【正文】 劃要求，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，堅(jiān)持依法依規(guī)，積極穩(wěn)妥，努力把工程建設(shè)成為精品工程、廉政工程的要求。***是為加快鯉城現(xiàn)代化建設(shè)，為保護(hù)歷史文化名城，呼應(yīng)建設(shè)大泉州的需要的一個(gè)重大戰(zhàn)略決策，該戰(zhàn)略與泉州市城市建設(shè)西拓戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了有效對(duì)接。新區(qū)“三縱四橫”道路網(wǎng)絡(luò)初步形成，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，防洪排澇排污安全保障體系基本構(gòu)就。 同時(shí)，***作為鯉城區(qū)的行政服務(wù)中心，在構(gòu)建城市框架時(shí)，強(qiáng)調(diào)以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)城市發(fā)展。按照城市規(guī)劃要求，公司先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了前坂、希夷、團(tuán)結(jié)、霞淮、莊厝埕、東大路華友、臨江、團(tuán)結(jié)新村等現(xiàn)代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉價(jià)房及涂門街東、中段舊城改造、筍江花園城等項(xiàng)目建設(shè)，累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積30多萬(wàn)平方米，工程合格率100%，在泉州城市規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，公司發(fā)揮了十分重要的推動(dòng)作用，各類項(xiàng)目取得了較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，因此公司具備開(kāi)發(fā)建設(shè)高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、實(shí)力。項(xiàng)目區(qū)除了大片廢舊辦公樓，廠房外，還有大量的自建房，由于年代久遠(yuǎn)，危破房、人口老齡化、基礎(chǔ)設(shè)施落后、空掛戶多，一些矛盾日益浮現(xiàn)和突出，如果不加以重視解決，將會(huì)嚴(yán)重影響居民的生活居住條件。目前，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)含有大量危機(jī)廠房、住宅、辦公樓，布局不合理，土地利用率低，造成土地資源的浪費(fèi)。***作為鯉城區(qū)心臟地帶，“三線五區(qū)”和“五大工程”等許多重點(diǎn)工程將在此規(guī)劃建設(shè)，危舊房改造任務(wù)十分繁重。 基礎(chǔ)設(shè)施條件交通：目前泉州市已形成公路、鐵路、水運(yùn)、航空配套的立體交通體系，投資環(huán)境日臻完善，國(guó)道32省道308從***內(nèi)穿過(guò)，新區(qū)以此為依托，對(duì)外交通十分便利。通信：泉州市無(wú)線通訊已實(shí)現(xiàn)無(wú)盲區(qū)覆蓋，可以滿足工程建設(shè)通信需求。境內(nèi)年極端最高氣溫出現(xiàn)在78月，通常在35℃38℃。全年降雨日數(shù)（日雨量≥），一年中56月雨日最多，平均14天左右；1012月最少。10月至翌年3月以偏北風(fēng)為主，東北偏東風(fēng)頻率在23%27%；45月份以偏北風(fēng)為主，東北偏東風(fēng)頻率僅為17%18%，而偏南風(fēng)頻率已升至15%左右；68月以偏南風(fēng)為主，其中67月西南偏南風(fēng)頻率17%20%；8月東南偏南風(fēng)頻率9%；9月偏北風(fēng)又開(kāi)始增多，頻率為15%。巖土層結(jié)構(gòu)及其特征（1）雜填土①（Q4ml）：灰黃、灰色、雜色，松散—稍密狀，干—稍濕—濕，以碎石、碎磚、粘性土等建筑垃圾為主，局部含有少量生活垃圾，均質(zhì)較差，回填時(shí)間約3—5年，未完成自重固結(jié)，工程性能差，大部分地段分布，—。（5）含礫中砂⑤（Q4al+pl）：灰黃、灰白色，稍密—中實(shí)狀，飽和，主要由石英中砂組成，礫石含量約10—15%，礫石呈圓形、亞圓形，局部含少量小卵石，該層底部或局部表現(xiàn)為粗砂或礫砂，膠結(jié)差，分選性差，級(jí)配差，大部分地段分布，—。（9）中風(fēng)化花崗巖⑨(γ53)：灰白色，中粗粒結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，礦物成份主要由長(zhǎng)石、石英和云母等礦物組成，裂隙發(fā)育一般，裂隙處見(jiàn)有鐵質(zhì)氧化浸染，巖芯呈塊狀—柱狀，采取率90%，RQD=80%，屬較硬巖，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為III—IV級(jí)，完整性為較破碎—較完整，巖體中未發(fā)現(xiàn)軟弱夾層、臨空面、洞穴等。中細(xì)砂④、含礫中砂⑤、卵石⑥水力聯(lián)系緊密，其余各巖土層間水力聯(lián)系一般。擬建建筑物重要性等級(jí)為二級(jí)，抗震設(shè)防類別屬丙類，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）及閩建設(shè)廳[2003]037號(hào)、[2002]10號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，擬建場(chǎng)地位于泉州市鯉城筍江路北側(cè)，抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組，擬建場(chǎng)地為Ⅱ類建筑場(chǎng)地。為此，區(qū)委區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次率各有關(guān)部門召開(kāi)有關(guān)***規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，研究處理包括拆遷小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)問(wèn)題。（2）便利性原則居民日常生活方便，如購(gòu)物、上學(xué)、出行等。（3）生態(tài)性原則居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)有完善的給水、雨水和污水排放、垃圾收集系統(tǒng)。高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目位于***筍江路北側(cè)，東至興賢路（與“福隆星城”項(xiàng)目用地相鄰），南至筍江路（與規(guī)劃的***城市綜合體項(xiàng)目隔路相望），西側(cè)和北側(cè)為規(guī)劃的18米城市支路，項(xiàng)目總用地約267畝。項(xiàng)目地塊是***規(guī)劃的一部分，根據(jù)《***控制性詳細(xì)規(guī)劃》和《高山片區(qū)概念性城市設(shè)計(jì)方案》的要求，旨在建設(shè)***環(huán)境、空間優(yōu)美、結(jié)構(gòu)功能合理的居住小區(qū)示范，為***不斷發(fā)展創(chuàng)造更新的模式。主要技術(shù)指標(biāo)如下：A地塊主要技術(shù)指標(biāo)表表51項(xiàng)目單位數(shù)量A地塊占地面積m222333總建筑面積m2計(jì)容建筑面積m267130其中住宅建筑面積m260500商業(yè)m25130公建m21500不計(jì)容建筑面積m2其中架空層m21870地下室m2容積率 建筑占地面積m23300建筑密度%綠地面積m26700 綠地率%總戶數(shù)戶469 地面停車位位253 地下停車位位397 B地塊主要技術(shù)指標(biāo)表表52項(xiàng)目單位數(shù)量B地塊占地面積m279333總建筑面積m2329102計(jì)容建筑面積m2257615其中住宅建筑面積m2203540商業(yè)m252200公建m21875不計(jì)容建筑面積m271487其中架空層m28000地下室m263487容積率 建筑占地面積m28075建筑密度%綠地面積m223816 綠地率%總戶數(shù)戶1843 地面停車位位657 地下停車位位1828 （1）廣場(chǎng)沿主景觀軸分布，與小區(qū)主要出入口相結(jié)合，除了滿足空間功能和環(huán)境塑造外，還充分考慮到建筑形式，并對(duì)小區(qū)的綠化景觀加以引導(dǎo)，為居民提供一個(gè)休憩、活動(dòng)的空間。道路骨架與空間模式相一致，內(nèi)部輔以形式較自由的步行系統(tǒng)。停車場(chǎng)出入口均靠近小區(qū)出入口以方便車輛出入。根據(jù)規(guī)劃條件的紅線退讓形成的綠化帶和周邊的人文自然景觀形成圍繞居住小區(qū)的城市公共開(kāi)放綠地空間。綠化總體格局以一線二點(diǎn)統(tǒng)領(lǐng)，即主要圍繞主軸線，引入江南花園景觀。該場(chǎng)地類別為Ⅱ類。建筑抗側(cè)力體系采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，電梯間、樓梯間部位設(shè)置鋼筋混凝土剪力墻；樓屋蓋結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆主次梁樓蓋結(jié)構(gòu)體系，樓板厚度一般為120mm；樓梯采用現(xiàn)澆板式樓梯。每戶面積由50m2/戶～140m2/戶，設(shè)獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，且做到各室、廳、廚房均可直接自然采光通風(fēng)。供水壓力：～（2）用水量預(yù)測(cè)小區(qū)規(guī)劃入戶數(shù)2312戶，則規(guī)劃總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)為5780人。（3）給水方式低區(qū)：各幢樓的地下一層、地上一層至四層，均由市政管網(wǎng)直接供給；高區(qū)：各幢樓五層以上，設(shè)置自動(dòng)變頻裝置進(jìn)行供水；綠化用水由市政給水管網(wǎng)直接供給。除道路澆灑及綠化用水外，其余排水量為給水量的90%。工程以二類高層住宅樓為主。超壓樓層室內(nèi)消火栓栓口為減壓穩(wěn)壓。（3）系統(tǒng)設(shè)置系統(tǒng)設(shè)置一套濕式報(bào)警閥，報(bào)警閥前后設(shè)有信號(hào)閘閥，系統(tǒng)報(bào)警閥閥前水源接屋頂水箱出水管、消防水泵接合器、系統(tǒng)加壓泵出水管。所有水泵的進(jìn)出水管均采用鋼塑復(fù)合管，法蘭接口。二級(jí)負(fù)荷采用雙回路電源供電。低壓配電系統(tǒng)以放射供電為主，局部采用樹(shù)干式配電，主干線在電纜豎井內(nèi)采用分支電纜或電纜配線，水平輻射的分支線采用BV型導(dǎo)線穿UPVC塑料管暗敷設(shè)。工程保安系統(tǒng)采用TNS或TNCS系統(tǒng)。道路及特殊地點(diǎn)應(yīng)有照明措施，以提高道路通行能力，減少交通事故及犯罪活動(dòng)，并對(duì)美化區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生良好效果。半夜減燈裝置可根據(jù)設(shè)定時(shí)間在半夜零點(diǎn)以后切除部分照明回路，以節(jié)約能源。必要公共場(chǎng)所設(shè)置投幣或IC卡電話，由電信局提供配套電話進(jìn)線，電話系統(tǒng)布線采用綜合布線系統(tǒng)。設(shè)置安防監(jiān)控中心，由攝像機(jī)、監(jiān)控器、編碼器解碼器、錄像機(jī)及矩陣開(kāi)關(guān)組成電視監(jiān)視系統(tǒng)，主要監(jiān)視對(duì)象為出入口等區(qū)域，外部周界采用紅外周界報(bào)警系統(tǒng)。地下汽車庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為6次/小時(shí)；地下室其它設(shè)備用房也采用機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)選用低噪音柜式風(fēng)機(jī)，換氣次數(shù)按照有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。在風(fēng)道穿越防火墻、樓板或豎向風(fēng)道之支風(fēng)道上等均設(shè)置防火閥。為避免今后建設(shè)燃?xì)夤艿罆r(shí)因挖填而造成路面結(jié)構(gòu)的破壞，項(xiàng)目燃?xì)夤艿揽裳氐缆饭艿罍喜贾茫瑸榻窈笕細(xì)饨?jīng)營(yíng)公司接入燃?xì)夤艿捞峁┓奖?。該人防地下室每個(gè)防護(hù)單元的防護(hù)設(shè)備和內(nèi)部系統(tǒng)均自成系統(tǒng)，設(shè)有擴(kuò)散室、濾毒室、風(fēng)機(jī)房、簡(jiǎn)易消洗間等，內(nèi)部設(shè)備有男女衛(wèi)廁，生活水池等均為戰(zhàn)時(shí)設(shè)置。該人防地下室設(shè)柴油電站一個(gè)，平時(shí)為柴油發(fā)電機(jī)房。日，儲(chǔ)水時(shí)間7天，飲用水4升/人工事內(nèi)的排水口采用鋼質(zhì)管堵（自制），閥門及排水口平時(shí)采用黃油密閉包孔，并保證每年一次維修。所有通向工事外總后管道，在工事的內(nèi)側(cè)均應(yīng)設(shè)有工作壓力為≥；核擊警報(bào)時(shí)關(guān)閉，防爆閥門平時(shí)應(yīng)作明顯的啟閉標(biāo)志；防爆閥中心距墻或頂板內(nèi)側(cè)的距離不宜大于300mm。風(fēng)機(jī)室、人防值班室及戰(zhàn)時(shí)主要出入口最里一道密閉的內(nèi)側(cè)，設(shè)顯示三種通風(fēng)方式的音響、燈光信號(hào)，主要出入口防護(hù)密閉門的外側(cè)設(shè)有防護(hù)能力的呼叫音響按鈕，音響裝置設(shè)在值班室。工程地下室一層為車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)設(shè)4個(gè)六級(jí)人防人員掩蔽單元，每個(gè)掩蔽單元分別設(shè)清潔式、濾毒式、隔絕式三種通風(fēng)方式。濾毒通風(fēng)時(shí)，工程內(nèi)部保持30～50Pa的正壓，防毒通道換氣次數(shù)40次/h；各防護(hù)單元隔絕防護(hù)時(shí)間＞3h；各防護(hù)單元換氣次數(shù)、隔絕密閉時(shí)間、最小防毒通道換氣次數(shù)別行計(jì)算。 （2）與道路平行的管線應(yīng)首先埋設(shè)在車行道外的地方（人行道或慢車道），否則只應(yīng)將埋設(shè)較深、挖掘維修較少的管線布置在車行道下。 （6）豎向布置由上往下一般依次為：電力、電信、給水、雨水、污水等管道。10kv及以下電力線路與規(guī)劃道路交叉跨越可采用電力電纜穿保護(hù)管（熱鍍鋅直縫鋼管）用地埋方式過(guò)道。施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出口應(yīng)設(shè)置大門，門頭設(shè)置企業(yè)標(biāo)志，并設(shè)置燈箱。施工現(xiàn)場(chǎng)的道路、鋼筋加工場(chǎng)地、木加工場(chǎng)地、混凝土攪拌場(chǎng)地、砂石料堆放場(chǎng)地，采用混凝土硬化地面。并設(shè)沉淀池，施工廢水及雨水經(jīng)過(guò)沉淀后方可排入城市排水系統(tǒng)。既做到安全可靠、保障健康，又做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理，并遵循下述原則：嚴(yán)格按照《安全生產(chǎn)法》、《勞動(dòng)法》、《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》等有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，工人作業(yè)環(huán)境滿足《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GBZ12002）和《工作場(chǎng)所有害因素職業(yè)接觸限值》（GBZ22007）等有關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求。配備必要的勞動(dòng)安全衛(wèi)生搶救藥品、器材，定期檢查和更換，防止失效。在設(shè)備及器材選型方面，應(yīng)根據(jù)技術(shù)先進(jìn)、安全適用、經(jīng)濟(jì)合理以及保護(hù)環(huán)境等原則確定，盡量做到在不增加投資或少增加投資的前提下，取得較為顯著的節(jié)能效果。充分利用本地區(qū)常年日照時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，大力推廣應(yīng)用太陽(yáng)能集熱技術(shù)，既節(jié)約能源，又可凈化環(huán)境。盡可能利用太陽(yáng)能用作住宅熱水加熱。合理設(shè)計(jì)電纜走向以減少電纜長(zhǎng)度，從而減少線損。 施工期環(huán)境防護(hù)措施大氣環(huán)境施工期大氣污染源主要是施工開(kāi)挖回填、運(yùn)輸車輛及施工機(jī)械運(yùn)作產(chǎn)生的揚(yáng)塵，揚(yáng)塵影響范圍主要在工地圍墻外150m內(nèi)。生活污水來(lái)自食堂污水、淋浴水、衛(wèi)生清潔水等，主要含有有機(jī)物、動(dòng)植物油和懸浮物；生產(chǎn)廢水主要來(lái)源于施工機(jī)械的清洗和養(yǎng)護(hù)及混凝土攪拌、施工時(shí)產(chǎn)生的污水等，主要污染物為懸浮物。道路交通噪聲對(duì)離車道較遠(yuǎn)的區(qū)域（距車道中心20m以外）聲環(huán)境基本無(wú)影響。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施廢水項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)實(shí)行雨污分流，小區(qū)內(nèi)雨水由雨水管網(wǎng)收集，統(tǒng)一排入臨近市政雨水管，生活廢水應(yīng)采取有效的管網(wǎng)集流措施，生化處理后排入市政污水管網(wǎng)。固體廢物本項(xiàng)目建成入住后的固體廢物主要是小區(qū)內(nèi)居民的生活垃圾，依照我國(guó)生活污染物排放系數(shù)，取K=生活垃圾收集后由環(huán)衛(wèi)部門定期清理，運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理，避免造成二次污染。 防腐建設(shè)項(xiàng)目位于泉州市鯉城區(qū)***，地下水位較高，對(duì)鋼砼具弱腐蝕性，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范要求對(duì)地下水位以下的鋼筋結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼管道等采取防護(hù)措施。 項(xiàng)目管理公司應(yīng)制定工作方案、實(shí)施方案、監(jiān)督方案，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目管理責(zé)任制，執(zhí)行“三定”目標(biāo)（定工程任務(wù)、定竣工期限、定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）。工程一律采取公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)，應(yīng)嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》和泉州市建委《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)行為的通知》，進(jìn)行工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，最大限度減少工程造價(jià)。項(xiàng)目估算范圍主要包括***高山片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目A、B用地范圍內(nèi)（不含A1地塊）的住宅及商業(yè)服務(wù)用房工程、小區(qū)配套工程及工程其它費(fèi)用。，建設(shè)期貸款利息10728萬(wàn)元。資金籌措及使用計(jì)劃見(jiàn)表102。年利率按央行中長(zhǎng)期（三至五年）%計(jì)。 運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目建成后發(fā)生的成本包括房屋銷售的稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公管理費(fèi)用、人員工資福利費(fèi)用及項(xiàng)目融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 收入估算 （1）收入主要來(lái)源于A1地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓和A、B地塊的商住用房及地下車庫(kù)銷售。銷售估算如下表：開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃表表121序號(hào)項(xiàng)目名稱單位規(guī)模價(jià)格（元/m2)金額（萬(wàn)元）1產(chǎn)權(quán)調(diào)換m22000002住宅銷售m2540405000270203商業(yè)用房銷售m267330200001346604地下車位銷售個(gè)270080000216005合計(jì)　　　183280 盈利能力分析經(jīng)分析。它的建設(shè)不僅具有重要的示范作用，也是***能否全面順利發(fā)展的關(guān)鍵，更是城市化進(jìn)程中，對(duì)農(nóng)民安置，生活習(xí)慣，就業(yè)問(wèn)題，居住環(huán)境的一種探索。本項(xiàng)目建設(shè)結(jié)合國(guó)家小康住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)有幼兒園、會(huì)所、商業(yè)場(chǎng)所等相應(yīng)設(shè)施，不但可提升區(qū)內(nèi)居民的生活品位，還可促進(jìn)區(qū)域文化教育發(fā)展。項(xiàng)目本身用地需涉及部分群眾的搬遷，因此也存在城建部門與被拆遷人戶之間的利益沖突的不利因素