”。市場上曾出現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有的起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點上，主次分區(qū)原則尤其重要。好的人居環(huán)境能有效地將污潔部分進行分區(qū)處理，以避免交叉污染。本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對而言，面對的市場并不廣泛。③層高層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時也影響采光，裝飾風(fēng)格等。“內(nèi)部”主要指通風(fēng)狀況，采光情況，排污狀況等。采用愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)；“藍堡”采用了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計量，新風(fēng)交換；“棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，同時維持40％左右的濕度，三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可以滿足自然通風(fēng)的需求。⑤開間和進深的關(guān)系開間與進深是普通住宅中消費者比較關(guān)心的問題。本案進深設(shè)計比較靈活。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實。因功能的不同而被分開，但并不是每一個單元都只是簡單分割就可以的。一般起居室的開間較大，如本案12號樓的L1戶型，起居室大多與餐廳在一起，以便于集中活動，出入口較多。臥室功能主要是休息，臥室是一個溫馨浪漫的空間。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。一些高檔物業(yè)，它們的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。由于近幾年北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們已不滿足于簡單的栽點樹，種點草，留條路的產(chǎn)品景觀設(shè)計。本案采用人車分流原則，將行車道與人行道有效分離開來。②綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)主要由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地組成。布局——我們認為綠化組合的設(shè)計是一門科學(xué)。③水景系統(tǒng)通過平面設(shè)計圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計相當(dāng)有特點。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點、涼亭、疊石花池等。這樣做的目的就是建立引導(dǎo)作用，同時與周圍景觀能相融合。它們之間有動靜變化，高低變化，有急促與平緩的對比，包括營造大自然的音響（如流水聲、疊瀑聲）。配套設(shè)施①室內(nèi)配套設(shè)施因本案配送東西較少。車位安排也是社區(qū)的一個主要配套。板樓部分基本一梯兩戶，小戶型部分為一梯四戶。六、外墻：高級外墻面磚、高級外墻涂料、花崗巖結(jié)合裝飾。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級乳膠漆。其它層候梯廳為地磚。門窗：樓門為高級金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級三防門。戶內(nèi)為耐水膩子刮平。預(yù)留通風(fēng)/排煙管道。電源：小區(qū)采用380/220V六路供給，三相四線制。每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復(fù)式及躍層12KW。雙線電話入戶（使用其中兩對線）。小區(qū)廣播：小區(qū)設(shè)置專用及普通電視頻道對住房的內(nèi)部廣播系統(tǒng)。每戶安裝可視對講機。主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，抗震等級8度。層高：。有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。樓宇對講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善的安全防范管理措施?，F(xiàn)澆框剪結(jié)構(gòu)，抗震性佳。星河城星河城，全案總建筑面積112萬平方米，自2003年起，共三期建設(shè)完成。配套：陽光游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、市政配套、北京康復(fù)中心、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行。百利寶102路、70738351等多條線路公交車緊鄰小區(qū)。北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司建筑單位：200000平方米容積率：塔樓部分1214樓戶型配比統(tǒng)計表戶型A3B2aC1343611%13%13%　樓號121212131313141414注：1