【正文】 乘車不超過半小時來確定居住地與上班單位的理想距離，城內(nèi)上班，城外居住成為最普遍的居住模式。新建城市廣場、小游園40多個，新增公共綠地400多公頃。享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，回歸自然，厭倦了都市喧囂和水泥森林的人們越來越講究生活的品質(zhì)和居住質(zhì)量。繼新津、華陽之后，圈地?zé)岢庇窒驕亟?、龍泉、郫縣、新都、廣漢等地蔓延。首屆“城房會”共售房3000多套，其中青城白鷺洲一天就賣了200多套，弘民新城、綠水康城、濱河花園都取得了不錯的銷售業(yè)績。強(qiáng)勁的市場需求導(dǎo)致房價水漲船高，十陵房價去年800—900元/㎡，現(xiàn)在1200元/㎡，華陽均價從2000年的800—900元/㎡漲至目前的1500—1600元/㎡，都江堰也從2000年均價1000元/㎡漲至今年的1200元/㎡。龍泉21世紀(jì)最佳生態(tài)居住區(qū)”研討會。選擇這種房子，除了考慮周邊的環(huán)境外，更重要的要注重社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃、戶型、配套、物業(yè)管理，特別是自來水和排污最好進(jìn)入城市管網(wǎng)，總之，生活成本的高低，居住舒適、方便是你首要考慮的因素。街道名：本項(xiàng)目位于錦繡路與圣景路交匯處。其它別墅每戶配有450800㎡已做好的私家花園，售價另計為500元/㎡。小區(qū)配套50000㎡景觀湖泊、觀景電梯、羽毛球場、網(wǎng)球場、游泳池、會所和超市等龍泉類比樓盤登記表四 項(xiàng)目名稱陽光假日項(xiàng)目地址龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)幸福大道開發(fā)/房地產(chǎn)商成都南方房地產(chǎn)建筑設(shè)計西南建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理四川總府物業(yè)管理公司售樓電話84835998 84835960總用地面積綠地率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)300畝62%78750㎡67090㎡56棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高純聯(lián)體別墅北歐式/框架3390戶（其中一期112戶）零公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車位戶型面積范圍開盤時間交房時間清水房7成20年按揭1:1144218㎡單價幅度均價總價幅度主力總價銷售率銷售戶數(shù)1600210016802550萬30萬左右約84%94套客源特征購買者以高校教師、醫(yī)生居多。其它臨街底層每戶配有私家花園，單價已含花園售價。⑵、容積率、綠地率、建筑結(jié)構(gòu)形式與同比樓盤略為相近，產(chǎn)品屬性雖同為花園洋房和聯(lián)排別墅，但花園洋房的“4+1”層層退臺模式和洋房、別墅戶型面積經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求與同比樓盤存在明顯的差異化，產(chǎn)品具有唯一性特征，這也是本案切入市場的核心競爭武器。⑹、項(xiàng)目屬性呈多元化發(fā)展，但花園洋房等戶型仍成為主導(dǎo)方向。占地約100畝，容積率1．204，總建筑面積約72650m2，綠地率41．69%，建筑密度28．9%；公建面積2500m2。同安鎮(zhèn)是國家級綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，㎡，人口20萬，正在開發(fā)建設(shè)中的集“旅游、房產(chǎn)、教育、高科技工業(yè)、商貿(mào)”于一體的現(xiàn)代化花園城市?！坝H水美居”項(xiàng)目開發(fā)的成功，與開發(fā)公司能適應(yīng)市場需求，采取積極的應(yīng)對措施密不可分。獨(dú)特的外觀設(shè)計，依山傍水，逐一退臺，層層疊疊的坡屋頂設(shè)計，使建筑具有時代的韻律。明廳、明臥、明廚的設(shè)計，最為經(jīng)典的是戶戶都為明衛(wèi)。暗衛(wèi)雖然具備衛(wèi)生間功能，但僅靠煙道解決空氣流通，效果不佳，且潮濕、采光不好，從醫(yī)學(xué)角度上講，容易滋生細(xì)菌。隨著人們生活水平的提高。聯(lián)體別墅的合理設(shè)計。同時也改善了由于過高的層高，使用空調(diào)效果不佳的局面。二、企業(yè)品牌知名度不高，項(xiàng)目推出初期品牌效應(yīng)較弱。據(jù)調(diào)查，目前成都至同安鎮(zhèn)（陽光城）尚無直達(dá)車，只有直達(dá)龍泉的班車，需至九眼橋乘坐218路或到五桂橋車站乘坐至龍泉驛班車。應(yīng)對措施一、強(qiáng)調(diào)社區(qū)未來的生活配套和整個同安鎮(zhèn)正在逐步形成的市政配套工程，從而淡化大環(huán)境生活不便捷對項(xiàng)目銷售帶來的影響（如未來小區(qū)會所開辦超市等）。五、建議項(xiàng)目分期開發(fā)，根據(jù)動態(tài)市場隨時做出調(diào)整和修改，將開發(fā)風(fēng)險降低。，并設(shè)計有落地觀景窗，采光通風(fēng)效果好?！?，設(shè)衣帽間和明衛(wèi)（躍層帶書房），功能齊備，豪華氣派。廚房生活陽臺的設(shè)計，使其功能更齊備。次臥室面積偏小。錯層式設(shè)計使空間更加生動?？托l(wèi)面積偏小。C2型廚房與餐廳相連，使用方便。所有臥室面積都偏小。，避免了空調(diào)效果不佳的情況出現(xiàn)。又錯又躍的設(shè)計，使空間上更為生動。三、作為成都特大城市的衛(wèi)星城市，“5+2”或“6+1”的生活模式以及利用該區(qū)域自然優(yōu)勢適宜中、老年人頤養(yǎng)天年的區(qū)域特征愈加突出。二、對于居家概念的改變，需要較為漫長的一段時間，相對于大多數(shù)準(zhǔn)備購房的客戶而言，要接受“5+2”或“6+1”的生活模式較難。二、靈活的付款方式和銷售政策將購房門檻降低，刺激客戶超前消費(fèi)，達(dá)到降低購房總價高對銷售帶來的抗性。六、細(xì)致入微的服務(wù)、完善的法律手續(xù)和質(zhì)量優(yōu)良的建筑品質(zhì)將會真正贏得所有客戶的心，增強(qiáng)其購買信心，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售速率。㈡、消費(fèi)者的地域本市消費(fèi)者中老年高知人群依據(jù)政府3年內(nèi)將對二環(huán)路內(nèi)410萬平方米的房屋，實(shí)施大規(guī)模的舊城和危房改造，由于土地資源和成本因素，這一大批拆遷戶被安置的拆遷房位置，均在二環(huán)路外三環(huán)路側(cè)，為此，據(jù)了解目前拆遷戶中有不少的人，選擇了貨幣補(bǔ)償方式，自行解決住房?！岸际行≠Y”、經(jīng)商人士依據(jù)隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市政交通網(wǎng)絡(luò)的形成，“都市小資”和經(jīng)商人士汽車擁有量的快速增加，為他們追求“5+2”、“1+1”的新潮居家模式提供了有利的條件。自由假日”和“宏宇省外川籍人群四川歷來是全國人口大省，從50年代開始到省外當(dāng)兵、參加工作的省外川籍人群數(shù)以百萬。㈢、目標(biāo)群體的職業(yè)及所占購房比例中、老年成都市高知退休群體（教授、醫(yī)師、文藝工作、國家公務(wù)員），50%；在成都市經(jīng)營小本生意和部分在成都市打工幾年，有一定存款和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的群體，25%；異地歸鄉(xiāng)置業(yè)，安享晚年群體，10%；二級城市伴隨子女上成都二次置業(yè)的離退休的、經(jīng)商的、中老年公務(wù)人員、三州地區(qū)的離退休人員，15%。⑵、戶戶都帶空中花園，純板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光效果極佳。明廳、明臥、明廚大多樓盤都能做到。不僅避免了這些缺點(diǎn)，還成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。第六章 項(xiàng)目的營銷主題定位及形象定位一、項(xiàng)目的營銷主題定位㈠、從項(xiàng)目自然環(huán)境上分析：龍泉的山、水、自然地理環(huán)境；清幽、空靈的禪韻，都市生態(tài)氧吧。㈤、從目標(biāo)群體對在龍泉置業(yè)的理解上：終極置業(yè)，為安享晚年；一種追求精神享受，以期達(dá)到“天人合一”的境界；期待并演繹全新的一種生活模式。回歸自然，享受美好生活的浪漫里程。日益成熟的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制要求開發(fā)商必須把產(chǎn)品的成本加上滿足人們需求的科學(xué)附加值進(jìn)行綜合分析，使樓盤的價格處于一個合理的區(qū)間。現(xiàn)代房產(chǎn)營銷要在深層次尋找和挖掘人們對物業(yè)的有效需求，要注重人本文化的居住理念，這既包括生態(tài)環(huán)境與人文景觀的和諧統(tǒng)一，也體現(xiàn)為多樣化的戶型、功能化的組合。供給變化與價格成反比，需求變化與價格成正比。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)這些因素需要經(jīng)過逐漸調(diào)整達(dá)到均衡。同樣房型由于在樓層、朝向、景觀等方面的因素，它們的差價應(yīng)當(dāng)合理，具體分析每平方米單價的合理行情，再根據(jù)房型、面積、朝向、視野等情況，采用加權(quán)法確定不同的價格。整個小區(qū)由兩面臨街的80～90㎡兩室兩廳花園洋房圍合而成。房價與整個區(qū)域同比競爭樓盤的價格定位大體一致。介于“優(yōu)詩美地”為期房項(xiàng)目，故在開盤時定價應(yīng)比同比競爭樓盤相對優(yōu)惠，以價格優(yōu)勢吸引客戶。聯(lián)體別墅均價在1700～1900元/㎡之間?！皥@景”與“路景”差價為100～150元/㎡之間，底樓私家花園以300元/㎡計入總價作價銷售。十一、項(xiàng)目的付款方式分析。㈡、分期付款方式：在交納定金后7日內(nèi)首付30%房款，同時簽訂《購房合同》，剩余50%房款在3個月內(nèi)付清，余款20%在6個月內(nèi)付清。十二、項(xiàng)目的優(yōu)惠政策分析。十三、詳細(xì)的價格表（待戶型圖確定后15個工作日內(nèi)提交）。⑴、3月15日《成都商報》四分之一套紅A報眼或報尾（12m6m或35m6m），3月16日《華西都市報》四分之一套紅A報眼或報尾（17m8m或35m8m）。C、“天籟之音，曼妙古蜀靈秀 山水世界，寫意浪漫人生”。⑵、訴求重點(diǎn)：A、“Take Me Home My Country Road——浪漫人生路”。在本階段訴求的內(nèi)容應(yīng)圍繞著客戶關(guān)心的如產(chǎn)品狀況、生活配套狀況等進(jìn)行訴求，所以《成都商報》和《華西都市報》夾報，大量散發(fā)DM單方式成為本階段媒體的主要傳播載體，四川經(jīng)濟(jì)廣播電臺著名欄目成為輔助載體。C、“天、地、花園=戶型革命”。⑶、舉辦“中秋㈢、持續(xù)期推廣策略媒體策略 持續(xù)期項(xiàng)目樓盤已是現(xiàn)房的銷售，通過細(xì)致周到的營銷服務(wù)和親情式物業(yè)管理提升項(xiàng)目品質(zhì)，努力開發(fā)目標(biāo)群體的客戶資源，客戶口碑的傳送成為本階段推廣的主要特征，客戶口碑傳送的載體主要是各種各樣的社區(qū)SP活動，為盡快將樓盤銷售完畢，傳統(tǒng)的媒體載體報紙廣告仍將繼續(xù)，配合線下的SP活動。C、“現(xiàn)房發(fā)售，順禮成章”。內(nèi)容：1 、廣告推廣策劃及工作計劃；2 、項(xiàng)目核心視覺識別及運(yùn)用系統(tǒng)設(shè)計；3 、項(xiàng)目核心文案創(chuàng)意；4 、銷售資料規(guī)劃、設(shè)計、制作；5 、環(huán)境、賣場、工地形象包裝；6 、開盤期報刊及戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計；7 、項(xiàng)目開盤公關(guān)活動策劃、籌備、組織。內(nèi)容：1 、配合工程進(jìn)度及銷售進(jìn)度，舉辦業(yè)主及意向客戶聯(lián)誼會；2 、強(qiáng)銷期報刊廣告創(chuàng)意、設(shè)計；3 、來訪客戶研究；4 、廣告效果階段測評、分析、總結(jié)；5 、后期廣告計劃的審議、調(diào)整、確定。廣告效果的調(diào)查評估將采取以下方法進(jìn)行測定：階段測定方法測定目的測定場所接觸（知覺）印刷媒介：發(fā)行量調(diào)查到達(dá)率售樓處印刷媒介：注意率調(diào)查注意率售樓處TV媒介：收視率調(diào)查收視率售樓處認(rèn)知（知覺）印刷媒介：精讀率調(diào)查精讀率售樓處態(tài)度態(tài)度尺度知名度、理解度、確定度售樓處購買行動消費(fèi)者調(diào)查購買人數(shù)、特定廣告影響率售樓處銷售效果評估——由于廣告的結(jié)果，增加了銷售額，以此作為測定的尺度之效果測定是銷售尺度所做的效果測定。第二階段：公開期銷售周期：3個月（獲取預(yù)售許可證之日第4個月起至第6個月止）銷售進(jìn)度：計劃完成委托銷售面積總量的20%，約12600㎡，累計完成委托銷售總量的30%，約18900㎡。第十章 項(xiàng)目營銷環(huán)境的建議一、市內(nèi)設(shè)營銷點(diǎn)的建議針對本案特殊的地理位置和目標(biāo)群體60%以上集中在成都市內(nèi)的特點(diǎn)，為方便客戶及時了解和咨詢項(xiàng)目具體情況，建議在市中心內(nèi)增設(shè)一個售樓點(diǎn)，市內(nèi)售樓點(diǎn)具體要求：⑴、地段選擇：交通便捷、便于尋找。二、營銷參觀通道的建議 本案銷售的核心競爭力就是樓盤的戶型、自然生態(tài)的環(huán)境以及對目標(biāo)群體而言誘人的價格。建議購置至少一臺中型面包，車身按照樓盤VI系統(tǒng)進(jìn)行包裝，使之成為項(xiàng)目流動的活