【正文】 真實需求，并據此迅速制定自己的應對策略。3. 根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。二、注意事項1. 入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內。5. 注意判斷客戶的誠意、購買力和成交概率。（6） 帶看樣板間一、基本動作1. 介紹中強調項目的優(yōu)勢（見答客戶問）。2. 再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其作義務購房咨詢。2. 及時分析暫為成交或未成交的真正原因，記錄在案。 客戶的聯絡方式和個人咨詢資料；216。定期跟蹤后對客戶情況進行記錄和更新，如遇問題及時向主管及經理反饋。3. 客戶等級應視具體情況，進行階段性調整。4. 無論最后是否成交，都要婉轉要求客戶幫忙介紹客戶。4. 兩人或兩人以上與同一客戶有聯系時，應該相互通氣，統(tǒng)一立場，協(xié)調行動。4. 詳盡解釋定單填寫的各項條款和內容： 若是小定金，與客戶約定大定金的補足日期及應補金額填寫于認購書上；與客戶約定簽約的日期及簽約金額填寫于認購書上；或其他附加條件于空白處注明；其他內容依認購書的格式如實填寫。8. 確定定金補足日或簽約日，并詳細告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件。2. 當客戶對某套單元稍有興趣或決定購買但未帶足足夠的金額時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的辦法。6. 認購書填寫完后，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。3. 若重新開單，大定金認購書依據小定金認購書的內容來填寫。2. 填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。2. 將新認購書副本交開發(fā)商代表換回原認購書，原認購書（兩份）交經理備案。2. 驗對身份證原件，審核其購戶資格。6. 將認購書收回，交現場經理備案。二、注意事項1. 示范合同文本應事先準備好。5. 由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經過公證。9. 及時檢查簽約情況，若有問題，應采取相應的應對措施。4. 將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?（三） 工作制度（1） 公司員工手冊（2） 現場管理制度的補充及沖突處理本制度是為便于現場管理、更好的實現銷售而制定的，系在公司員工手冊等各項目基本制度上，根據現場實際情況而制定的一種補充管理制度。銷售人員上班時間必須配戴胸卡。每天接訪組負責清理客戶用過的紙杯、煙灰缸，接電組負責清理前臺臺面。e) 遲到早退，一經發(fā)現罰款50元。病假上班后要補交病假條及病歷書。i) 嚴禁在接聽客戶電話或接待過程中吃各類食物、員工嚴禁在銷售大廳吸煙。k) 鑰匙每天由固定值班人員保管，銷售代表帶客戶看房領用鑰匙要作登記。二、 銷售現場客戶接待原則現場售樓處，銷售代表每天按照接聽電話、接待來訪客戶分為兩組，每日認真準確填寫來電來訪記錄，銷售代表每天填寫《來訪客戶登記表》，自己妥善保管。2. 接待來訪a. 第一次到現場來訪的客戶，由現場的銷售代表按序輪流接待，接待后填寫《來訪客戶登記表》b. 因時間的差異，或老客戶來訪造成當天負責接待的銷售代表在接待新客戶論空時，在當次即時補充一次接待機會。作好客戶的確認的工作明確新客戶后方可接待，以免撞單。）該客戶算為新客戶輪為排序。如果客戶不記得接待過的業(yè)務員，該業(yè)務員也沒有認出客戶，則當日接訪組接待，如成交第一接待無業(yè)績、無傭金，當日接訪者有傭金、業(yè)績。銷售層。分期：施工、進度及完工日期② 戶型分類及面積配比③ 物業(yè)交房及裝修標準④ 物業(yè)管理費及各項服務收費明細（3） 項目定位及市場競爭① 項目定位及推廣主題 （項目產品定位、客戶定位、形象定位）② 項目優(yōu)勢及疑難問題統(tǒng)一答客問③ 周邊競爭項目調查情況統(tǒng)計表（4） 客戶購房須知① 項目購房須知② 按揭手續(xù)辦理須知（5） 文件清單(1) 營銷管理綱要(2) 銷售部工作制度(3) 來電總登記表(4) 來訪總登記表(5) 客戶接待登記（業(yè)務員）(6) 貴賓推薦書（業(yè)務員給客戶）(7) 價目表(8) 客戶認購須知（業(yè)務員給客戶）(9) 貸款利率表、手續(xù)告知(10) 保留書（小定）(11) 認購書（大定）(12) 銷售合同(13) 購房備忘表（交易手續(xù)費及入戶費用）(14) 客戶跟蹤記錄(15) 銷售員周報(16) 銷售工作制度(17) 銷控表(18) 銷控通知單(19) 現金管理表（小定金、大定金）(20) 現場費用支出登記(21) 現場人員外出登記(22) 小定、大定、合同清單(23) 折扣申請表（以上內容詳見附件六）第三部分 分工與合作發(fā)展商代理/顧問廣告公司人力資源管理崗位職責制定人員招聘人員培訓及再培訓人員定崗工作考核計劃任務制定項目總計劃月度計劃部門建設計劃推廣控制及評估推廣計劃、費用核定推廣核心及主線核定推廣表現核定推廣績效評估推廣調整建議銷售管理與協(xié)調開盤前準備現場管理現場協(xié)調現金管理信息反饋現場期報市場報告快報銷售建議簽約及后續(xù)工作簽約款項催收售后服務收樓違約處理注：此表內容根據市場一般操作貫例劃分，具體工作分工、配合及流程須經雙方商定。 本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 第四條 國家根據社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。 縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 第十條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。 第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。第十四條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。 第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 第二十條 土地使用權因土地滅失而終止。 【章名】 第二節(jié) 土地使用權劃撥 第二十二條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 第二十七條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產。 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。 第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。具體辦法由國務院規(guī)定。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。第七條 商品房現售,應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 第三章　廣告與合同第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。第十七條 商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。北京市商品房（樓房）測繪技術規(guī)定一、 準備工作：（一） 根據施測單位提供的竣工圖紙或施工圖紙按約比例繪制作業(yè)草圖，草圖繪制在統(tǒng)一的草圖紙上。四、 面積計算：面積計算按照《建筑面積計算規(guī)則》（1982）經基設字58號和《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的要求進行計算。（三） 計算過程保留三位數。（二） 填寫“北京市房屋登記表”：依據《北京市房地產登記測繪細則》，分攤公用建筑面積填在備注欄中。新的登記表使用之前，按以上要求填寫現行有關表格。（二） 高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中住外邊線的水平寬度計算。（六） 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2．2米的，按圍護外圍水平面積計算建筑面積。（九） 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。（十三） 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。（十九） 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。（三） 層高在2．2米以內的技術層。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺