【正文】 ；216。 停車位嚴(yán)重不足，且停車位的管理不當(dāng)；造成本大廈車位供應(yīng)相當(dāng)緊張；216。 物業(yè)管理費(fèi)偏高，大廈設(shè)備逐漸老化，后期維護(hù)費(fèi)用較高；216。 房地產(chǎn)投資已成為大眾新的投資理念；216。 樓市表現(xiàn)平淡，價(jià)格偏低，影響投資人士和普通市民購(gòu)買物業(yè)的熱情和信心；216。第二部分 寫字樓部分一、供求市場(chǎng)分析珠海寫字樓2003年供需狀況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)全市市屬香洲區(qū)斗門區(qū)金灣區(qū)萬(wàn)山區(qū)施公面積合計(jì)————竣工面積合計(jì)——————實(shí)際銷售面積合計(jì)————出租面積合計(jì)————————預(yù)售面積合計(jì)————————空置面積合計(jì)————（上表數(shù)據(jù)來(lái)源于《2004年珠海統(tǒng)計(jì)年鑒》，單位為萬(wàn)平方米）分析：由上表我們不難看出，珠海的寫字樓市場(chǎng)是嚴(yán)峻的，市場(chǎng)的供給量與增幅嚴(yán)重大于市場(chǎng)的需求量與增幅，僅2003年，如果按目前的消化速度，僅珠海的空置的寫字樓就要消化10年才能消化完畢。目前寫字樓市場(chǎng)狀況項(xiàng)目名稱入駐率（%）空置率（%）備注吉大區(qū)光大國(guó)貿(mào)63%37%粵財(cái)大廈65%35%酒店所占比重較大平安保險(xiǎn)大廈61%39%自用占較大比重拱北區(qū)中珠大廈83%17%名門大廈92%8%中信西南89%11%香洲區(qū)安平大廈55%45%怡華商業(yè)中心60%40%太和商業(yè)中心55%45%各區(qū)主要寫字樓入駐率柱狀圖：各區(qū)主要寫字樓空置率柱狀圖：本案市場(chǎng)狀況總結(jié)依據(jù)以上分析，珠海寫字樓市場(chǎng)狀況整體上是不容樂(lè)觀的，入駐率都普遍較低，區(qū)域當(dāng)中數(shù)拱北區(qū)情況最好，吉大與香洲區(qū)情況相似，吉大稍好；區(qū)域的不景氣反應(yīng)了市場(chǎng)的冷淡，同時(shí)也制約著寫字樓市場(chǎng)的銷售。其中，住宅均價(jià)為2799元/平方米，％；寫字樓均價(jià)為5830元，同比下降5％；商鋪均價(jià)為6646元/平方米，％。⑵從租賃市場(chǎng)角度分析根據(jù)光大國(guó)貿(mào)目前的租金水平，我們可以由租金反推銷售均價(jià)，目前光大國(guó)貿(mào)中心的平均租金在35元/m2月。 公司所能承受的寫字樓最高租金是：A：90元以上（0%）B：9070元/M2（8%）C：7060元/ M2（24%） D：50元/ M2（68%）216。⑺珠海市內(nèi)外看好珠海房地產(chǎn)以及本項(xiàng)目發(fā)展前景的純投資者。國(guó)貿(mào)展覽中心、銅鑼灣百貨、珠百?gòu)V場(chǎng)、免稅商場(chǎng)、珠海賓館、國(guó)會(huì)中心；飯店娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，便利。周邊商業(yè)招商率基本在98%以上，很少看到空置商鋪，以上調(diào)查均為鄰街商鋪。周邊商業(yè)的平均市場(chǎng)租賃價(jià)格=（120+60）/2=90元/月*平方米本案鄰街面商業(yè)物業(yè)的銷售均價(jià)=9012個(gè)月=13500元/平方米因該商業(yè)物業(yè)的使用年限不足50年,目前僅有37年,扣除這一因素的影響,本案臨街層的商鋪銷售均價(jià)為13500元/平方米(37/50)=9990元/平方米因此,本案臨街面的商業(yè)銷售均價(jià)為9990元/平方米,出租價(jià)格為90元/月*平方米.=9990元/平方米=非臨街面商業(yè)價(jià)值本案非臨街商業(yè)主要集中在大廈的第二層與第三層,經(jīng)實(shí)地反復(fù)考察,這兩層物業(yè)不具備充足的商業(yè)元素,其中最大的問(wèn)題就是其人員通道及停車位達(dá)不到要求,因此,這兩層如果定位為商業(yè),那么最好的出路就是作業(yè)本大廈的配套商業(yè),比如會(huì)所,大型的餐場(chǎng)比較合適,這兩層價(jià)格也宜太高,建議在寫字樓的基礎(chǔ)上略有加高。因此，在本案營(yíng)銷策略上，本司建議采用先租后售的營(yíng)銷戰(zhàn)略，其理由有以下幾點(diǎn)：216。“短”、“平”、“快”的營(yíng)銷原則216。 三、營(yíng)銷突破口確定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格體系為了合理地制定出本案所涉及單元的物業(yè)，在價(jià)格處理上，我們以整棟大廈寫字樓為分析對(duì)象，本樓寫字樓部分共有26層，其中間層為19層，我們將之作為標(biāo)準(zhǔn)參考層，在19層的物業(yè)當(dāng)中，10單元在物業(yè)品質(zhì)上最差，我們定為100分，在考慮到層號(hào)、景觀、產(chǎn)品內(nèi)部格局等三個(gè)主要影響產(chǎn)品價(jià)格因素的條件下，我們?cè)u(píng)出了其它各單元物業(yè)的評(píng)價(jià)分。在以上標(biāo)準(zhǔn)的前提下,我們得出以下各單元的分值,具體如下表：層號(hào)1234567891011125678991989490929088899088939810119410197939593919293919610112159710410096989694959694991041617100107103991019997989997102107181910311010610210410210010110210010511020211061131091051071051031041051031081132223109116112108110108106107108106111116252611211911511111311110911011110911411927281151221181141161141121131141121171222930118125121117119117115116117115120125313212112812412012212011811912011812312833合計(jì)269528772773266927212669261726432669261727472877依據(jù)上表,我們得出整棟大廈的評(píng)分總數(shù)為32568,總單元數(shù)為312個(gè)單元,因此,平均每一個(gè)單元的平均分為:32568247。圍繞這一定位，以目前的狀態(tài)而言，其實(shí)際功能尚有很大差距，主要體現(xiàn)在：商務(wù)配套尚未完善，沒(méi)有商務(wù)中心、會(huì)議中心、洽談室、會(huì)所；停車位緊張的問(wèn)題；針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題，我們的解決建議如下：關(guān)于商務(wù)配套：建議在本棟大廈3樓設(shè)立會(huì)所、商務(wù)中心、會(huì)議中心、洽談室，具體由設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)方案；之所以選中3樓，其理由主要有：216。216?？偨Y(jié)上述原因，要解決這一問(wèn)題，新建停車場(chǎng)不太具有可行性，主要原因是周邊沒(méi)有合適的地塊及建筑成本較高；因此在這一問(wèn)題上，我們只能通過(guò)加強(qiáng)對(duì)停車位使用的管理，弱化停車位不足的缺陷。216。高成本的物管不得不成為入駐企業(yè)嚴(yán)重考慮的問(wèn)題，物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)成為入駐本大廈的企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的沉重負(fù)荷。⑵十年五成銀行按揭法216。促成此類公司的成交是實(shí)現(xiàn)光大物業(yè)銷售“開(kāi)門紅”和持續(xù)攀高的基礎(chǔ)。舉例說(shuō)明：（1512租金如果為35元/平方米）房號(hào)建筑面積銷售單價(jià)銷售總價(jià)租約價(jià)值應(yīng)付首期款實(shí)付首期款按揭款月供款151247941090731159265507315348055400005929（租約價(jià)值=所購(gòu)單位建筑面積租賃價(jià)格優(yōu)惠時(shí)間）⑷帶租約銷售法216。房號(hào)建筑面積銷售單價(jià)銷售總價(jià)租約月收益首期款按揭款月供款15124794109073179635507315400005929⑸開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)與物管公司進(jìn)行談判，配合本案項(xiàng)目的銷售，向購(gòu)房業(yè)主宣傳并承諾：凡在2005年1月1日之前購(gòu)買光大奧通寫字樓物業(yè)，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房客戶承擔(dān)半年的物業(yè)管理費(fèi)。216。珠海市總?cè)丝?20萬(wàn)。目前，英國(guó)石油（BP）、戴姆勒克萊斯勒、偉創(chuàng)力、三井、松下、佳能、可口可樂(lè)等近30家世界500強(qiáng)企業(yè)已在珠海投資設(shè)廠和駐中國(guó)分支機(jī)構(gòu)。：珠海交通設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)開(kāi)始全面提速，極有可能成為珠三角地區(qū)的交通樞紐。二、珠海市部份代表性寫字樓外景吉大區(qū)粵財(cái)大廈地址：吉大路與景山路交匯處平安保險(xiǎn)大廈地址：園林路與景樂(lè)路交匯處拱北區(qū)名門大廈地址：迎賓南路中珠大廈地址：迎賓南路與粵華路交匯處香洲區(qū)安平大廈地址：翠香路怡華商業(yè)中心地址：鳳凰路與康寧路交匯處*********房地產(chǎn)代理有限公司2004年9月16日第 39 頁(yè) 共 39 頁(yè)