【正文】 工制造業(yè)配套園區(qū)”。隨著鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的完善，和東部片區(qū)作為開發(fā)一期發(fā)展區(qū)的規(guī)劃的完成，為了保證開發(fā)區(qū)整體開發(fā)的品質(zhì)及樹立高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)起點(diǎn)，特選取本項(xiàng)目區(qū)域作為東區(qū)建設(shè)先期工程，為東片區(qū)甚至整個(gè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展提供先期資金、技術(shù)、人才、交通條件和科技力量支撐，構(gòu)筑一個(gè)最有利于整個(gè)開發(fā)區(qū)逐漸成熟發(fā)展的金融、貿(mào)易平臺(tái)。依據(jù)鹵陽(yáng)湖開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化開發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施功能，有力推進(jìn)開發(fā)區(qū)發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，為開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供了空間，是渭南市未來商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮的一大支柱產(chǎn)業(yè)地區(qū)。整合資源，聚集發(fā)展，打造品牌，做大規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。三是堅(jiān)持創(chuàng)新機(jī)制。 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)居民就業(yè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要根據(jù)鹵陽(yáng)湖總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域?qū)?huì)帶動(dòng)附近居民城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民的就業(yè)問題在城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中較為突出；另一方面大量大中專畢業(yè)生需要就業(yè)，下崗職工需要再就業(yè)。，是渭南鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃中的重點(diǎn)金融商貿(mào)建設(shè)區(qū)域，承擔(dān)著整個(gè)開發(fā)區(qū)建設(shè)的支撐平臺(tái)作用，貫穿了開發(fā)區(qū)建設(shè)的整個(gè)過程。氣候氣象項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候。土壤和植被土壤類型以輕、中、重鹽化潮土和鹽土為主，土質(zhì)粘重，土壤養(yǎng)分低，%，%。鹽漬土分布廣泛。第四系孔隙潛水賦存于地表黃土層孔隙內(nèi)，受大氣降水補(bǔ)給，一般井深150m以上，單井出水量1525m3/h。供電條件在電力供應(yīng)方面，渭南鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)為了配合先期入駐開發(fā)區(qū)的通用飛機(jī)項(xiàng)目建設(shè)并兼顧大工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，在開發(fā)區(qū)東側(cè)已完成110kv黨睦變電站的修建，已投入運(yùn)行。規(guī)劃在鹵陽(yáng)湖東區(qū)和西區(qū)各建一座污水處理廠。西禹高速、渭清公路擦邊而過，規(guī)劃中的渭—蒲高速公路在區(qū)內(nèi)穿過。68第四章 項(xiàng)目規(guī)劃布局 規(guī)劃原則與規(guī)劃理念1）貫徹落實(shí)《渭南鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，立足新世紀(jì)，高起點(diǎn)規(guī)劃，打造設(shè)施配套、功能齊全、富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代化開發(fā)區(qū)。4）節(jié)約土地，節(jié)省投資，科學(xué)合理規(guī)劃各項(xiàng)功能用地。建設(shè)藝術(shù)與風(fēng)格 不同的目標(biāo)客戶群，有著不同的購(gòu)買習(xí)慣、文化背景、生活形態(tài)及媒體接觸習(xí)慣，對(duì)同一產(chǎn)品的態(tài)度持有迥然不同的看法。建筑特征與結(jié)構(gòu) 金融中心和商貿(mào)中心位于項(xiàng)目區(qū)的核心位置，定位于甲級(jí)寫字樓，將為對(duì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展建設(shè)具有關(guān)鍵作用的金融機(jī)構(gòu)、國(guó)外大型科技類公司、國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)以及有實(shí)力的中介服務(wù)公司提供優(yōu)質(zhì)、舒適、方便和人性化的高品位辦公用房。獨(dú)特的定位、優(yōu)越的地段與極具特色的設(shè)計(jì)使金融中心成為鹵陽(yáng)湖開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑，在為客戶提供高檔、優(yōu)質(zhì)、人性化辦公空間的同時(shí)，也成為都市中美麗的風(fēng)景。高溫、熱加工、有特殊要求和人員較多的建筑物，應(yīng)避免西曬。 總平面布置渭南鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)鹵陽(yáng)大道商貿(mào)綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目將沿鹵陽(yáng)大道兩側(cè)進(jìn)行布置，本項(xiàng)目主要由金融中心、客運(yùn)站、小商品交易中心、特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)資訊中心、大型服裝城、建材批發(fā)市場(chǎng)組成，其中金融中心、客運(yùn)站、小商品交易中心、特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)位于鹵陽(yáng)大道北側(cè)，商貿(mào)咨詢中心、大型服裝城、建材批發(fā)市場(chǎng)位于鹵陽(yáng)大道南側(cè)，功能分區(qū)鮮明，布局合理?？偲矫娌贾脩?yīng)根據(jù)建設(shè)布局、建筑防火、安全衛(wèi)生、交通運(yùn)輸?shù)雀黝愒O(shè)計(jì)規(guī)范要求及節(jié)約建設(shè)用地、合理使用土地等原則。建設(shè)鹵陽(yáng)大道金融中心實(shí)際上就是以區(qū)域金融中心來帶動(dòng)和支撐鹵陽(yáng)湖開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化。客運(yùn)站的布局應(yīng)有利于旅客和車輛的流線。按兩者的相互位置分為：沿馬路一字布局，稱為“一”字形，立面宏偉，但占用街道過長(zhǎng)，立面處理費(fèi)用較高。在時(shí)裝城內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)裝的業(yè)戶將有500多戶，囊括全國(guó)各地的服裝企業(yè)和廠商。為進(jìn)駐服裝城的業(yè)主和顧客，提供一個(gè)安全、舒適的購(gòu)物環(huán)境。市場(chǎng)內(nèi)全部建筑采用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)建，建筑主體采用象征著青春、活力、時(shí)尚的橙色，監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、煙桿報(bào)警、消防栓、噴淋等消防裝置一應(yīng)俱全，并對(duì)全部展廳進(jìn)行吊頂、隔斷等精裝修工作。 配套設(shè)施建設(shè) 綠地、停車場(chǎng)、道路、廣場(chǎng)等建設(shè)本項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)主要布置綠化座椅、景觀燈等，以達(dá)到防止污染、凈化環(huán)境、美化園區(qū)的目的。區(qū)內(nèi)凈水主管以環(huán)狀布置為主，以確保供水安全，管道埋深均在凍土深度以下。污水工程：采用DN400～DN1000鋼筋混凝土管，污水統(tǒng)一排至東區(qū)污水處理廠。供熱管網(wǎng)枝狀布置，主要采用有補(bǔ)償直埋敷設(shè)，在主要路口等重要地段，根據(jù)情況分別采用管溝，頂管及開槽直埋敷設(shè)方式。消防通道上所有井蓋均應(yīng)為承重井蓋。在管線發(fā)生交叉時(shí)，按照壓力管讓重力管，小管徑讓大管徑，易彎曲讓不易彎曲，臨時(shí)讓永久，工程量小讓工程量大的原則處理。節(jié)約能源是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一項(xiàng)基本國(guó)策。選用國(guó)家推廣的節(jié)能設(shè)備，各設(shè)備設(shè)施之間應(yīng)相互配套對(duì)應(yīng)，避免大馬拉小車等耗能現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家《民用建筑節(jié)能的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)本地區(qū)的節(jié)能法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)開發(fā)；采用先進(jìn)成熟的節(jié)能技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品，保證節(jié)能設(shè)計(jì)質(zhì)量。充分運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，發(fā)揮投資稅收、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)手段，鼓勵(lì)工業(yè)廢棄物的循環(huán)利用，限制黏土資源的過度消耗，推進(jìn)墻體革新工作和節(jié)能建筑的發(fā)展。采用合理建筑物體型系數(shù)：一般情況下，％。大力推廣遮陽(yáng)與通風(fēng)設(shè)施應(yīng)用技術(shù)和產(chǎn)品。合理利用水資源，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場(chǎng)地清洗水等可充分利用用后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用率。 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838—2002；《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095—1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096—1993；《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB12525—1990；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978—1996；《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB13271—2001。施工期產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括施工人員的生活垃圾、施工廢渣土及廢棄的各種建筑裝飾材料等建筑垃圾。 環(huán)境保護(hù)措施 施工期環(huán)境保護(hù)措施水污染控制措施施工期廢水產(chǎn)生量較少，主要污染物為SS,對(duì)施工生產(chǎn)廢水應(yīng)進(jìn)行就地沉淀處理后循環(huán)利用，施工生活污水應(yīng)進(jìn)行小型二級(jí)生化處理系統(tǒng)處理后排放，施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學(xué)品應(yīng)遠(yuǎn)離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至開發(fā)區(qū)雨水管道。 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施水污染控制措施項(xiàng)目正常運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的廢水主要為生活污水，經(jīng)化糞池和沉淀池處理后，由項(xiàng)目區(qū)污水管網(wǎng)排入鹵陽(yáng)大道污水干管，最終排入渭南鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)污水處理廠，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境及受納水體造成大的影響。 環(huán)境影響結(jié)論該項(xiàng)目所產(chǎn)生的固體廢棄物、廢水及廢氣等污染物，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)綜合治理后，均達(dá)到污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)環(huán)境不造成嚴(yán)重污染，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。室內(nèi)消火栓應(yīng)每層均設(shè)，且設(shè)在明顯易于取用地點(diǎn)，其出水方向向下。 室外消防系統(tǒng)室外消火栓的布置應(yīng)滿足：室外消火栓間距不超過120米；消火栓距路邊不超過2米，距房屋外墻不超過5米。 其它消防措施建筑內(nèi)各層均設(shè)置通風(fēng)排煙系統(tǒng)及疏散照明系統(tǒng)。 項(xiàng)目建設(shè)中主要危害因素粉塵：在施工過程中產(chǎn)生多種粉塵，主要包括矽塵、水泥塵、電焊塵、石棉塵以及其他粉塵等。其他因素：許多施工活動(dòng)還存在紫外線作業(yè)、電離輻射作業(yè)、高氣壓作業(yè)、低氣壓作業(yè)、低溫作業(yè)、高處作業(yè)和生物因素影響等。應(yīng)按規(guī)定設(shè)置警示標(biāo)志，防止行人車輛陷落事故。加強(qiáng)安全教育對(duì)新入職或崗位調(diào)換的職工必須經(jīng)過三級(jí)安全教育后方可上崗。此外，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。項(xiàng)目實(shí)施單位是渭南鹵陽(yáng)湖開發(fā)建設(shè)有限公司，公司是渭南鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出資人而設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的貸款、招標(biāo)和建設(shè)工作。組織機(jī)構(gòu)圖如下： 人力資源配置本著科學(xué)合理和精干高效的原則，根據(jù)工作職責(zé)和機(jī)構(gòu)設(shè)置，渭南鹵陽(yáng)湖開發(fā)建設(shè)有限公司設(shè)董事長(zhǎng)1名，董事2名。渭南鹵陽(yáng)湖開發(fā)建設(shè)有限公司人員實(shí)行招聘制的勞動(dòng)制度，從全國(guó)公開招聘。 招標(biāo)程序根據(jù)本項(xiàng)目質(zhì)量要求高，施工難度大，以及建設(shè)項(xiàng)目分項(xiàng)規(guī)模和建設(shè)要求，在招投標(biāo)過程中必須遵守如下程序。購(gòu)買標(biāo)書時(shí)應(yīng)繳納一定金額的投標(biāo)保證金，如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中有違規(guī)行為，要罰沒其投標(biāo)保證金。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。在合同執(zhí)行過程中，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包中標(biāo)項(xiàng)目，不得將中標(biāo)的項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。（2）施工監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。本工程要求資質(zhì)為三級(jí)以上，公開選擇招標(biāo)人。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟(jì)原則，以確定最優(yōu)的承包商。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況擬定如下：2010年10月——2011年03月完成立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、資金籌措、工程招投標(biāo)等項(xiàng)目前期工作；2011年04月——2013年06月完成項(xiàng)目全部建設(shè)工程；2013年07月——2013年09月竣工驗(yàn)收并交付使用。 資金籌措，由陜西嘉騰旅游開發(fā)有限公司作為投資主體，負(fù)責(zé)融資。具體籌措辦法有：爭(zhēng)取政府對(duì)旅游業(yè)的投入導(dǎo)向，加大對(duì)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的支持力度。（資金使用計(jì)劃見輔助報(bào)表1） 融資方案分析融資結(jié)構(gòu)分析，其中：申請(qǐng)銀行貸款4500萬元，%， %。第十三章 效益分析隨著鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐的加快，開發(fā)區(qū)將以良好的生態(tài)環(huán)境、高效的產(chǎn)業(yè)集聚、宜人的生活空間、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及合理的規(guī)劃布局，打造關(guān)中東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極。項(xiàng)目建成后將作為鹵陽(yáng)湖現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)重要的金融、貿(mào)易、商品服務(wù)區(qū)域，全面促進(jìn)開發(fā)區(qū)發(fā)展的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、領(lǐng)域拓寬、功能增強(qiáng)、水平提高，支撐第一、第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，滿足項(xiàng)目區(qū)居民生產(chǎn)和生活的需求。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和目標(biāo),本項(xiàng)目主要分析計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):投資回收期Pt財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金凈利潤(rùn)率ROE 總投資收益率ROI 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》（2006）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002）國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。基準(zhǔn)收益率的選取參考銀行利率和有關(guān)行業(yè)的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率指標(biāo),選取為ic=12%比較適宜。盈余公積金按可分配利潤(rùn)的15%計(jì)提 費(fèi)用的確定運(yùn)營(yíng)成本本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本按照營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)提。折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計(jì)算。 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算經(jīng)營(yíng)收入主要為會(huì)展大廳收入、會(huì)議廳收入、科研中心收入、學(xué)術(shù)交流中心收入、大型購(gòu)物中心收入、專家公寓收入、鹵陽(yáng)賓館收入等部分。會(huì)議接待收入：價(jià)格為1000元/天，設(shè)2個(gè)會(huì)議室，每月按10天計(jì)算，年收入24萬元；客房收入為：標(biāo)準(zhǔn)間160間，價(jià)格200元/間，入住率為第1年至第3年為30%，第四年后達(dá)到50%。別墅區(qū)年均收入255萬元。6）餐飲收入狩獵俱樂部餐飲收入包括游客餐飲和接待中心餐飲。年均商業(yè)娛樂收入112萬元。所得稅所得稅按25%交納。 不確定性分析由于項(xiàng)目所涉及的不少方面都具有長(zhǎng)期性和變動(dòng)性，會(huì)受到諸多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了企業(yè)投資的不確定性，投資風(fēng)險(xiǎn)一般是難以避免的。10%范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目可盈利性的影響。本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力，有很好的經(jīng)濟(jì)效益。從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)看，本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，年均上繳稅金1275萬元。 建議（1）項(xiàng)目工程投資較大，資金來源為招商引資和項(xiàng)目單位自籌，建設(shè)資金的落實(shí)到位將直接影響工程的實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量，需要盡快落實(shí)資金問