2007年度吉安澳園金海岸策略報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 公開(kāi)2200元/㎡的均價(jià)，其房型面積較大，導(dǎo)致總房款較高，促使部分客戶(hù)轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)多層復(fù)式及別墅等，故價(jià)格成為客戶(hù)的重要決策之一。（加強(qiáng)銷(xiāo)售員培訓(xùn)）三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析四期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析⑴澳園三房戶(hù)型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：餐廳朝北270176。的落地玻璃觀景，一覽無(wú)余的磨盤(pán)湖畔景色；客廳朝南采光充足，手推拉式玻璃門(mén)，㎡的休閑觀景/自然采青/種植花草陽(yáng)臺(tái)；兩梯兩戶(hù)的尊貴配套設(shè)計(jì)。四期產(chǎn)品劣勢(shì)分析四期產(chǎn)品單從戶(hù)型結(jié)構(gòu)上分析，是吉安市場(chǎng)都是比較合理的，如270176。帝景灣等?！蚪嫌皥@?！蚩稻悠洫?dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)臨江觀景等。金海岸江南御景園康居㎡三房總款約為32萬(wàn)元（都以目前均價(jià)計(jì)算）。其次再與其它兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)（、江南御景園）樓盤(pán)的橫向比較，無(wú)論從戶(hù)型面積、還是從銷(xiāo)售均價(jià)等方面，對(duì)澳園同時(shí)由于所剩套數(shù)比較多，市場(chǎng)容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷(xiāo)售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)。金海岸的核心定位：享受城市高質(zhì)生活。在36㎡的三房，建議以時(shí)尚簡(jiǎn)約型或現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買(mǎi)家感覺(jué)是我在住這房子。其認(rèn)知過(guò)程的長(zhǎng)短就直接影響了吉安市高層住宅的快速銷(xiāo)售，故我們建議：⑴聯(lián)合媒體舉辦高峰論壇——可以由當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w牽頭主辦，多家開(kāi)發(fā)商參與的方式，舉辦“吉安高層生活論壇”，通過(guò)報(bào)紙、電視等多家媒體炒作，來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者接受高層住宅產(chǎn)品；⑵舉辦品牌客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)——聯(lián)合汽車(chē)、時(shí)裝等高端消費(fèi)品群體的行業(yè)，搞一系列展會(huì)/文娛/抽獎(jiǎng)等“捆綁式”促銷(xiāo)活動(dòng)，因?yàn)橥叨讼M(fèi)品的客戶(hù)具備很大的重疊性。；其中又細(xì)分為：品質(zhì)建筑規(guī)劃、2棟點(diǎn)式和2棟板式建筑風(fēng)格；完善成熟的生活配套；11000㎡澳州風(fēng)情的中庭主題花園；泛會(huì)所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套；品牌物管的呵護(hù)、小區(qū)實(shí)景展示；現(xiàn)房實(shí)景銷(xiāo)售。大致分為：城北核心地段，吉州區(qū)的中央生活區(qū)（CLD）；交通十分便利，周遍生活配套成熟齊全，尊貴身份象征；多所名校環(huán)繞，書(shū)香門(mén)第；臨風(fēng)景優(yōu)美的磨盤(pán)湖和森林公園；……綜上所述分析及結(jié)合項(xiàng)目前期的形象主題定位：享受城市高質(zhì)生活。所以我們建議07年在此基礎(chǔ)上升華主題，從而確定澳園3.【高】一是指項(xiàng)目產(chǎn)品的物理屬性；二是體現(xiàn)居者的身份、地位、品位、成就、功名等；三是項(xiàng)目的品質(zhì)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、園林、配套、服務(wù)等。二、07年度銷(xiāo)售階段劃分及方略為了在07全年度更好、更快、更順利的完成首批162套的銷(xiāo)售任務(wù)，特把全年銷(xiāo)售任務(wù)細(xì)分在以下的三個(gè)階段。訴求主題：高層住宅生活享受、視野開(kāi)闊（磨盤(pán)湖風(fēng)景）、高品質(zhì)的小區(qū)文化生活、品質(zhì)物管服務(wù)等銷(xiāo)售第三階段銷(xiāo)售階段：2007年11——2008年2月底銷(xiāo)售目標(biāo)：累計(jì)完成90%以上（約145套）營(yíng)銷(xiāo)工作：；；訴求主題：高質(zhì)從戶(hù)型結(jié)構(gòu)中可以看出，復(fù)式下層中的公共衛(wèi)生間是個(gè)暗室，然而其南邊有個(gè)休閑陽(yáng)臺(tái)，建議針對(duì)這個(gè)衛(wèi)生間可以通過(guò)和陽(yáng)臺(tái)之間用玻璃強(qiáng)隔開(kāi)，來(lái)強(qiáng)化它的亮度。通過(guò)以上對(duì)其戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析和其反映出來(lái)所特有的氣質(zhì)，我們建議在其營(yíng)銷(xiāo)推廣中，其主打宣傳廣告語(yǔ)為——陽(yáng)光生活 別墅享受【多層/健康/身份/運(yùn)動(dòng)】根據(jù)上篇（營(yíng)銷(xiāo)篇）的營(yíng)銷(xiāo)策劃思路，把項(xiàng)目產(chǎn)品分成兩大部分，一部分是07年度“07高質(zhì)生活年”的高層營(yíng)銷(xiāo)階段；另外是后期產(chǎn)品訴求。金海岸是星港澳園的四期產(chǎn)品，也是項(xiàng)目的壓軸作品。目前吉安多層住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)大約1700元/㎡，故我們建議其首批高層房源的市場(chǎng)均價(jià)控制在2100—2200元/㎡，鑒于項(xiàng)目在售的價(jià)格普遍高于這個(gè)均價(jià)，所以要在原來(lái)的價(jià)格基礎(chǔ)上做點(diǎn)調(diào)整，運(yùn)用“明升暗降”的方式，來(lái)間接降低銷(xiāo)售價(jià)格，方法有折扣優(yōu)惠、購(gòu)房回贈(zèng)、贈(zèng)物管費(fèi)、贈(zèng)送契稅等。金海岸正值此時(shí)，06年全新推出高層住宅產(chǎn)品，提倡了“享受城市高質(zhì)生活”的核心廣告語(yǔ)。的大弧形觀景陽(yáng)臺(tái)；；（園林+配套）；（建筑+生活）等。（智能化、物業(yè)服務(wù)訴求）銷(xiāo)售策略一切工作都是為了銷(xiāo)售，銷(xiāo)售人員在案場(chǎng)對(duì)客戶(hù)把握能力就尤其重要。SP活動(dòng)策略◎“07高質(zhì)生活年”的宣傳推廣主題，其核心主題——高檔品質(zhì)，包括產(chǎn)品建筑品質(zhì)、小區(qū)生活品質(zhì)、園林景觀品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等。—30期間購(gòu)房的客戶(hù)在原優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再享受一個(gè)點(diǎn)的折扣，并可以以抽獎(jiǎng)的方式產(chǎn)生5個(gè)幸運(yùn)獎(jiǎng)（廬山兩日游）。金海岸07高質(zhì)生活年◎公交車(chē)體廣告〖項(xiàng)目LOGO及SLOGEN〗星港澳園壓軸之作——澳園我們建議通過(guò)對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)景拍攝，制作成60秒長(zhǎng)廣告宣傳片，于4月16日開(kāi)始播放。其三多聯(lián)合和發(fā)動(dòng)報(bào)紙媒體對(duì)吉安高層住宅市場(chǎng)的展望和炒作，來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)識(shí)、接受、購(gòu)買(mǎi)高層住宅產(chǎn)品。觀景訴求）高層
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