【正文】 行體育活動(dòng)等，直到家長下班后將孩子接回家或電話通知孩子回家。7．組織開展豐富、高雅而又為居民喜聞樂見的各種社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)正常的人際交流和小區(qū)居民共同價(jià)值觀念、文明風(fēng)尚和社區(qū)精神的形成。通過采取這些措施，逐步提高業(yè)主管理費(fèi)的交繳率，以保證物業(yè)管理和服務(wù)的正常運(yùn)作。（1）按建筑面積劃分１）小型寫字樓，建筑面積一般在1萬平方米以下。２）商住型寫字樓，具有辦公和居住兩種功能。（4）按綜合條件劃分１）甲級寫字樓，具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù)。因此，可供租售的面積也不斷增加，業(yè)主或租賃單位多，人口密度很大。（4）使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大 寫字樓的作息時(shí)間比較集中，上下班時(shí)間及辦公時(shí)間人來人往、熙熙攘攘、川流不息；下班后人走樓空，冷冷清清。這里公務(wù)來往頻繁，商業(yè)洽談不斷，這些特點(diǎn)決定了對其物業(yè)管理的獨(dú)特要求。對電梯間、樓梯間及各隱蔽地方，保安人員要定時(shí)巡邏檢查，并建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。如高層樓宇造成火災(zāi)的因素很多，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果難以想象，必須特別注意預(yù)防各類火災(zāi)發(fā)生，保證消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通。同時(shí)，為了改善寫字樓形象，大樓外墻也應(yīng)定期清潔，以保持樓宇外表美觀，樓內(nèi)垃圾要及時(shí)清運(yùn)，定期消毒，預(yù)防疾病的傳播。8．2．2 寫字樓物業(yè)管理的組織實(shí)施1．寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作1）物業(yè)管理企業(yè)與大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約。5）按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管、驗(yàn)收工作。應(yīng)使房屋完好率達(dá)到98％以上，零修及時(shí)率達(dá)到98％以上，零修合格率達(dá)到100％，并建立健全用戶回訪制度，作好回訪記錄。此外，設(shè)備管理人員應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，以最短時(shí)間處理突發(fā)運(yùn)行故障。4）在主要入口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施。7）做好停車場管理工作，加強(qiáng)車輛進(jìn)出與停車的引導(dǎo)服務(wù)和及時(shí)疏導(dǎo)來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。6．綠化服務(wù)綠化、美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有階段性的特點(diǎn)，必須按照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，安排不同的落實(shí)措施，保證無破壞、踐踏，保證寫字樓內(nèi)四季常綠。商務(wù)中心人員在使用過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。（4）商務(wù)中心的工作程序1）接待客戶并了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求。寫字樓內(nèi)部人員因工作需要使用商務(wù)中心的設(shè)備，應(yīng)填寫《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》，經(jīng)其所在部門同意，方可使用。要使寫字樓保證較高的出租率和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營銷服務(wù)，開展寫字樓營銷的市場調(diào)研和營銷計(jì)劃制定；整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推廣；引導(dǎo)潛在承租人考察物業(yè)；潛在承租人的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助潛在承租人和業(yè)主溝通業(yè)務(wù)。在雨水倒灌的過程中，物業(yè)公司有充分的時(shí)間通知原告到地下停車場取車，如將車開出地下停車場，將不會(huì)造成奔馳轎車被水淹沒損害結(jié)果的發(fā)生。案發(fā)當(dāng)日的暴雨，雖然具有不可預(yù)見性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責(zé)：物業(yè)公司主觀上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，未通知車主進(jìn)車庫取車。想一想：如果你是該公司經(jīng)理，暴雨來臨時(shí)，你會(huì)怎樣處理？8．3 商業(yè)物業(yè)的管理商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。（1）按建筑規(guī)模劃分1）居住區(qū)商場。3）市級購物中心。2）商住兩用型。2）封閉型。（3）客流量大 商場進(jìn)出人員雜，客流量大，不受管制，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)非常重要；還有些商品屬于易燃易爆物品，消防安全也不能馬虎。（2）需要確保商場的安全性 商場建筑物類型復(fù)雜、樓層高、功能多、建筑面積大、進(jìn)出口多，造成人流量大，人員復(fù)雜，這些人在進(jìn)出商場時(shí)又不受任何的限制，尤其是敞開式的商場堆滿了商品，給制定和落實(shí)安全措施帶來了很多困難。（3）要確保顧客消費(fèi)的便利性 商業(yè)物業(yè)內(nèi)部要保持各種引導(dǎo)、提示標(biāo)識(shí)的完整性，為前來消費(fèi)的顧客提供一個(gè)明確的休閑、消費(fèi)導(dǎo)向，為顧客提供消費(fèi)便利。因此，要對商業(yè)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施精心養(yǎng)護(hù)、及時(shí)維修，保證運(yùn)行可靠。據(jù)制定該標(biāo)準(zhǔn)的百聯(lián)集團(tuán)華聯(lián)物業(yè)管理公司有關(guān)人士解釋說，如果顧客拿沒有開啟過的飲料入店，極易與店中的飲料商品發(fā)生混淆。此外，新標(biāo)準(zhǔn)對扶梯口、休息區(qū)、消防區(qū)等商場管理“盲點(diǎn)”也作出規(guī)定。據(jù)了解，若運(yùn)行順暢，新標(biāo)準(zhǔn)將向上海甚至全國其他百貨店、大賣場推廣。4）營業(yè)時(shí)間結(jié)束時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格清場，確保商場內(nèi)無閑雜人員，以免商品失竊。2），在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組建一支素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)消防隊(duì)伍成立一支消防隊(duì)；在商場銷售者中成立一支義務(wù)消防隊(duì)，通過宣傳、培訓(xùn)，使所以銷售者提高消防意識(shí)，熟悉消防知識(shí)，掌握消防器材的使用。5）保持消防通道暢通無阻，一旦發(fā)生火警，能及時(shí)疏散人群。營業(yè)時(shí)間采用流動(dòng)保潔，而且避免濕拖。4．車輛管理。5．房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理。4）建立有效的巡視檢查制度，對供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備定時(shí)、定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7．銷售者的選配主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配銷售者。 ［案例83］ 店鋪屢屢違反管理規(guī)定怎么辦某商業(yè)樓宇一層有店鋪近20家，他們大多都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開展經(jīng)營活動(dòng)。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅(jiān)決采取處罰措施。嚴(yán)肅較真的態(tài)度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動(dòng)，當(dāng)即保證不再亂擺亂放。處罰只能是不得以而為之，最好的辦法還是通過說服教育解決問題。工業(yè)園區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)建造的，以工業(yè)生產(chǎn)用房為主，并配有一定的辦公樓宇、生產(chǎn)用房（住宅）和服務(wù)設(shè)施的地方。（3）一般工業(yè)物業(yè) 物業(yè)內(nèi)的企業(yè)項(xiàng)目必須設(shè)置防治污染設(shè)施。（3）工業(yè)設(shè)備的功能容易過時(shí) 新技術(shù)革命帶來功能更先進(jìn)的設(shè)備，這對原有的技術(shù)設(shè)備是一很大的沖擊，這一點(diǎn)無疑會(huì)增加投資者的風(fēng)險(xiǎn)。2）水體污染。4）噪聲污染。（5）建筑獨(dú)特，基礎(chǔ)設(shè)施齊全 工業(yè)廠房通常采用框架結(jié)構(gòu)的大開間建筑形式，室內(nèi)采光、通風(fēng)好。生產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用和接觸一些危險(xiǎn)品，如管理不善，易發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故。因此，工業(yè)廠房必須保持持續(xù)的供水、供電，如果確實(shí)需要維修、搶修而需要臨時(shí)中斷時(shí)，必須要提前做好安排。對清潔要求高的廠房平時(shí)要采取高新保潔技術(shù)，保護(hù)清潔要求。這就要求物業(yè)管理部門了解不同行業(yè)的有關(guān)知識(shí)，有針對性地制定具有權(quán)威性和約束力的管理規(guī)定，養(yǎng)護(hù)好轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序。4）材料領(lǐng)取、加工、檢驗(yàn)、耗用等規(guī)定。8）消防制度。3）工業(yè)企業(yè)不得以任何形式占用公用部位，不可占用園林綠地。2）工業(yè)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要，對廠房和倉庫進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時(shí)，不可損壞樓面結(jié)構(gòu)和超過樓面允許的載荷。如有超載放置，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求修復(fù)到正常狀態(tài)，由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)承擔(dān)。工業(yè)生產(chǎn)專用設(shè)施和設(shè)備，由工業(yè)企業(yè)自管；工業(yè)生活共用設(shè)施、設(shè)備以及工業(yè)物業(yè)附屬設(shè)施、設(shè)備（以下簡稱為工業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備），可委托物業(yè)管理公司管理。這些標(biāo)志為進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的車輛和人員提供向?qū)Ш途镜淖饔谩?．工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理（1）工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治 環(huán)境污染的治理有兩個(gè)方面，即防與治，預(yù)防為主，治理為輔。2）水體污染的防治。技術(shù)革新改造，減少噪音。5） 電磁波污染的防治。2）工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生要注意“掃”和“防”結(jié)合，道路要天天清掃、灑水。3）認(rèn)真清理工業(yè)物業(yè)內(nèi)的違章搭建。新型的人文環(huán)境可以煥發(fā)熱情，提高工作效率。4）嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。4）保持消防通道暢通無阻，一旦發(fā)生火災(zāi)能及時(shí)疏散人群。4）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同，明確雙方責(zé)任。認(rèn)識(shí)到，如果工業(yè)物業(yè)管理單純模仿居民區(qū)物業(yè)管理，只搞些清潔保安、修修補(bǔ)補(bǔ)，則很難落實(shí)建科技園，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的建園宗旨。：物業(yè)公司投資成立網(wǎng)上信息站，設(shè)專人管理。以上服務(wù)內(nèi)容的網(wǎng)上信息站已經(jīng)成立，國內(nèi)一些企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、網(wǎng)上購物和網(wǎng)上獲取信息；市場戰(zhàn)略研究、CI設(shè)計(jì)等由鑫茂集團(tuán)指定四方企劃發(fā)展公司負(fù)責(zé)；產(chǎn)品推廣中心和技術(shù)服務(wù)中心擬建在火炬創(chuàng)業(yè)園鑫茂民營科技園內(nèi)（在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)），需待該園竣工后，方可實(shí)現(xiàn)；大規(guī)模貯備可在外企任職人才，因?yàn)橥馄笕瞬艓旃芾砗徒?jīng)營成本原因，擬在我國加入WTO以后設(shè)立。：中小企業(yè)融資難，中小型外資企業(yè)融資也難。融資機(jī)構(gòu)是很專業(yè)的機(jī)構(gòu)。對于有可能上市的公司，由科創(chuàng)投資管理公司牽頭，邀請證券公司合作，對企業(yè)進(jìn)行上市包裝，推薦企業(yè)上市。對公安、司法、工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的協(xié)作要求，予以合作。制定業(yè)主公約、物業(yè)管理公約，設(shè)立評比欄，對客戶執(zhí)行管理公約情況進(jìn)行評比。 上述5項(xiàng)服務(wù)，是以榮罡物業(yè)管理公司為主線，由集團(tuán)內(nèi)相應(yīng)公司和部門綜合完成的。（2）體育類物業(yè) 包括體育場、健身房、游泳館、網(wǎng)球場等。（6）交通類物業(yè) 包括車站、碼頭、機(jī)場、停車場、橋梁等。在傳統(tǒng)管理體制下，一般為系統(tǒng)管理，在投資、維修、保養(yǎng)等方面由主管部門承擔(dān)主要責(zé)任。（2）服務(wù)需求不同 在其它類型物業(yè)中求知場所要求燈光柔和、環(huán)境寧靜，一般應(yīng)鋪設(shè)地毯；醫(yī)療衛(wèi)生場所特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)并配置足夠的座椅，供患者和家屬等候使用，并且應(yīng)該限制住院部的探視時(shí)間；影視院、醫(yī)院、圖書館、博物館等區(qū)域要有吸煙限制等。8．5．2 酒店的物業(yè)管理酒店（hotel）也稱飯店，主要是為賓客提供飲食和臨時(shí)住宿的場所?？头孔∷抟嗍牵ㄩL包房的除外），今天來明天走，即使開會(huì)也至多一個(gè)星期，賓客流動(dòng)頻率特別高。為此服務(wù)要幾班倒，時(shí)間又很長。服務(wù)人員從穿戴、化妝到站姿、坐姿，到迎送賓客的禮貌語言、微笑服務(wù)，到端菜、送菜、報(bào)菜名等都有嚴(yán)格的規(guī)范要求。服務(wù)人員的禮貌服務(wù)要求：1） 服務(wù)人員形象要美，統(tǒng)一著裝。有客人來時(shí)主動(dòng)接待，客人要辦的事如住宿、吃飯或娛樂等都有著落，對不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的事要報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)解決。2）庫房鑰匙要有專人保管，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行登記制度。5）前臺(tái)晚班人員清點(diǎn)鑰匙并做好記錄。酒店的物業(yè)對設(shè)備性能要求高、變化較快，只有不斷完善其使用功能，才能延長其經(jīng)濟(jì)壽命，這就要對物業(yè)的設(shè)備設(shè)施適時(shí)地進(jìn)行更新改造。（4）酒店的保潔服務(wù)1）搞好客房衛(wèi)生服務(wù)，每天都要按規(guī)范清掃、擦拭房間，更換床單、被套、枕巾、拖鞋、浴巾、毛巾、牙具等。加工制作要按規(guī)范要求，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)酒店都應(yīng)設(shè)有負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔工作的部門，根據(jù)酒店和物業(yè)管理企業(yè)的具體情況制定嚴(yán)格的衛(wèi)生保潔規(guī)范要求、崗位職責(zé)、操作規(guī)程和達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，具體內(nèi)容應(yīng)盡可能細(xì)化，便于操作。（6）環(huán)境綠化管理 酒店的綠化工作除了對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境美化外，更主要的是對樓宇內(nèi)的美化。1．醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）工作專業(yè)性強(qiáng) 醫(yī)院每天都會(huì)有大量的醫(yī)療廢物產(chǎn)生，這些廢棄物攜帶病菌和有害物質(zhì)，必須按嚴(yán)格的規(guī)定分類處理和清運(yùn)。這給醫(yī)院的物業(yè)管理工作帶來了相當(dāng)大的難度，無形中增加了物業(yè)管理費(fèi)用的支出。醫(yī)院設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)必須適應(yīng)醫(yī)療服務(wù)專業(yè)性、時(shí)效性、穩(wěn)定精確性強(qiáng)的特點(diǎn)，根據(jù)醫(yī)療要求和設(shè)備運(yùn)行規(guī)律加強(qiáng)維修設(shè)計(jì)，提高維修效率。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)組織有關(guān)人員處理解決。4）慎防醫(yī)托。醫(yī)院人流量大，車流量也大，一定要規(guī)范停車場管理，確保停車場車輛有序停放，行駛暢通。3）清潔被服按時(shí)下發(fā)到科室，雙方做好清點(diǎn)登記，每天做好日工作量統(tǒng)計(jì)。傳染病區(qū)尤其如此，不能將傳染病原帶出傳染病區(qū)。3）保潔要勤快。5）在垃圾處理時(shí)要區(qū)分有毒害類和無毒害類，定期消毒殺菌。熟練使用各種消殺藥物，熟知作業(yè)過程的規(guī)范，保證院內(nèi)沒有蟲鼠傳播病菌和白蟻來侵蝕物業(yè)設(shè)施。要實(shí)行制作、銷售過程的衛(wèi)生監(jiān)管。洗餐具時(shí)小心操作，搞好消毒，節(jié)約用水。護(hù)工必須掌握必要的專業(yè)醫(yī)療醫(yī)護(hù)知識(shí)，必須遵守醫(yī)院和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及操作規(guī)程。④ 護(hù)送病人做各項(xiàng)輔助檢查和治療，特殊危重病人必須有醫(yī)護(hù)人員陪同。專業(yè)陪護(hù)人員為病人提供專業(yè)化、親情般服務(wù)，并作為整體化護(hù)理的一個(gè)重要補(bǔ)充，是一種新型的護(hù)理模式。導(dǎo)醫(yī)、導(dǎo)診員的職責(zé)是正確引導(dǎo)病人就診，為病人的就診提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。學(xué)校的建筑大體有辦公樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、宿舍樓、食堂、體育館、禮堂、購物中心、操場、停車場等。因此，要充分考慮學(xué)生的人身安全問題，固定于地面的文體器材一定要牢固，定期檢查，有損壞及時(shí)維修，修繕時(shí)注意釘子的安全使用?？梢岳谜勑?、板報(bào)、表揚(yáng)等形式對學(xué)生進(jìn)行思想發(fā)育。② 要求學(xué)生按時(shí)就寢，如有特殊情況，需要向公寓管理人員請假。3）衛(wèi)生管理① 物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部位的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。由物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校組成學(xué)生公寓管理委員會(huì)，企業(yè)負(fù)責(zé)學(xué)生生活后勤的保障和資產(chǎn)運(yùn)作，為學(xué)生提供良好的后勤服務(wù)保障；學(xué)校負(fù)責(zé)學(xué)生的思想政治教育與學(xué)習(xí)管理，提倡學(xué)生民主管理，建立學(xué)生公寓管理委員會(huì)，定期召開各種會(huì)議，收集學(xué)生意見，反映建議和要求，參與決策和管理，真正形成促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展的良好氛圍。保潔人員工作時(shí)要輕、快，工作性交談也盡量小聲，不可干擾教學(xué)。② 每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時(shí)記錄需修理的電燈、線路，并及時(shí)維修，保障電的正常供應(yīng)，如發(fā)現(xiàn)停電，要立即搶修，確保及時(shí)供電。② 及時(shí)完成綠化帶內(nèi)缺株樹木的補(bǔ)栽和花草的更換，特別是要及時(shí)對老化樹木進(jìn)行修枝，保證學(xué)生安全。⑤ 教學(xué)樓內(nèi)的墻壁上可裝飾藝術(shù)品、字畫等，保持其衛(wèi)生干凈，烘托學(xué)習(xí)氣氛，為師生提供一個(gè)清新、優(yōu)美而典雅的良好環(huán)境。物業(yè)管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往醫(yī)院看望學(xué)生，并表示慰問。針對此情況，物業(yè)管理中心進(jìn)行了分析，認(rèn)為此事發(fā)生在保安下班后，個(gè)人喝酒過量所導(dǎo)致的，系個(gè)人行為，與物業(yè)管理中心無關(guān)，物業(yè)管理中心只是有教育不嚴(yán)的問題。分析：保安打人首先違反了《中華人民共和國治安管理處罰條例》第二十二條第一款“毆打他人，造成輕