【正文】 家的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策是私家車(chē)逐漸走入家庭，縮短了TOWNHOUSE和市區(qū)通勤時(shí)間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀念也越發(fā)隨之變化，TOWNHOUSE滿足了人們對(duì)環(huán)境和私密性的追求。板式小高層多為９至１４層，一般一層２至４戶，因其經(jīng)濟(jì)實(shí)惠受到消費(fèi)者的廣泛歡迎。六、亦莊區(qū)域整體市場(chǎng)看法 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了該地區(qū)樓市的發(fā)展，位于亦莊博達(dá)中心對(duì)面的一棟洋房二期，9月2日開(kāi)盤(pán)，僅十幾天就售出80多套；由亦莊新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的星島嘉園，去年11月開(kāi)盤(pán)不到一年就銷(xiāo)售了92％；剛開(kāi)盤(pán)不久的東晶 　　在京城樓市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，亦莊緣何能成為“香餑餑”？歸結(jié)起來(lái)眾多的購(gòu)房者所以看好亦莊，紛紛前來(lái)安家置業(yè)，是因?yàn)槟壳耙嗲f已具備了成熟的居住環(huán)境和優(yōu)于城區(qū)的生態(tài)環(huán)境。市自來(lái)水九廠提供生活用水，區(qū)內(nèi)實(shí)行雙路供電，使用華北油田優(yōu)質(zhì)天然氣，并采取集中供熱。多家不同檔次的百貨公司和超市、300多家專(zhuān)營(yíng)店和不同風(fēng)格的快餐店、高科技多屏幕影院及超過(guò)3000個(gè)停車(chē)泊位和大型休閑花園的規(guī)劃已經(jīng)完成，即將興建。 　　■生態(tài)環(huán)境明顯好于城區(qū) 　　眾多的購(gòu)房者之所以看好亦莊，還在于它的各項(xiàng)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)明顯高于城區(qū)。 　　目前開(kāi)發(fā)區(qū)的空氣質(zhì)量已達(dá)到非采暖季為一級(jí)，偶爾二級(jí)，采暖季時(shí)為二級(jí)，為居住在這里的人們創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。 七、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）地理位置及周邊環(huán)境分析項(xiàng)目北臨天寶中路，與開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心、國(guó)際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會(huì)公寓樓；西臨西環(huán)北路與涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側(cè)為400多畝的住宅開(kāi)發(fā)用地，由天寶西街分隔。形成了“四季長(zhǎng)青、三季有花”的綠化系統(tǒng)?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來(lái)水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。 通過(guò)代表性樓盤(pán)了解北京亦莊市場(chǎng)的總體特征。（二） 市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列8個(gè)樣板樓盤(pán)：一棟洋房 一幅畫(huà)卷東晶國(guó)際 星島嘉園新康家園 項(xiàng)目名稱(chēng)位置社區(qū)規(guī)模（平方米）特色價(jià)格（元/平方米）戶型（平方米）入住時(shí)間一棟洋房博達(dá)中心對(duì)面15萬(wàn)純TOWNHOUSE社區(qū)，由澳洲五合國(guó)際公司設(shè)計(jì)，6000平米會(huì)所一期均價(jià)5700175313一期今年年底一幅畫(huà)卷博達(dá)中心西，大雄城市花園四期社區(qū)26萬(wàn)，一幅畫(huà)卷8萬(wàn)高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居。一幅畫(huà)卷于9月6日國(guó)貿(mào)房展會(huì)正式開(kāi)盤(pán)，也是以低價(jià)入市先聲奪人。價(jià)格定位是以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，以成本核算為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)有效客戶群體需求為導(dǎo)向來(lái)定價(jià)的。 B 精明的投資一族，良好的資金運(yùn)作，會(huì)帶來(lái)具大的利潤(rùn)回報(bào)。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長(zhǎng)過(guò)程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。 我們要?jiǎng)?chuàng)造需求，引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合市場(chǎng)；未來(lái)的市場(chǎng)推廣，是用觀念和賣(mài)點(diǎn)與消費(fèi)者溝通?？梢哉f(shuō)，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是類(lèi)別墅住宅；有公寓的模式，卻可以體驗(yàn)別墅的居住感受；有天有地；即經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又不失豪華、氣派……擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將促使我們的項(xiàng)目從市場(chǎng)大量的板樓、Townhouse之中脫穎而出。l 風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專(zhuān)業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開(kāi)。做為一個(gè)泛別墅項(xiàng)目在北京市眾多的別墅項(xiàng)目中，只有將項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃有效的導(dǎo)入品牌意識(shí)，以提升項(xiàng)目檔次而取得良好的銷(xiāo)售效應(yīng)。專(zhuān)業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。 提高銷(xiāo)售質(zhì)量，做為一個(gè)提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。建立完善的銷(xiāo)售渠道，例如：通過(guò)客戶介紹新客戶購(gòu)買(mǎi)且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費(fèi)者的認(rèn)可，所以不能將它作為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)來(lái)宣傳，所以，針對(duì)本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實(shí)效，做到對(duì)產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對(duì)市場(chǎng)、對(duì)有效需求消費(fèi)群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場(chǎng)，而最終以失敗告之。首層送花園，頂層送露臺(tái)。l 客廳空間挑空，彰顯了高貴與尊崇。l 合理搭配的動(dòng)靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私人空間互不相擾。我們不借助成熟的大環(huán)境、園林、物業(yè)，而我們的目標(biāo)客戶，不是因?yàn)槠渥陨砭哂心撤N個(gè)性而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為，而是因?yàn)樾蕾p我們的建筑形式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)才會(huì)進(jìn)行交易，我們堅(jiān)信這一點(diǎn)！我們的建筑，是居住的空間，也是藝術(shù)的展現(xiàn)。六、客戶群體定位由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅外籍客戶涉外中上管理層客戶投資型客戶自住型客戶，白領(lǐng)一族。l 戶型設(shè)計(jì)——復(fù)式、挑空、錯(cuò)層、躍層、夾層，一切帶來(lái)舒適的設(shè)計(jì)；采光好、通風(fēng)好，所有利于生活的因素。l 交通環(huán)境——毗鄰南四環(huán)，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬(wàn)里轉(zhuǎn)瞬間。（二）產(chǎn)品利基點(diǎn)分析：建筑風(fēng)格 時(shí)下的發(fā)展商和消費(fèi)者對(duì)其風(fēng)格到有頗多的詮釋?zhuān)胗靡环N建筑風(fēng)格給予其自身一種生活品味和生活追求的肯定，建筑風(fēng)格對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式，它已作為一種社會(huì)思潮深刻在人們的價(jià)值觀和審美觀中加以體現(xiàn)。 而本案要想獨(dú)秀一枝，開(kāi)啟亦莊TOWNHOUSE群落中的先河 建亞在對(duì)市場(chǎng)宏觀及微觀領(lǐng)域的探求中，尋求出了真正適合本案的風(fēng)格——后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，是現(xiàn)代主義風(fēng)格的終極版，是未來(lái)住宅發(fā)展的流行走勢(shì)，是新新人類(lèi)易于接受并持關(guān)愛(ài)的，是永不落幕的閃閃繁星。面積指標(biāo)并聯(lián)式別墅140—220平米之間。采用“生態(tài)網(wǎng)絡(luò)”的概念，體現(xiàn)人與自然的關(guān)系。徜徉于此，頓生曲徑通幽之感。社區(qū)總體規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)部以動(dòng)線路網(wǎng)貫穿，車(chē)走外環(huán)線，可以方便到達(dá)每一院落，實(shí)現(xiàn)完全地上的人車(chē)分流；停車(chē)解決全部在北向院前地上，基本保證一戶一個(gè)車(chē)位；社區(qū)以蜿蜒動(dòng)感的水系貫穿，增加規(guī)劃的靈動(dòng)和趣味；社區(qū)三個(gè)組團(tuán)分別設(shè)有集中綠地廣場(chǎng)，每一組團(tuán)內(nèi)部分割的小組團(tuán)內(nèi)設(shè)有公共活動(dòng)區(qū)域；社區(qū)設(shè)有集中大型會(huì)所，三個(gè)組團(tuán)內(nèi)分別設(shè)有幼兒園、托兒所，另設(shè)有商業(yè)街等公共配套設(shè)施。 24小時(shí)商務(wù)中心、中西餐廳、健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂(lè)酒廊、咖啡廳、小型診所、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心、小型圖書(shū)館、室內(nèi)球類(lèi)活動(dòng)室等等，符合國(guó)際化生活的需求。如享受會(huì)所各項(xiàng)服務(wù)的不同優(yōu)惠；每周免費(fèi)向持有會(huì)員卡的業(yè)主送精美小禮物；業(yè)主生日當(dāng)天贈(zèng)送生日禮物；每周享受家政中心的特定服務(wù)等等。換言之，正是由于出現(xiàn)了全球信息化的“地球村”現(xiàn)象，才出現(xiàn)了全球經(jīng)濟(jì)一體化，也才導(dǎo)致了世界各地國(guó)際化一族的產(chǎn)生。l 社區(qū)配備社區(qū)巴士，往返市中心。階段性價(jià)格定位： 開(kāi)盤(pán)價(jià) 采取低價(jià)入市的手法，一期價(jià)格均價(jià)以4000元/平米入市，以此試探市場(chǎng)，爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，體現(xiàn)物超所值。第 四 部 分營(yíng) 銷(xiāo) 實(shí) 戰(zhàn) 篇一、 項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度本案分A、B、C三區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，（）。 市場(chǎng)情形：近年，住宅市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈、促銷(xiāo)方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場(chǎng)情況，一方面為提前將產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)，往往在各銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作未完全完成前便開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。2．開(kāi)盤(pán)期 目的：項(xiàng)目全面向市場(chǎng)展現(xiàn)，主要通過(guò)主流媒體以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段的中心點(diǎn)，以最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多的買(mǎi)家成交，通常開(kāi)盤(pán)期的銷(xiāo)售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。3．強(qiáng)銷(xiāo)期 目的：利用主流媒體將產(chǎn)品自身賣(mài)點(diǎn)逐一向市場(chǎng)曝光，通過(guò)不同賣(mài)點(diǎn)的宣傳以及靈活的促銷(xiāo)方式，吸引不同需求之買(mǎi)家，達(dá)到銷(xiāo)售之目的。4．持續(xù)期 目的：持續(xù)維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取大批前階段未購(gòu)客戶成交 市場(chǎng)情形：此時(shí)，發(fā)展商已完成總銷(xiāo)售金額的60%以上，已無(wú)太大銷(xiāo)售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購(gòu)客戶簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，力爭(zhēng)將前階段已有購(gòu)買(mǎi)意向但未下決心之客戶拉回下定。五、年內(nèi)銷(xiāo)售計(jì)劃 一期獨(dú)棟別墅或聯(lián)排別墅2萬(wàn)平米，多層豪華洋房3萬(wàn)平米。第 五 部 分 廣 告 綜 合 篇一、 項(xiàng)目的案名：——獅城百麗案名的涵義本案建筑由新加坡建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，新加坡享有獅城的美譽(yù)，對(duì)于產(chǎn)品定位有極強(qiáng)的指向性，直觀，質(zhì)美意優(yōu)。 延展色為白、灰。所以，我們的廣告語(yǔ)定位需要帶一點(diǎn)挑逗，一點(diǎn)暗示，給予客戶一個(gè)訊息，讓他們?nèi)プ龀鲎詈蟮倪x擇。成片的林木包裹著有限的空間，將是一道翠綠的風(fēng)景線。 E、未來(lái)發(fā)展 強(qiáng)調(diào)物業(yè)的未來(lái)發(fā)展，要許給客戶一個(gè)美好的未來(lái)生活藍(lán)圖。3．強(qiáng)銷(xiāo)期：宣傳實(shí)際賣(mài)點(diǎn)以及產(chǎn)品功能，加大軟性文章的力度4．收尾期：對(duì)尾盤(pán)實(shí)施促銷(xiāo)政策另外，為了配合銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，還可訴求工程質(zhì)量及工期進(jìn)展、訴求新產(chǎn)品的新使用、從細(xì)微處訴求設(shè)計(jì)的人性化和品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)。（三）大眾媒體 采用大幅平面報(bào)紙大眾傳播媒體為主媒體，對(duì)市民廣為宣傳，制造聲勢(shì)，并運(yùn)用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象，營(yíng)造市場(chǎng)震撼效果。形象只有指向大眾的情感和潛意識(shí)，才能夠被大眾選擇和消費(fèi)。B、 工地圍墻：明確發(fā)展商的專(zhuān)業(yè)性，內(nèi)容包括案名、LOGO、廣告語(yǔ)、銷(xiāo)售電話、發(fā)展商名稱(chēng)C、 工地氣氛：1） 用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。E、 搞好工地圍墻沿線參觀路線的道路平整以及綠化工程施工。銷(xiāo)售大廳、銷(xiāo)售道具、樣板間、門(mén)頭看板燈箱以及細(xì)節(jié)的處理，都應(yīng)與產(chǎn)品口徑相一致，這樣會(huì)吸引過(guò)路的目標(biāo)對(duì)象，富有深刻的感染力。 3）門(mén)頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖。2）在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶外看板。這種“把未來(lái)演變成現(xiàn)實(shí)”的操作是對(duì)消費(fèi)者一種巨大的誘惑力，是一種無(wú)形無(wú)聲的促銷(xiāo)手段。2）樣板間的布置在樣板間的設(shè)計(jì)中應(yīng)提高居室功能性，可自由組合的空間功能多種多樣，獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性張揚(yáng)于某個(gè)細(xì)節(jié)間。寫(xiě)意手法，筆觸柔和感性，附圖意味悠遠(yuǎn)，有如翻閱一本世界名家攝影作品一般，予人無(wú)限遐思。這既是對(duì)業(yè)內(nèi)宣傳自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)的真實(shí)反饋，也是架起與客戶溝通的橋梁，將客戶平時(shí)疑慮、關(guān)心的種種問(wèn)題，及時(shí)在其尋找出答案。所以媒體組合應(yīng)針對(duì)不同的主訴目標(biāo)和群體選擇不同的媒體，以最少量的廣告費(fèi)用獲取最大的廣告效果，一般情況下，媒體以平面報(bào)紙為主媒體，以電視、廣播、DM、直投雜志、客戶通訊及網(wǎng)絡(luò)廣告，再配以房展會(huì)，形成一種立體行銷(xiāo)，關(guān)鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。我公司建議可將原來(lái)集中在《精品》、《北青》的投放資金分散，多種媒體搭配投放。3）電視廣告電視的覆蓋面大，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)與聽(tīng)覺(jué)的立體效果，能真實(shí)表現(xiàn)物業(yè)的原貌，在房產(chǎn)專(zhuān)題欄目播出，加強(qiáng)報(bào)紙平面效果外的動(dòng)態(tài)感，并使消費(fèi)者在多重媒體的反復(fù)訴求下，產(chǎn)生雙倍的效果。A、 頻道選擇：文藝臺(tái)B、 時(shí)間選擇：30秒套播C、 訴求形式：感性或理性的訴求方式主要媒體簡(jiǎn)介針對(duì)目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)及地產(chǎn)廣告的現(xiàn)狀，我公司認(rèn)為由于《北青》、全新改版的《精品》、直投《生活速遞》為房地產(chǎn)廣告的主流媒體，所以應(yīng)是我們考慮的一類(lèi)媒體，它們的優(yōu)點(diǎn)是：l 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛l 房地產(chǎn)專(zhuān)版開(kāi)辦時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)作較成熟，是買(mǎi)房者的首選關(guān)注媒體l 廣告效果為業(yè)內(nèi)及廣大客戶認(rèn)同，廣告收效好針對(duì)另外幾家非主打媒體，有以下詳盡介紹A．《北京晨報(bào)》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在2544歲的占45%，近期廣告量也在直線上升，效果與北京晚報(bào)相當(dāng)，但晚報(bào)的讀者群年齡偏大。周三出版的財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)新地產(chǎn)周刊房地產(chǎn)廣告的發(fā)布量排在五大媒體的行列中?！赌繕?biāo)》發(fā)行渠道及發(fā)行量：。運(yùn)用報(bào)紙、直投雜志廣為告之做成面與點(diǎn)的結(jié)合，迅速建立市場(chǎng)知名度。續(xù)銷(xiāo)期 加深物業(yè)市場(chǎng)形象，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)。目的是為了把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，為分析和確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)檔次、建筑時(shí)機(jī)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式等提供決策依據(jù)?！?地區(qū)物業(yè)需求調(diào)查與分析： 主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)需求量作為分析，多采用問(wèn)卷方式，與供應(yīng)調(diào)查結(jié)合后對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售前景做出預(yù)測(cè)，特別要對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)買(mǎi)家進(jìn)行分析，并作為制定相關(guān)銷(xiāo)售策略的依據(jù)。√ 目標(biāo)客戶定位：包括主力客戶群定位及消費(fèi)特征描述、細(xì)分市場(chǎng)和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析、本案項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析、目標(biāo)客戶群體細(xì)分，構(gòu)成比例分析、相關(guān)的消費(fèi)習(xí)慣分析等。√ 項(xiàng)目包裝建議： 主要是指項(xiàng)目創(chuàng)意包裝的宗旨、論理、項(xiàng)目包裝組成、VI設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品牌意識(shí)的導(dǎo)入等內(nèi)容。252。 鑒于以上合作條件，乙方向甲方提出費(fèi)用意見(jiàn)： %。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但又有規(guī)律可尋，誰(shuí)能把握住市場(chǎng)的脈搏，誰(shuí)領(lǐng)先半步，誰(shuí)就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。但愿我們的智慧和心血，能融入您未來(lái)的成功和輝煌！