【正文】 比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。但是且慢。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。嘿嘿管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間?！　槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。就是雨水和生活污水要分兩條管排。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。目前來說，我國(guó)各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。你這個(gè)車是不能垂直起降的。嘿嘿。我就一筆帶過了。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。　　　　　　　　　　　　先從消防說起。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。我不知道這個(gè)東西算啥?！　　　　　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?！　　　　　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積?！　　　　　　　」?jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。我個(gè)人無言以對(duì)。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。但是沒法子。這得寫死我啊?！　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。收人錢手軟，云云。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我在此隨便講個(gè)故事哈。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。暗地里啥招數(shù)都用得出來。通過了就是下一步，施工許可證。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。要這樣的話，絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。　　現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了?！　　　∥抑牢疫@么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。啦啦啦，我開始撒嬌。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦?！　　　』旧希F(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見影。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。就是讓老百姓沒錢買房子。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊?！　　　　　　　?qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。這個(gè)效果，我就不多說了。這個(gè)活就叫放線。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)?！　　　》啪€完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。唉1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個(gè)了。　　　　　　　　預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。隨便你怎么公示。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。不多說了?！　　　　　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了?！　　　∠?、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。這個(gè)企業(yè)也不說什么。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。　　　　質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了?！　　　∵@整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已?！　　　∥易罱@兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。13 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