【正文】 是為了給招商、經(jīng)營管理、營銷推廣提供一個科學的指導方向，且有目的的進行市場的擴張，并鎖定消費群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2)目標消費群體分析 1824 歲a) 屬于沖動性消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。3545 歲a)較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。c) 消費者購物時間約在 2 小時。目標百貨商店商家分析：西南地區(qū)及省內(nèi)相對知名百貨商場為目標客戶，其目標鎖定為：成都百貨大樓、成都人民商場、北京華聯(lián)、成都華聯(lián)、成都百盛、瀘州摩爾瑪、北京燕瑪百貨等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商品結(jié)構(gòu)：以衣、食、用品為主，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。3)專業(yè)店經(jīng)營者分析場地要求：營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。招商手段：以雅安唯一的專業(yè)市場作為招商的重點，并提供一系列的免租及廣告等支持活動。C、投資者分析1)投資者主要分為四類： 第一類是工薪階層、大中型企業(yè)的職工及政府公務員；第二類是大中型企業(yè)的中高級白領及生活富裕人士，包括一些退休人員；第三類是經(jīng)營相關業(yè)態(tài)及業(yè)種的商家； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第四類目標客戶是追求貨幣保值，增值的投資人士。職業(yè)：私營業(yè)主、經(jīng)商、政府機關公務員、企事業(yè)單位職工購房總價：多數(shù)在 210 萬，最多不超過 20 萬。2. 競爭項目分析據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項目中，對本案造成較大威脅的主要是假日廣場和溫州商城，這兩個主要競爭對手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢，產(chǎn)品設計均以步行街的臨街單間商鋪為主。業(yè)態(tài)和業(yè)種錯位機會：競爭對手的業(yè)態(tài)是以步行街的專賣店或?qū)I(yè)店為主，我們應該從業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃上避開傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)和業(yè)種，若不避開，將對我們的銷售及招商帶來較大的難度，而項目的體量較大，以雅安大型購物中心業(yè)態(tài)面市，且以主力店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。(百貨商場、超級市場) 和專業(yè)店來避開競爭對手，以最優(yōu)惠的價格吸引消費者，這便是項目最大的機會點之一?，F(xiàn)場應設置導視牌。4) 配套包裝：設置銀行，自動取款機，特色小吃店等，如果場地允許，還可設置兒童游戲區(qū)和老年棋牌區(qū)。8) 建設順序：建議項目建設首先從招商，綠化燈光工程及現(xiàn)場包裝入手。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。人流與消費能力，是商業(yè)持續(xù)旺盛的基本條件，只有旺盛的人氣，才能為經(jīng)營者帶來生意，商鋪的價值才有支撐。它包含有很富有文化氣息、表現(xiàn)出較高美學趣味的廣場建筑、雕塑以及配套設施；在廣場上進行的專業(yè)或民間的各種藝術(shù)性表演或展示；廣場中群眾性的各種娛樂、體育等休閑活動，等等。其次，節(jié)慶性是廣場文化的又一特點。目前，這種將購物與“ 體驗”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造并走出了商業(yè)模式同質(zhì)化競爭的新商機。讓社會公眾從心里接受本項目的高品質(zhì)、底價位、巨大的升值潛力、超額的回報空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在不影響財務指標的情況下又可以降底總價，吸引更大的消費群體。使協(xié)和廣場售價一路攀升，這就是把滲透策略運用得恰到好處。即使單從投資角度，也容易讓人旁觀惜購，以來價格見底。每一價位的物業(yè)投放量要小于潛在需求量，前一價位被激發(fā)起的有效需求得不到充分滿足，在價格還會上漲的預期和預購從速的人氣信號激勵下，促使人們加入后一價位物業(yè)的搶購。C、在各種活動中產(chǎn)生榮譽顧客，享有公司的多項優(yōu)惠條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。春節(jié)） 廣場區(qū)吧文化概念樣板房推出宣傳物料：產(chǎn)權(quán)商鋪戶型折頁、活動宣傳海報 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。宣傳海報、 DM單、手提袋、邀請函、活動派發(fā)禮品目的amp。 學生 已簽約投資者 城區(qū)市民 婦聯(lián)已登記結(jié)婚人群8縣 1區(qū)采辦年貨消費人群報紙廣告以成都商報為主? 成都商報招商廣告? 成都商報夾報廣告? 華西夾報廣告以商報廣告為主? 成都商報冬交會前一周， 密集投放其它媒體，如天府早報和成都晚報房產(chǎn)專題版? 商報 amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。2．目前銷售狀況分析前期銷售情況較為混亂，且銷售政策中有獨立經(jīng)營和保證 2 年投資回報，2 年的回報期太短，對經(jīng)營者和投資者都不具備一個良性發(fā)展保障時間，以餐飲、娛樂行業(yè)為例，2 年期的贏利剛好為裝修等成本費用，且品牌知名度、美譽度剛好形成，生意正火爆，由于個別小投資者的眼紅不再繼續(xù)租賃，據(jù)調(diào)查經(jīng)營者希望的租賃期一般為 5 年以上。4) E、F 幢由于是餐飲、娛樂行業(yè)的絕版黃金口岸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。擁有國家重點旅游景點：碧峰峽，四川省著名旅游景點：蜂筒寨自然保護區(qū)、周公山溫泉、上里古鎮(zhèn)、韓家大院等 ，還有大量未開發(fā)的旅游資源?，F(xiàn)階將以 E、F 幢版塊作為協(xié)和廣場的子品牌重新命名。（二）EF 幢銷售策略1. EF 幢定位：雅安頂級特色餐飲娛樂場所2. EF 幢定價策略及投資回報預測1)8 、10 年投資回報期房價預算投資回報期項目 5 年 8 年 10 年保底均價 4000 元/M 2 4000 元 /M2 4000 元 /M2投資回報率 6% 6% 6%總回報率占總投資% 30% 48% 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。含投資回報均價 5714 元/M 2 7692 元 /M2 10000 元/M 2保底年租金 元/M 2 元/M 2 600 元 /M2保底月租金 元/M 2 元/M 2 50 元 /M2總銷售額 37346704 元 50274912 元 65360000 元注：E、F 幢總建筑面積為 6536m2，我們建議采用 5 年或 8 年 6%投資回報進行銷售，雖然 8 年期價格較高，但本案所處位置為餐飲、娛樂行業(yè)的絕版黃金口岸，具有唯一性，有較好的市場前景。5. 工程：保底價、分攤計算表、產(chǎn)權(quán)分割圖