【正文】 甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿，乙方將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還甲方。 ） 案 例 ? A、 B兩企業(yè)合作建房 ， A提供土地使用權(quán) ， B提供資金 。 此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為 500萬元 ， A應(yīng)納的營業(yè)稅為：500 5%=25萬元 。 選擇合理的材料供應(yīng)方式 ? 從事安裝工程作業(yè) ， 安裝設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的 ，營業(yè)額包括設(shè)備的價款 。 ? 安裝企業(yè)提供設(shè)備應(yīng)納營業(yè)稅 =200 3%=6（ 萬 ） ? 安裝企業(yè)不提供設(shè)備應(yīng)納營業(yè)稅 =20 35=（ 萬 ） 思考題 ? 某建筑公司中標(biāo)某賓館的一項建筑安裝工程，含電梯、中央空調(diào)、土建及內(nèi)外裝修價款在內(nèi)，總造價共 2600萬元。 ? 減少納稅環(huán)節(jié)的稅收籌劃 ， 是指除不動產(chǎn) 、 土地使用權(quán) ， 如商標(biāo)權(quán)的籌劃 案例（無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃） ? 黃河服裝公司在上海成功集團公司有一筆應(yīng)收款 500萬元，目前成功公司資金困難，經(jīng)反復(fù)協(xié)商，雙方同意債務(wù)重組。 案例（無形資產(chǎn)的籌劃） ? A公司向 B公司出售 G型生產(chǎn)線一套，同時進行技術(shù)轉(zhuǎn)讓，合同總金額為 1800萬元，其中設(shè)備款為 1200萬元，專有技術(shù)費 500萬元，專用技術(shù)輔導(dǎo)費 100萬元。（ 125） ? 籌劃方案： ? 甲公司與華潤商業(yè)大廈直接簽訂合同，裝修后再銷售給大廈； ? 甲公司與華潤商業(yè)大廈簽訂房屋銷售合同，乙公司與商業(yè)大廈簽訂裝修合同； 甲如何簽訂合同以降低稅負(fù)？ 案例（ *） ? A公司是一家兼營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 2022年后與一外國大型投資集團達(dá)成一筆業(yè)務(wù)，以 26億元的價格在長江三角洲一旅游城市開發(fā)一個帶有高爾夫球場的高級度假村，已與政府簽訂征地建項目意向書。即先成立一家度假村，法人資格，度假村進行固定資產(chǎn)投資，建成后，外國大型集團以兼并的方式取得，結(jié)果如何？ ? 國稅局（ 2022）規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅，對 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 不征營業(yè)稅； ? 規(guī)定（ 1995） 48號：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征 土地增值稅 。 ? 即： 1) 非房地產(chǎn)企業(yè) → 以土地（房地產(chǎn)）出資 → 非房地產(chǎn)企業(yè) → 暫時免征土地增值稅； 2) 無論是否房地產(chǎn)企業(yè)→ 以土地（房地產(chǎn)）出資 → 房地產(chǎn)企業(yè) → 征收土地增值稅；3) 房地產(chǎn)企業(yè) → 以建造的商品房出資 → 無論是否房地產(chǎn)企業(yè) → 征收土地增值稅 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅； ? 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的； 2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)； 土地增值稅的計算 ? 第一步：計算土地增值額 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 扣除項目金額 ? 第二步：計算土地增值額與扣除項目比例 土地增值額與扣除項目比例 =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 扣除項目金額） /扣除項目金額 ? 第三步：計算土地增值稅 應(yīng)納土地增值稅 =土地增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除率 扣除項目金額包括：土地成本、開發(fā)成本、費用（銷售費用、管理費用和財務(wù)費用）、舊房及建筑物的評估價格、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目。（ 131） ? 實務(wù)中，由于土地增值稅的納稅人包括主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他單位，二者的財務(wù)制度不同，印花稅被允許列支的會計科目也不同。因此，納稅人在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，只需扣除營業(yè)稅金及附加，而印花稅則不允許再重復(fù)扣除。因此，計算土地增值額時，扣除項目中的稅金除了營業(yè)稅金及附加外，印花稅也允許在此扣除。由于這幢房產(chǎn)的土地使用權(quán)是與其他房產(chǎn)一起取得的，無法單獨核算購進成本。截止到 2022年末，賬面已發(fā)生的土地開發(fā)和建安成本等共計 2600萬元。 盤活 “ 爛尾樓 ”案例 * ? 金源公司于 2022年在某地開發(fā)了一棟商用寫字樓，原計劃總投資（成本） 8000萬元，建成后可實現(xiàn)銷售收入 10000萬元，利潤 2022萬元。從金源公司的角度，最理想的解決方法是讓建行撤訴，繼續(xù)提供資金，完成工程（ 167） 有什么辦法讓建行撤訴？ 假設(shè)建行取得 “ 爛尾樓 ” 后，有兩種處理方案： ? 方案 1：建行以 6200萬元轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)公司； ? 方案 2：建行自行開發(fā)出售（建行沒有開發(fā)權(quán)，委托其他開發(fā)公司開發(fā)，按銷售收入的 5%付手續(xù)費，建行全權(quán)監(jiān)控資金使用，盈虧自負(fù)，另追加投資 2022萬元）。 ? 案例分析 ? 某廠是一家生產(chǎn)工業(yè)用品的企業(yè)，某年自建一廠房，并于當(dāng)年投入使用。 對自建行為的計稅依據(jù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)同類工程的價格來確定。計稅依據(jù)為出售廠房向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。因此，該廠出售廠房，應(yīng)就轉(zhuǎn)讓廠房的收入減去有關(guān)扣除項目后的增值額，依超率累進稅率計算繳納 土地增值稅 。 ? 自建建筑物自己使用，其自建行為不屬于建筑業(yè)稅目的征稅范圍。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營業(yè)稅；體育館是因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 ? 籌劃 ? 分解營業(yè)額 ? 該展覽公司舉辦展覽時 ， 讓客戶分別繳費 ， 展覽公司收取 100萬元 ， 展覽館收取 100萬元 。 ? 方案 1：合作開發(fā) ? 兩公司合作開發(fā)， 1年后所得 60萬元，該項收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。 ? 從節(jié)稅角度，方案 3最佳，但 A公司承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險；方案2稅負(fù)較輕，但難以獲得開發(fā)經(jīng)驗，可選擇方案 1，并在合同中注明，以監(jiān)督資金使用為由，參與 B公司的經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃?xì)赓M、維修基金等各種配套設(shè)施費，雖是代收應(yīng)付款項，但仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅營業(yè)額之內(nèi)。 你認(rèn)為該公司應(yīng)如何進行稅收籌劃？ ? 稅務(wù)專家對此分析： ? 2022年的租金收入 4500萬元，需繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、房產(chǎn)稅； ? 籌劃：繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供 24小時服務(wù)，但會增加經(jīng)營成本，公司可采取招聘下崗工人，又可享受稅收優(yōu)惠，但跨國公司可減少此成本。 ? 《 房產(chǎn)稅暫行條例 》 規(guī)定：租賃業(yè)與倉儲業(yè)的計稅方法不同，房產(chǎn)自用的，其房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次減除10%～ 30%后的余值，按 %計算繳納，即：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值 （ 1－ 30%） %； ? 房產(chǎn)用于租賃的，其房產(chǎn)稅依照租金收入的 12%計算繳納，即：應(yīng)納稅額 =租金收入總額 12% ? 宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅； ? 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅； ? 對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅； ? 老年服務(wù)機構(gòu)的自用的房產(chǎn)； ? 為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅； ? 等等 轉(zhuǎn)租變中介的籌劃案例 ? 從事個體經(jīng)營的李先生想做一個企業(yè)老板。 ? 納稅情況如何？如何操作可節(jié)稅？（ 159） ? 籌劃：以中介人的身份，讓黃河公司和紅宇公司直接簽訂房產(chǎn)租賃合同，同時每月支付李中介費 6500元。 ? 二、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。 ? （ 5）印花稅：按財產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。 （ 3）城建稅及教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用 7%、 5%、 1%三檔稅率）和教育費附加率 3%計算繳納。 （ 6）免征印花稅。 因此，應(yīng)納個人所得稅 =（轉(zhuǎn)租收入 向房屋出租方支付的租金 上述列舉稅費 3500） *20% 旅游運輸業(yè)的籌劃案例 ? 某年 5月，某公司下屬的文化藝術(shù)展覽館舉辦大型文化會展活動，在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生很大的影響。 如餐廳既經(jīng)營飲食業(yè)又經(jīng)營娛樂業(yè) ， 而娛樂業(yè)適用的稅率高達(dá)20%， 未分別核算 ， 從高征稅 。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告 2022年第 47號： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售的附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 （財稅 [2022]9號）第二條有關(guān)規(guī)定，計算繳納增值稅；凡屬于不動產(chǎn)的，應(yīng)按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 “銷售不動產(chǎn) ” 稅目計算繳納營