對規(guī)范包干制條件下住宅物業(yè)服務(wù)收費的思考-預(yù)覽頁
【正文】 改革委、建設(shè)部下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。一、 甘肅省現(xiàn)行的包干制住宅物業(yè)服務(wù)收費政策物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。平方米建筑面積，可上浮20%，二、甘肅省現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)項目和包干制住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的弊端（一）、等級劃分和對應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明細根據(jù)《甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級暫行標(biāo)準(zhǔn)》，各級物業(yè)企業(yè)服務(wù)項目都分為基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理6個，每個項目服務(wù)內(nèi)容不明確，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明細，無法進行量化考核，不利于房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督管理。再者沒有制定出業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費和公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費?？v向?qū)⑽屙椃?wù)項目再分為五級、五類、三類、二類。其中工作標(biāo)準(zhǔn)涉及對工作的責(zé)任、權(quán)利、范圍、質(zhì)量要求、程序、效果、檢查方法、考核辦法所制定的標(biāo)準(zhǔn)，包括部門工作標(biāo)準(zhǔn)和崗位(個人)工作標(biāo)準(zhǔn)。另一方面推動了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭。物業(yè)服務(wù)行業(yè)配套于房地產(chǎn)業(yè)，是一個新興的產(chǎn)業(yè)。 有利于住宅區(qū)域社會的穩(wěn)定和諧。 有利于價格主管部門的職能轉(zhuǎn)變。 （1）.物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)雙重責(zé)任。 （2）、業(yè)主權(quán)利和義務(wù)眾口難調(diào)。 （3）物業(yè)服務(wù)共性與個性左右兼顧。要達到對立統(tǒng)一，關(guān)鍵在于適當(dāng)細分物業(yè)服務(wù)的項目、設(shè)置差異化的服務(wù)級別，制定多重標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)價格。因此，物業(yè)企業(yè)在規(guī)定的區(qū)域和時段，根據(jù)所提供服務(wù)項目向業(yè)主們收取費用是平均和統(tǒng)一的，具有一定的強制性。反過來，對于業(yè)主們來說，關(guān)于業(yè)主們需求的物業(yè)服務(wù)項目和級別的信息，比物業(yè)企業(yè)多且全。物業(yè)檔次愈高，需要提供的物業(yè)服務(wù)項目愈多，要求的物業(yè)服務(wù)級別愈高。住宅物業(yè)服務(wù)擬根據(jù)住宅物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備和服務(wù)內(nèi)容及要求，可劃分成下列項目和級別類別: ①.綜合管理服務(wù)項目，由低到高分為一、二、三、四、五級別。 ⑤共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)項目劃分為:公共部位維護服務(wù)由低到高分一、二、三類別。消防系統(tǒng)維護服務(wù)由低到高分一、二類別。保險費及其他服務(wù)。其服務(wù)級別、類別都會超過普通商品住宅。 明確規(guī)定價格形式和定價方法依據(jù)國家發(fā)改委和建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，菜單式住宅物業(yè)服務(wù)價格擬實行政府指導(dǎo)價和市場指導(dǎo)價。包干制住宅物業(yè)服務(wù)價格的制定依據(jù)是國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（試行），嚴(yán)格按照國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表》所列項目并結(jié)合甘肅省相關(guān)費用的社會平均水平測算制定。 ②地州市和區(qū)縣價格主管部門會同地州市和區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門，依據(jù)住宅物業(yè)服務(wù)分等收費的基準(zhǔn)價及其浮動幅度有關(guān)規(guī)定，制定本地州市和區(qū)(縣)住宅物業(yè)服務(wù)分等收費的水平和標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)布招標(biāo)公告或協(xié)議收費標(biāo)準(zhǔn)若干工作日前，申請行業(yè)協(xié)會協(xié)助協(xié)調(diào)。 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管
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