【正文】 常和故障及時報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 設(shè)備主管a.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d. 增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防報(bào)警a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；f.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。攝像機(jī)各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。聯(lián)系情況良好； 巡更系統(tǒng)a. 周界報(bào)警系統(tǒng)a.7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。，、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測；、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測或保養(yǎng)；、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；8. 電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)管理方案（1）每日巡視檢查每日電梯投入正式運(yùn)行前，對電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。（2）每周檢查保養(yǎng)每周對電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機(jī)構(gòu)傳動裝置、自動門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）（3）每月檢查保養(yǎng)每月對電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。（4）每季度檢查保養(yǎng)每季度對電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。對整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器）。根據(jù)大樓的消防實(shí)際情況和消防安全要求，我司將把大樓的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：⑴ 建立三級防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組；⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實(shí)大院重要部位防火措施，加強(qiáng)消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習(xí)；⑶加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對大樓的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門報(bào)告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷加強(qiáng)防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。必須通過有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。五、 質(zhì)量管理方案導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（二）管理措施：制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性；加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；全面考核，做到公開、公平、公正。專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。2. 防臺、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。緊急情況及時向上級匯報(bào)。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。、設(shè)施有會引起人員觸電的危險，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。，并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。，工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報(bào)管理者，如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。以下行動必須有總指揮的命令：第八章 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理承諾一、 管理目標(biāo) 服務(wù)第一、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。保持國際品質(zhì)ISO9000目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。第九章 員工監(jiān)督管理機(jī)制一、獎勵條例為獎勵先進(jìn),鼓勵后進(jìn),帶動全隊(duì)工作上臺階,提高安全質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),形成“比,學(xué),趕,幫,超”的氣氛,特制定獎勵條例。 3—10分10：內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、軍體訓(xùn)練表現(xiàn)突出的或有很大進(jìn)步的行為。 1—3分12：工作認(rèn)真負(fù)責(zé), 履行崗位職責(zé)有特別的表現(xiàn)。 1—20分二、處罰條例為加強(qiáng)全體隊(duì)員的組織紀(jì)律觀念,達(dá)到懲前毖后,治病救人的目的,確保日常工作順利進(jìn)行,杜絕違紀(jì)行為發(fā)生,特制定處罰條例。 2—5分5：使用對講機(jī)不正規(guī)，在對講機(jī)里說臟話。 2—5分9：內(nèi)務(wù)不整潔，影響整體內(nèi)務(wù)衛(wèi)生。 1—3分11：值班人員在崗位上打瞌睡或睡覺的。 13分13：值班人員帶著酒味上崗或值班時間內(nèi)飲酒。 3—10分14：上下班無故遲到或早退5分鐘以上10分鐘以內(nèi)的行為。 挖耳剔牙 1—3分17：進(jìn)入上級辦公室不敲門，沒有禮貌的。 1—3分18：在公共場合整理個人衣服或有其它不文明動作。 25分19：因工作失誤或處理不當(dāng)受到客戶投訴的。 1—3分22；未經(jīng)同意私自頂班或頂崗的。 1—3分23：訓(xùn)練不夠嚴(yán)肅，紀(jì)律松散，影響較壞的行為。 1—3分33：交接不清、交接儀式不正規(guī)。 2—5分35：值班時出現(xiàn)脫崗、串崗5分鐘以上10分鐘以內(nèi)的行為。 1—3分第十章 管理成本的測算預(yù)案(見附件)53 / 53