【正文】 關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)?！　∥飿I(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。　?。ǘ┪飿I(yè)管理與企業(yè)管理物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理?！　《?、物業(yè)管理的起源及其原因當時，英國有一位名叫奧克維婭除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。　　第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。　　第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。　　隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。　　　　四、物業(yè)管理的職能與地位　　有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行?！】v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)?！　∥飿I(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的意義和作用?！　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升?！　【用窆ぷ?、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系?！　∥飿I(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國大陸感興趣。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招?！　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用.因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用?！　〗▏院?，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。　?。ㄒ唬┕芾韺嶓w　　（二）管理機制業(yè)主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導地位。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式?！　《?、物業(yè)管理的作用這種新格局當然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。　　城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新?！　‘斍皣鴥?nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進外資，發(fā)展經(jīng)濟。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。　?。?）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；　?。?）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；　?。?0）能使人們更健康長久地生活和少疾病?！　。ㄎ澹┨峁V泛的就業(yè)機遇公房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊的天地。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動力。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：　　　　業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。　　不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：　　第二，是在法人地位上?！　。?）自有自用型?！　。ㄒ唬└采w面廣全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人?！　。ǘI(yè)主權(quán)益得到有效保護其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。但是，作為一個行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關(guān)注和支持?！　。?）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；　?。?）傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī)則和運作逐步成熟。（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。物業(yè)管理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)；三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件為了適應(yīng)這一重大變化，國務(wù)院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個領(lǐng)域，440種?！　。?）國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟增長點；　　物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。以下，就對這兩方面作一些分析?！　。?）物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務(wù)水平的提高；　　以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學科建設(shè)一并論述?！　。ㄒ唬┥鐣?jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動歸根結(jié)底，社會經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結(jié)合的住房投資、集資機制。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細致?！　〉谌瑺I銷的支持?！　∥飿I(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達?！　。?）對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系；　　物業(yè)管理關(guān)系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務(wù)對象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)?！　〉谒墓?jié)物業(yè)管理的原則與宗旨　　一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務(wù)?！　。?）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系?！∮袑ｉT的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種服務(wù)項目，分工合作，提高效率?！　〉胤叫缘墓ぷ饔傻貐^(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責?！　⌒袠I(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用?！　∪⒔y(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則　　可簡稱為一體化原則?！　　　I(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施?！　⊥飿I(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理?！　∮嘘P(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務(wù)管理都由一個單位負責。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理?！　∩鐣脑瓌t有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益?！　。ǘ┢降葪l件下的市場競爭　?。ㄈ┤齻€效益的統(tǒng)一這一原則體現(xiàn)在：　?。ǘ┌唇?jīng)濟規(guī)律辦事　　物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入.　　物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。　?。ǘ┪飿I(yè)的保值與增值　　第六節(jié)市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力?！　。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F(xiàn)象嚴重　?。ǘ┓课莸母綄僭O(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴重　?。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用　　國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。　　，租公房　　，租公房　　，國有資產(chǎn)流入私人口袋　　還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產(chǎn)大量流失。據(jù)統(tǒng)計，全國房產(chǎn)機構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元?！　。┎焕谄笫聵I(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益　　黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。隨著城市經(jīng)濟體制改革的深化，市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶