【正文】 的物業(yè)管理相比還有很大的差距。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。 我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。 在仔細審視已經(jīng)發(fā)生的事實中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。 政府職能的問題 首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。 市場化程度不高 我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。其基本做法是政府定價或制定指導(dǎo)價，建設(shè)單位補貼,多種經(jīng)營、以副補主。據(jù)統(tǒng)計，而物業(yè)管理企業(yè)近2萬家，從業(yè)人員達200萬人，其中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，可見管理規(guī)模之小。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團化方向轉(zhuǎn)變。業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)的政府，凡事都找物業(yè)公司。 我們在震驚之余，更應(yīng)重新進行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟實力都很有限。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現(xiàn)象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。 對問題的原因分析歸納 通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。第四，由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個方面： 從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。 通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作?！稐l例》（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價原則和管理服務(wù)價格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。 一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。 三是要建立物業(yè)管理市場準入制度。 B、參與規(guī)劃設(shè)計，實施質(zhì)量監(jiān)督的能力。 C、編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標準、測算收費價格、建立管理組織、明確權(quán)力義務(wù)及違約責任等。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作,作風好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊伍。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實及對未來發(fā)展的分析預(yù)測，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個階段： 第一階段（即現(xiàn)階段），物業(yè)管理的生存階段 由于受物業(yè)管理市場不規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費觀念不強、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風險導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。 第二、開展多種經(jīng)營，以彌補物業(yè)管理中資金的不足。 房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。 另外還有就是專項經(jīng)營活動，與上述經(jīng)營行為不同。具有代表性的此類經(jīng)營活動有： 開辦幼兒園、學(xué)校； 經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等； 會所及康體娛樂設(shè)施； 裝飾裝修； 搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。作為物業(yè)管理行業(yè)最高行政主管部門，率先推行后勤管理社會化改革，向全國發(fā)出了推動物業(yè)管理市場化的信號，它同時也是國家機關(guān)后勤管理改革的先聲，是對物業(yè)管理行業(yè)一種無聲的肯定。并且此類公司職員較多，有相當數(shù)量的住宅區(qū)，因此可以提高集約化經(jīng)營程度，降低成本。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務(wù)及關(guān)聯(lián)度較高的業(yè)務(wù)上來。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性以及現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)技術(shù)分工程度，決定了第一種方式即管理面積的無限增加有較大的局限性。1999年4月，深圳政府出面對蓮花一村的物業(yè)管理進行公開招投標，分屬12個物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。 第三階段，物業(yè)管理的回歸——高度社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來 隨著改革的不斷深入，我國社會主義市場經(jīng)濟體系將更加完善，在充分完成國企體制改革和建立健全社會保障體系的前提下，住房體制將完全實現(xiàn)分房貨幣化和商品化。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業(yè)管理模式。與美國不同，理事會的每屆主席及領(lǐng)導(dǎo)成員由社區(qū)競選產(chǎn)生，均為兼職，但“TC”內(nèi)的管理人員（一般在20人以內(nèi)）為有注冊資格的專職人員。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機電等等均分包給社會各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會過渡。 預(yù)計在未來高度市場化、法治化的社會里，物業(yè)管理將回歸到組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來。 在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護等等。 對于企業(yè)來說,練好內(nèi)功是根本所在。 譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風險。 物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財產(chǎn)一切險、公共責任險等。物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。 二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。另一方面要抓好學(xué)歷教育。 三是社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。同時廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識上的落后造成自身與企業(yè)正當?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。12 /