06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧－07年市場預測報告-預覽頁
【正文】 ”的狀態(tài)，悄悄地改變著南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展的格局。套型建筑面積在90平方米以下的住宅面積必須達到70%以上，而比例最少的也要超過30%。根同致地產(chǎn)統(tǒng)計分析：1～，新政后的7～，占1～11月新推續(xù)推總量的56%。一級土地市場的勃發(fā)，進一步彰顯了南昌市城市化大開發(fā)的格局。1～11月南昌市所有供地中，純住宅用地共掛牌11宗，%。土地供應的合理搭配，將南昌城市化進程的全局性與多功能性演澤得淋漓盡致。唯獨是中山西路以南、朝新路以西宗地1202萬/畝成交天價，曾引起市場的一片驚嘆。從這三宗土地限定住宅最高價格看，位于市區(qū)撫河以西、洪城路以南朝陽洲D(zhuǎn)GC0636號宗地限定價格為3260元/㎡，位于南昌經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的DGC0637號宗地限定價格為2450元/㎡。所以，這中間的任何留拍和取消限價均屬于正常的調(diào)整。投資回落主要表現(xiàn)在一級土地市場投資和二級商品房市場供應兩方面的回落?？傮w成交率的下降和大宗地塊成交率的偏低，都充分說明南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資更為謹慎。從2006年市場供求應的板塊分面來看：2006年紅谷灘新區(qū)重新發(fā)力，并形成兩翼齊飛的發(fā)展格局，成為市場供應的最大區(qū)域。在贛江南岸，市中心、青山湖及象湖三個板塊幾乎并駕齊趨。高層，小高層的市場供應比例明顯增加。從銷售來看，各種物業(yè)銷售情況均較好,高層物業(yè)銷售率歷史性超過多層，%。從戶型供應來看，2006年三房供應量增加是市場的最大亮點，%，其次是兩房占23%，%、%、%，復式僅占4%。但房價是不以人的意志轉(zhuǎn)變的，它是按市場發(fā)展規(guī)律運行的。至2006年10月底，南昌市新推續(xù)推樓盤整體均價突破3600元/㎡，%。商業(yè)地產(chǎn)類型豐富多彩，競爭態(tài)勢愈演愈烈2006年南昌商業(yè)地產(chǎn)走出了2005年的相對蕭條，入市產(chǎn)品類型多樣。贛江以西紅谷灘社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)市場的新亮點，商業(yè)街、百貨、超市、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)類型的群花爭艷，著實奠定了南昌第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。在2006年雙限土地試探性推向市場的基礎上，2007年在土地市場上雙限地的供應將會增多，開發(fā)商將面對開發(fā)成本和利潤挖掘的雙向選擇，開發(fā)投資將更為謹慎而理性。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗艿礁鼑栏竦目刂?，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。城市化進程全面提速，市場供應進入勃發(fā)期至2006年南昌城市化“一江兩岸”的大格局已經(jīng)確定。從2005年和2006年土地供應來看，近兩年南昌共出讓且成交土地上萬畝，根據(jù)項目開發(fā)運營推盤速度，2007年將是市場供應的一個高鋒期。房地產(chǎn)市場供應將進入一個勃發(fā)期。城市功能分布明顯，物業(yè)形態(tài)更為集中從供地性質(zhì)來看。在贛江以東的其它板塊，%，%，商住綜合用地占38%。由此可見，紅谷灘正在形成中心區(qū)以商業(yè)、商務為配套為重心，左右兩翼以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主導，商業(yè)配套為輔助的發(fā)展格局。從各區(qū)域供地經(jīng)濟指標看，城南、蓮塘，南昌經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)整體容積率偏低。同時，隨著紅角洲、城南、京東等區(qū)域供應量的有所增加，朝陽洲、青山湖板塊供應量的相對減少，對整體市場價格將起到均衡的作用。在戶型設計上，由于戶型種類的減少，三房與兩房的戶型創(chuàng)新變得更為重要，兩房的戶型面積由于政策貫穿力度尚未呈現(xiàn)，2006年略有上升，但隨著新政力度的加強，該房型面積將再次出現(xiàn)下降趨勢，但其功能將力求多樣化，逐步分擔三房在市場總體供應上所承受的壓力?？傮w上市場的戶型面積將更為集中，力求與政府調(diào)控相吻合，戶型面積由兩端向中間靠攏。按照紅谷灘整體發(fā)展趨勢，大紅谷灘區(qū)域居住將向兩翼擴張。商業(yè)地產(chǎn)重新崛起，大型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)平分秋色2006年的商業(yè)地產(chǎn)復蘇，為2007年的商業(yè)地產(chǎn)復興奠定了堅實的基礎。
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